L'offre du Sud s'élargit, le marché attend toujours
Selon un rapport de JLL Vietnam, le marché des entrepôts préfabriqués (KEW) dans le Sud a enregistré de nombreux signaux stables au premier trimestre 2025, mais a également clairement affiché une attitude prudente. Bien que l'offre ait continué de croître grâce à des projets modernes, le nombre de nouvelles transactions est resté faible, reflétant la réticence des locataires dans un contexte économique international incertain.
Le trimestre a été marqué par la mise en service par BW Industrial Development (BWID) d'un projet d'entrepôt à deux étages dans le parc industriel Dong An 1, à Binh Duong . D'une superficie de près de 19 000 m², le projet est équipé d'un monte-charge et répond à des normes techniques élevées, contribuant à porter l'offre totale de NKXS modernes dans le Sud à 2 millions de m².
Parmi eux, Binh Duong possède le plus grand avantage avec plus de 680 000 m², soit 33,4 % de parts de marché, surpassant de loin Dong Nai (26,0 %) et Long An (24,6 %). Hô-Chi-Minh -Ville se classe quatrième, tandis que Ba Ria - Vung Tau n'en est qu'au stade initial de développement de ce segment.
Cependant, la demande de location de NKXS dans le Sud est restée relativement faible. L'absorption nette au cours du trimestre n'a été que de 88 000 m², un chiffre modeste au regard de l'offre. La principale raison était l'attentisme des entreprises avant les négociations commerciales bilatérales entre le Vietnam et les États-Unis, notamment après l'annonce par les États-Unis de l'imposition de droits de douane réciproques à la fin du trimestre. Cela a incité de nombreux locataires potentiels à retarder leur décision de location ou d'agrandissement.
Le loyer moyen dans le Sud s'élève actuellement à 4,88 USD/m²/mois, en hausse de seulement 0,5 % en glissement trimestriel et de 1,5 % en glissement annuel. Il est à noter que de nombreux promoteurs ont fait preuve d'une plus grande souplesse dans leurs politiques tarifaires et incitatives, en prolongeant par exemple la période de gratuité des loyers ou en proposant des remises directes pour augmenter le taux d'occupation.
Selon Mme Trang Le, directrice générale de JLL Vietnam, les perspectives du marché du Sud restent positives à moyen terme grâce à l'arrivée d'investisseurs internationaux. Mitsubishi Estate Asia (MEA) et Sembcorp ont annoncé leur intention de développer des projets d'entrepôts et de centres logistiques au cours des cinq prochaines années. Ce projet constituera un moteur important pour promouvoir l'innovation et la concurrence, tout en aidant le marché à maintenir son rôle de pôle logistique dans le Sud.
Cependant, les défis vont de pair, notamment la pression concurrentielle locale, la hausse des coûts d'investissement et les inquiétudes des locataires internationaux. Les investisseurs doivent donc améliorer la qualité de leurs services et adopter des stratégies flexibles pour maintenir des performances stables dans un contexte volatil.
L'offre du Nord explose, ce qui remet en cause le taux de vacance
Alors que le Sud reste attentiste, le Nord montre des signes d'accélération de son expansion, tant en termes de taille que de normes de projets. Plus précisément, le marché NKXS du Nord a poursuivi sa forte expansion au premier trimestre 2025, avec le lancement de nombreux projets de grande qualité, tout en enregistrant une légère amélioration de l'absorption nette. Cependant, l'augmentation rapide de l'offre neuve s'accompagne également d'une nette pression concurrentielle et de risques potentiels sur les taux de vacance à court terme.
L'offre totale d'entrepôts modernes importés dans le Nord a dépassé 1,3 million de m² après l'arrivée de plus de 67 000 m² de nouvelles surfaces dans le cadre de projets à Hung Yen et Bac Ninh. Le projet DPL Vietnam Minh Quang, développé par la joint-venture WHA Group-Daiwa House, d'une superficie de 42 000 m², élargit considérablement le marché et élève les standards de qualité grâce à un système d'entrepôts moderne et des services logistiques intégrés, répondant ainsi aux exigences de plus en plus strictes des entreprises de logistique et de fabrication.
Cette forte augmentation de l'offre a également facilité en partie la promotion des transactions sur le marché. Ainsi, l'absorption nette au cours du trimestre a atteint 51 500 m², en légère hausse par rapport au trimestre précédent, principalement grâce aux nouvelles transactions à Bac Ninh et Hai Phong. Les principaux locataires restent des entreprises manufacturières et logistiques qui restructurent leurs chaînes d'approvisionnement et recherchent des emplacements stratégiques à proximité des ports et des axes routiers principaux. Cependant, le taux d'occupation a légèrement diminué de 0,6 % en raison de l'absence d'absorption rapide de la nouvelle offre.
Par ailleurs, le loyer moyen dans le Nord s'établit désormais à 4,66 USD/m²/mois, en hausse de 0,7 % en glissement trimestriel et de 2,6 % en glissement annuel. Cette hausse est principalement due à de nouveaux projets de qualité supérieure. Parallèlement, les prix dans les quartiers traditionnels comme Hung Yen et Hai Duong restent stables.
D'ici la fin de l'année 2025, le Nord devrait continuer de connaître un essor de l'offre avec la mise en service de près de 1,2 million de mètres carrés de nouveaux espaces, portant l'offre totale à près de 2,5 millions de mètres carrés, soit près du double du niveau actuel. L'investisseur international Mitsubishi Estate Asia (MEA) marquera sa présence dans la région avec le projet Logicross Hai Phong au quatrième trimestre 2025, promettant d'améliorer les normes des opérations et de la gestion logistiques dans la région.
Cependant, l'augmentation rapide de l'offre entraîne une concurrence accrue sur le marché. Si certains projets affichent encore des taux d'occupation élevés grâce à leurs avantages géographiques, les zones excentrées risquent de connaître une hausse des taux de vacance. De plus, la politique fiscale réciproque des États-Unis affecte également les projets d'expansion de nombreux locataires IDE, ralentissant ainsi les décisions d'investissement.
Pour maintenir leur attractivité, les investisseurs doivent se concentrer davantage sur le développement de produits spécialisés, les services logistiques d’accompagnement, ainsi que sur la flexibilité des stratégies de tarification locative pour créer des avantages concurrentiels sur un marché qui se diversifie rapidement en termes de qualité et d’emplacement.
Source : https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/nguon-cung-thi-truong-nha-kho-xay-san-quy-1-2025-tang-suc-cau-than-trong/20250602082654042
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