Les maisons de ville à l'est de Ho Chi Minh-Ville suivent les progrès des infrastructures, les prix devraient continuer à augmenter

Les « pics de prix » des maisons de ville en front de rue

Si l'offre de maisons de ville et de villas dans les zones urbaines est faible, les maisons de ville commerciales avec façade sur rue à Ho Chi Minh-Ville sont encore plus rares, même ce type de maison est absent du marché depuis longtemps. Parallèlement à la rareté de l'offre, le niveau des prix augmente continuellement, ce qui amène de nombreuses personnes à se demander pourquoi le prix est si « vertigineux » ?

Au cours de la dernière décennie, le marché immobilier de l'est de Ho Chi Minh-Ville a connu des « sauts quantiques » dans les prix de cette gamme de produits dans le district 2 (aujourd'hui Thu Duc City, Ho Chi Minh-Ville). Les maisons de ville commerciales avec façade sur la rue à Thu Thiem, An Khanh, An Phu ou Thao Dien qui augmentent leur valeur de 4 à 6 fois lors de leur première vente ne sont plus une histoire étrange. Une augmentation de 100% à plus de 200% sur une période de 1 à 2 ans s'est produite dans certaines zones urbaines du District 2, ce qui fait que le niveau des prix de l'immobilier dans cette zone est clairement différent.

Les maisons de ville commerciales SOHO en façade de Do Xuan Hop viennent d'être lancées sur le marché.

Par exemple, les maisons de ville de la rue Nguyen Co Thach, dans le 2e arrondissement, coûtaient environ 30 à 40 milliards de VND en 2015. En 2021, le prix secondaire était passé à 100 à 130 milliards de VND/unité. Actuellement, selon la zone, les maisons de ville en front de rue coûtent entre 200 et 400 milliards de VND chacune.

Un autre projet dans le District 2 a également augmenté d'environ 2 à 3 fois par rapport à la période de la première vente en 2015, actuellement les appartements secondaires ici sont négociés entre 45 et 55 milliards de VND/unité (selon la zone).

Ou sur la rue Vo Nguyen Giap, Thao Dien, District 2, les maisons de ville commerciales du projet Masteri An Phu ont augmenté d'environ 30 à 50 % par rapport à l'époque de la vente initiale (2018). Actuellement, les appartements secondaires sont proposés à la vente à des prix allant de 26 à 34 milliards de VND/appartement.

Un projet de shophouse dans la ville de Thu Duc est en rupture de stock chez l'investisseur, seuls les produits secondaires sont négociés à 35-35 milliards de VND/unité (pour les unités d'une superficie de 140-180 m²). Alors qu'en 2020, le prix de vente ici est de 14 à 16 milliards de VND/unité. Les taux d’occupation des locations sont actuellement supérieurs à 90 %.

Récemment, dans le quartier d'An Phu, district 2, le nombre limité de maisons de ville commerciales SOHO de The Global City a été lancé sur le marché et a reçu une attention positive. Il s’agit également d’une gamme de produits primaires rare apparaissant à l’est de Ho Chi Minh-Ville. Le prix de chaque shophouse ici varie de 30 à 50 milliards de VND/unité avec une surface utilisable de 350 à 650 m².

Selon les données, par rapport aux maisons de ville normales dans les projets en zone urbaine, la différence de prix des maisons de ville commerciales avec façade sur la rue est de 20 à 70 % plus élevée (selon le projet). Malgré le prix élevé, la demande pour ce segment est assez importante. La plupart des projets ayant l’avantage d’être à proximité de la ligne de métro ou des routes dynamiques en expansion de l’est de Ho Chi Minh-Ville se sont plutôt bien vendus auparavant et ont actuellement un taux d’occupation des locataires stable.

Actuellement, bien que la fluctuation des prix ne soit pas aussi forte que durant la période 2015-2018, la ligne de maisons de ville en front de rue a toujours son propre attrait pour les investisseurs. La rareté des produits est l’une des raisons qui crée l’attrait et fait que le niveau des prix augmente continuellement. Ce type ne représente qu’environ 5 à 7 % du panier total de biens du projet. Dans le même temps, en raison de sa rentabilité élevée, répondant à la fois aux besoins d'utilisation et à la valeur d'exploitation commerciale, ainsi que du fait qu'il s'agit d'un actif accumulé à long terme, de nombreux investisseurs s'intéressent aux maisons de ville en front de rue.

En parlant de ce segment, M. Le Quoc Kien, un investisseur immobilier chevronné à Ho Chi Minh-Ville, a déclaré qu'à long terme, lorsque les projets sont remplis de résidents, ces derniers auront tendance à préférer faire leurs achats sur place plutôt que d'aller dans des centres commerciaux ou des magasins et restaurants loin de chez eux. Par conséquent, le type de maisons de ville donnant sur la rue pour les entreprises dans les zones urbaines est intéressant.

L'offre devrait continuer à être rare et les prix continueront d'augmenter

Au premier trimestre 2024, Savills a souligné : Le segment des maisons de ville et des villas, y compris les maisons de ville commerciales à Ho Chi Minh-Ville, a enregistré une offre primaire atteignant son plus bas niveau au cours des 10 dernières années.

L’offre est limitée depuis trois ans, principalement en raison d’obstacles réglementaires, ce qui conduit à un nombre limité de nouveaux projets. L’offre primaire totale actuellement sur le marché est de 762 unités. Les produits dont le prix dépasse 30 milliards de VND représentent 76 % des parts de marché. En particulier, 85 % de l’approvisionnement primaire se trouve dans la ville de Thu Duc.

On s’attend à ce que le 1er août 2024, date à laquelle la loi foncière de 2024 entrera en vigueur, le coût de l’immobilier augmentera, ce qui entraînera une hausse continue des prix. Parallèlement à cela, la loi sur les affaires immobilières de 2023 entre en vigueur, le nombre d'investisseurs répondant aux exigences de mise en œuvre des projets pourrait diminuer, rendant l'offre encore plus limitée. L’immobilier commercial en rangée ne fait pas exception, surtout lorsque ce produit manque de nouvelle offre.

Selon les experts du secteur, les futurs projets immobiliers devront répondre à des conditions plus strictes pour répondre aux normes légales de vente, et les investisseurs prendront plus de temps pour se préparer à la vente. Il est peu probable que le marché à venir connaisse une explosion de l’offre. Le nombre de nouveaux projets approuvés devrait donc être limité. Les projets dont les documents juridiques complets sont ouverts à la vente à ce stade sont considérés comme avantageux.

L’offre de maisons de ville donnant sur la rue continuera d’être limitée à l’avenir.

Récemment, le marché immobilier de l'Est en particulier et de Ho Chi Minh-Ville en général a montré des signes de retour à la demande, en partie en raison de l'impact des lois qui devraient entrer en vigueur prochainement, provoquant une augmentation des prix de l'immobilier. À partir de là, cela encourage les acheteurs à dépenser de l’argent avant que les lois n’entrent en vigueur.

En ce qui concerne plus particulièrement les maisons de ville commerciales, M. Le Quoc Kien a également conseillé aux investisseurs de considérer attentivement des facteurs tels que la zone, le projet et la réputation de l'investisseur. Jusqu'à présent, les maisons de ville dans un projet étaient une « denrée rare » - c'est le critère et le plus grand avantage concurrentiel de ce type. Par conséquent, les investisseurs doivent déterminer si le ratio de maisons de ville du projet répond ou non aux critères de rareté.

En outre, les investisseurs doivent étudier attentivement la légalité du projet, la densité de population environnante, ainsi que se renseigner sur le potentiel d’augmentation de la propriété intellectuelle grâce à la planification des infrastructures et au développement local.

Source : https://thanhnien.vn/nha-pho-khu-dong-tphcm-di-theo-tien-do-ha-tang-du-bao-tiep-tuc-tang-gia-1852406260921532.htm