Les maisons de ville à l'est de Ho Chi Minh-Ville suivent les progrès des infrastructures, les prix devraient continuer à augmenter

Les « pics de prix » des maisons de ville en front de rue

Si l'offre de maisons de ville et de villas en zone urbaine est faible, les maisons de ville commerciales avec façade sur rue à Hô-Chi-Minh-Ville sont encore plus rares. Or, ce type de logement est absent du marché depuis longtemps. Parallèlement à cette pénurie, les prix n'ont cessé de grimper, ce qui amène de nombreuses personnes à se demander pourquoi les prix sont si exorbitants.

Au cours de la dernière décennie, le marché immobilier de l'est de Hô-Chi-Minh-Ville a connu une forte hausse des prix de ce type de biens dans le 2e arrondissement (aujourd'hui Thu Duc City, Hô-Chi-Minh-Ville). Il n'est plus rare que les maisons de ville commerciales donnant sur la rue à Thu Thiem, An Khanh, An Phu ou Thao Dien voient leur valeur multipliée par 4 à 6 lors de leur première vente. Une augmentation de 100 % à plus de 200 % en un à deux ans a été observée dans certaines zones urbaines du 2e arrondissement, ce qui a fortement modifié le niveau des prix de l'immobilier dans cette zone.

Les maisons de ville commerciales SOHO en façade de Do Xuan Hop viennent d'être lancées sur le marché.

Par exemple, les maisons de ville donnant sur la rue Nguyen Co Thach, dans le 2e arrondissement, coûtaient environ 30 à 40 milliards de VND en 2015. En 2021, leur prix sur le marché secondaire a atteint 100 à 130 milliards de VND l'unité. Actuellement, selon le quartier, le prix des maisons de ville donnant sur la rue varie entre 200 et 400 milliards de VND l'unité.

Un autre projet dans le District 2 a également augmenté d'environ 2 à 3 fois par rapport à la période de la première vente en 2015, actuellement les appartements secondaires ici sont négociés entre 45 et 55 milliards de VND/unité (selon la zone).

Ou, rue Vo Nguyen Giap, Thao Dien, 2e arrondissement, les maisons de ville commerciales du projet Masteri An Phu ont vu leur prix augmenter d'environ 30 à 50 % par rapport à leur première vente (2018). Actuellement, les unités secondaires sont proposées à la vente à des prix compris entre 26 et 34 milliards de dôngs l'unité.

Un projet de maisons-boutiques à Thu Duc est en rupture de stock auprès de l'investisseur ; seuls les produits secondaires se négocient à 35-35 milliards de VND l'unité (pour des unités d'une superficie de 140-180 m²). En 2020, le prix de vente était de 14-16 milliards de VND l'unité. Le taux d'occupation locatif est actuellement supérieur à 90 %.

Récemment, dans le quartier d'An Phu, arrondissement 2, un nombre limité de maisons de ville commerciales SOHO de The Global City ont été lancées sur le marché et ont reçu un accueil favorable. Il s'agit également d'une gamme de produits de base rare à l'est de Hô-Chi-Minh-Ville. Le prix de chaque maison-boutique varie de 30 à 50 milliards de VND l'unité, pour une surface utile de 350 à 650 m².

Selon les données, l'écart de prix des maisons de ville commerciales donnant sur la rue est de 20 à 70 % supérieur à celui des maisons de ville classiques des projets urbains. Malgré des prix élevés, la demande pour ce segment est importante. La plupart des projets bénéficiant de la proximité des lignes de métro ou de routes dynamiques étendues à l'est de Hô-Chi-Minh-Ville ont déjà bien fonctionné ; le taux d'occupation des locataires est actuellement stable.

Actuellement, bien que les fluctuations de prix soient moins marquées qu'entre 2015 et 2018, les maisons de ville avec vue sur rue continuent d'attirer les investisseurs. La rareté de ce produit est l'un des facteurs qui stimulent cet attrait et entraînent une hausse continue des prix. Ce type de bien ne représente qu'environ 5 à 7 % de l'offre totale du projet. Parallèlement, en raison de sa forte rentabilité, de sa conformité aux besoins d'utilisation, de sa valeur d'exploitation et de son caractère d'actif à long terme, de nombreux investisseurs s'intéressent aux maisons de ville avec vue sur rue.

À propos de ce segment, M. Le Quoc Kien, investisseur immobilier chevronné à Hô-Chi-Minh-Ville, a déclaré qu'à long terme, lorsque les projets immobiliers seront peuplés, ces derniers auront tendance à privilégier les achats sur place plutôt que de se rendre dans des centres commerciaux ou des boutiques et restaurants éloignés de leur domicile. Par conséquent, le type de maisons de ville donnant sur la rue pour les entreprises en zone urbaine est intéressant.

L'offre devrait continuer à être rare et les prix continueront d'augmenter

Au premier trimestre 2024, Savills a souligné : Le segment des maisons de ville et des villas, y compris les maisons de ville commerciales à Ho Chi Minh-Ville, a enregistré une offre primaire atteignant son plus bas niveau au cours des 10 dernières années.

L'offre est limitée depuis trois ans, principalement en raison d'obstacles juridiques, ce qui limite le nombre de nouveaux projets. L'offre primaire totale actuellement sur le marché s'élève à 762 unités. Les produits dont le prix est supérieur à 30 milliards de VND représentent 76 % du marché. Il est à noter que 85 % de l'offre primaire se situe dans la ville de Thu Duc.

On s'attend à ce que le 1er août 2024, date d'entrée en vigueur de la loi foncière, le coût de l'immobilier augmente, entraînant une hausse continue des prix. Parallèlement à l'entrée en vigueur de la loi sur les activités immobilières de 2023, le nombre d'investisseurs répondant aux exigences de réalisation des projets pourrait diminuer, ce qui limiterait encore davantage l'offre. L'immobilier commercial de maisons de ville ne fait pas exception, d'autant plus que ce secteur bénéficie déjà d'une offre limitée de nouveaux produits.

Selon les experts du secteur, les futurs projets immobiliers devront respecter des conditions plus strictes pour satisfaire aux normes juridiques de vente, et les investisseurs prendront plus de temps pour se préparer à la vente. Il est peu probable que le marché connaisse une explosion de l'offre. Par conséquent, le nombre de projets nouvellement approuvés devrait être faible. Les projets dont les documents juridiques de vente sont complets à ce stade sont considérés comme un avantage.

L’offre de maisons de ville donnant sur la rue continuera d’être limitée à l’avenir.

Récemment, le marché immobilier, en particulier dans l'Est du pays et à Hô-Chi-Minh-Ville en général, a montré des signes de reprise de la demande, en partie grâce à l'impact des lois qui devraient entrer en vigueur prochainement et qui entraîneront une hausse des prix de l'immobilier. Cela encouragera les acheteurs à dépenser avant l'entrée en vigueur des lois.

Concernant les maisons de ville commerciales, M. Le Quoc Kien a également conseillé aux investisseurs d'examiner attentivement des facteurs tels que la zone, le projet et la réputation de l'investisseur. Jusqu'à présent, les maisons de ville commerciales étaient considérées comme une denrée rare au sein d'un projet ; c'est le critère et le principal avantage concurrentiel de ce type de projet. Par conséquent, les investisseurs doivent se demander si la proportion de maisons de ville commerciales dans le projet répond ou non aux critères de rareté.

En outre, les investisseurs doivent étudier attentivement la légalité du projet, la densité de population environnante, ainsi que se renseigner sur le potentiel d’augmentation de la propriété intellectuelle grâce à la planification des infrastructures et au développement local.

Source : https://thanhnien.vn/nha-pho-khu-dong-tphcm-di-theo-tien-do-ha-tang-du-bao-tiep-tuc-tang-gia-1852406260921532.htm