De nombreuses opinions divergentes circulent sur la réglementation des transactions immobilières.

Aider à déterminer les prix fonciers précis

Selon l'Association vietnamienne des agents immobiliers (VARS), le marché immobilier vietnamien, y compris celui des droits d'utilisation du sol, ne s'est pas développé de manière stable, transparente et durable, et présente de nombreux risques potentiels. Ceci s'explique par le fait que le marché immobilier vietnamien est caractérisé par un mécanisme de tarification foncière à deux vitesses, où le cadre de prix fixé par l'État et celui du marché présentent une nette différence.

Cette différence a également engendré de nombreux problèmes et difficultés juridiques, notamment concernant la détermination des prix fonciers et des redevances d'utilisation des sols. De plus, suite à une série d'infractions foncières, de nombreux projets ont été retardés faute d'estimation des prix et de calcul des redevances. Par ailleurs, de nombreux experts immobiliers appréhendent les risques liés à leur travail d'évaluation.

Bien que de nombreuses localités appliquent le coefficient K, rapprochant ainsi le prix des terrains du prix du marché, sa détermination reste soumise à de nombreux facteurs subjectifs. De ce fait, elle peut ne pas refléter fidèlement le prix du marché et s'avérer inadaptée dans certains cas. C'est pourquoi, afin de perfectionner le mécanisme de fixation des prix fonciers, la résolution centrale stipule : la suppression du cadre actuel de fixation des prix fonciers, la mise en place d'un mécanisme et d'une méthode de fixation des prix fonciers fondés sur les principes du marché, et la définition des fonctions, des missions et des responsabilités de l'organisme chargé de cette fixation.

Les échanges sur cette plateforme devraient permettre de constituer des données transparentes facilitant l'évaluation des prix réels des terrains.

Par ailleurs, pour fixer des prix fonciers proches des prix du marché et en adéquation avec la valeur des terrains, il est indispensable de disposer de données sur la valeur immobilière fondées sur l'historique réel des transactions. Selon VARS, l'obligation de réaliser les transactions immobilières via des plateformes de négociation, d'effectuer les paiements par l'intermédiaire de banques et de contrôler rigoureusement les contrats d'achat et de vente de terrains sont les fondements de la fourniture de données de prix précises. La création d'une base de données garantissant que les prix fonciers soient proches des prix du marché favorisera l'harmonie entre les parties prenantes. Dès lors, le marché pourra évoluer de manière plus sûre, plus saine et plus durable.

En outre, l'obligation de réaliser les transactions immobilières par le biais d'une bourse permettra également à l'État de disposer d'un outil pour gérer l'information sur le marché immobilier, et ainsi d'édicter des politiques visant à réguler rapidement ce marché afin d'assurer son développement sain et stable.

De plus, l'avantage de passer par la bourse de marché réside également dans la protection des investisseurs et des acheteurs de logements, car les bourses sont tenues de vérifier l'authenticité et la légalité du projet avant qu'il ne soit proposé aux consommateurs.

En réponse à cette question, le Dr Nguyen Van Dinh, président de VARS, a également affirmé que les bourses joueraient un rôle de gardiennes, garantissant la mise en œuvre des fonctions que l'État réglemente afin d'éviter la fraude fiscale, la transparence des sources de financement et la prévention du blanchiment d'argent et de la fraude.

Cependant, M. Dinh a indiqué que si les transactions immobilières devaient obligatoirement se faire par l'intermédiaire d'une plateforme, ces dernières et les agents immobiliers devraient être davantage standardisés, plus professionnels et se conformer à une réglementation stricte. Par conséquent, tous les acteurs du secteur ne souhaitent pas appliquer cette directive, mais beaucoup préfèrent continuer à appliquer la loi actuelle, car elle n'est pas contraignante.

Inquiétudes concernant l'augmentation des coûts

Outre les avantages mentionnés ci-dessus, cette réglementation suscite de nombreuses critiques. Premièrement, elle contrevient aux principes régissant les activités commerciales et entrave la liberté d'entreprendre, telle que définie par d'autres lois comme la loi sur les entreprises et la loi sur les investissements. En effet, les plateformes de transactions immobilières ne sont pas des organismes publics et ne fournissent pas de services publics sous l'autorité de l'État. Par conséquent, lorsque la réglementation impose à d'autres entités d'utiliser les services d'une entreprise, cela engendre souvent des inégalités.

De plus, les investisseurs peuvent créer des plateformes de vente immobilières pour commercialiser leurs propres produits. Dans ce cas, l'objectif est uniquement de vendre un maximum de produits aux investisseurs. Par conséquent, les droits des acheteurs ne sont pas garantis.

Aujourd'hui, la plupart des acheteurs et vendeurs immobiliers souhaitent traiter directement avec l'investisseur. Pour beaucoup, la salle des marchés n'est qu'un lieu de consultation, d'obtention de réponses à leurs questions et d'assistance pour les procédures d'achat et de vente.

Les transactions immobilières réalisées par le biais d'échanges soulèvent des inquiétudes quant à la possibilité d'une augmentation des coûts et de la création de procédures supplémentaires pour les acheteurs de logements.

Comme sur le marché actuel, les principales préoccupations des acheteurs restent les procédures légales et la question de la conformité du projet à la vente. Ces informations relèvent des organismes de gestion étatiques, notamment du ministère de la Construction, chargé de vérifier et de diffuser l'information. Par conséquent, les informations affichées sur place ne constituent qu'un premier point de départ.

Comme indiqué précédemment, dans le but de vendre le plus grand nombre de produits possible aux investisseurs, il est impossible de garantir qu'une entreprise privée telle qu'une plateforme de transactions immobilières puisse fournir à ses clients les informations les plus complètes et précises sur les aspects juridiques du projet, notamment pour les projets de logements à venir.

Par ailleurs, l'achat et la vente de biens immobiliers par l'intermédiaire de courtiers de gré à gré soulèvent des questions de coûts, de procédures, de personnel et de responsabilités juridiques. Cela risque de placer les investisseurs dans une situation délicate lorsqu'ils devront augmenter le prix des produits, complexifiant davantage les opérations d'achat et de vente immobilières.

De nombreux avis estiment qu'au lieu d'imposer le passage par une salle de marché, la loi devrait stipuler que les investisseurs et les salles de marché immobilières doivent soumettre des rapports périodiques aux organismes de gestion étatiques afin de constituer une base de données sur les transactions immobilières. Ceci contribuerait à la transparence du marché et permettrait de fixer les prix des terrains et des appartements en fonction des transactions réelles.

Face aux nombreuses divergences d'opinions concernant cette réglementation, le ministre de la Construction , Nguyen Thanh Nghi, a récemment déclaré à l'Assemblée nationale que l'organisme chargé de sa rédaction allait soumettre un rapport au gouvernement afin de poursuivre l'étude approfondie du texte et de prendre en compte les observations formulées. L'objectif est de garantir que la réglementation relative aux plateformes de transactions immobilières soit appropriée, rigoureuse, claire quant aux responsabilités et qu'elle protège les droits des particuliers et des entreprises. Parallèlement, l'organisme examinera et finalisera les modalités de validation des transactions effectuées par ces plateformes, ainsi que leurs responsabilités et obligations.

Source: https://www.congluan.vn/van-con-nhieu-y-kien-trai-chieu-xoay-quanh-quy-dinh-giao-dich-bat-dong-san-phai-qua-san-post253527.html