De nombreuses opinions contradictoires sur la réglementation du commerce immobilier sont exprimées à la Chambre.

Aidez à déterminer les prix précis des terrains

Selon l'Association vietnamienne des agents immobiliers (VARS), le marché immobilier, y compris celui des droits d'usage du sol, ne s'est pas encore développé de manière stable, transparente et durable, et présente de nombreux risques potentiels. Cela s'explique par le fait que le marché immobilier vietnamien est régi par un système de prix fonciers à deux niveaux, où le cadre de prix de l'État et celui du marché sont clairement différents.

Cette différence a également engendré de nombreux problèmes juridiques, notamment lors de la détermination des prix des terrains et des redevances foncières. De plus, suite à une série d'infractions foncières, de nombreux projets ont été retardés faute d'estimation des prix et du calcul des redevances foncières. De nombreux bureaux d'évaluation craignent également les risques liés à l'évaluation.

Bien que de nombreuses localités appliquent le coefficient K, rapprochant la liste des prix fonciers du prix du marché, la détermination de ce coefficient repose néanmoins sur de nombreux facteurs subjectifs, qui peuvent ne pas correspondre précisément au prix du marché et ne sont pas adaptés à certains cas. Par conséquent, afin de perfectionner le mécanisme de détermination des prix fonciers, la résolution centrale stipule : abolir le cadre de fixation des prix fonciers, mettre en place un mécanisme et une méthode de détermination des prix fonciers selon les principes du marché, et définir les fonctions, les tâches et les responsabilités de l’organisme chargé de la détermination des prix fonciers.

Les échanges via la bourse devraient permettre de générer des données transparentes pour aider à évaluer les prix réels des terrains.

De plus, pour déterminer des prix fonciers proches de ceux du marché et en adéquation avec leur valeur, il est nécessaire de disposer de données sur la valeur immobilière fondées sur l'historique des transferts. Selon VARS, l'obligation de réaliser des transactions immobilières via des salles de marché, l'obligation de paiements bancaires et un contrôle strict des contrats d'achat et de vente de terrains constituent les bases pour fournir des données de prix les plus précises. La constitution d'une base de données garantissant des prix fonciers proches de ceux du marché garantira une harmonie entre les parties. Le marché évoluera alors de manière plus sûre, plus saine et plus durable.

En outre, le fait d'exiger que les transactions immobilières se fassent par le biais de la bourse aidera également l'État à disposer d'un outil pour gérer les informations sur le marché immobilier, et ainsi émettre des politiques visant à réguler rapidement le marché immobilier afin qu'il se développe de manière saine et stable.

De plus, l’avantage de négocier via le parquet est également lié à la protection des investisseurs et des acheteurs de maisons, car les parquets sont obligés de vérifier l’authenticité et la légalité du projet avant d’atteindre les consommateurs.

En réponse à cette question, le Dr Nguyen Van Dinh, président de VARS, a également affirmé que les bourses seront les gardiennes, assurant la mise en œuvre des fonctions que l'État réglemente pour éviter l'évasion fiscale, la transparence des sources d'argent et la prévention du blanchiment d'argent et de la fraude.

Cependant, M. Dinh a déclaré que si les transactions immobilières devaient être effectuées par l'intermédiaire des parquets, ces derniers et leurs courtiers devraient être plus standardisés, plus professionnels et se conformer à une réglementation stricte. Par conséquent, tous les parquets et courtiers ne souhaitent pas appliquer la directive susmentionnée, mais beaucoup souhaitent néanmoins appliquer la loi actuelle, car elle n'est pas obligatoire.

Inquiétudes concernant l'augmentation des coûts

Outre les avantages mentionnés ci-dessus, de nombreux avis divergent quant à cette réglementation. Premièrement, elle viole les principes régissant les activités commerciales et entrave la liberté d'entreprise telle que stipulée par d'autres lois telles que la Loi sur les entreprises et la Loi sur l'investissement. Par conséquent, les salles des marchés immobiliers ne sont pas des organismes de gestion de l'État et ne fournissent pas de services publics sous autorisation de l'État. Par conséquent, lorsque la réglementation impose à d'autres entités de recourir aux services d'une entreprise, elle crée souvent des inégalités.

De plus, les investisseurs peuvent créer des plateformes immobilières pour vendre leurs propres produits. L'objectif de ces plateformes est alors uniquement de vendre le plus grand nombre possible de produits aux investisseurs. Par conséquent, les droits des acheteurs ne sont pas garantis.

Aujourd'hui, la plupart des clients qui achètent et vendent des biens immobiliers souhaitent effectuer leurs transactions directement auprès d'investisseurs. Pour beaucoup, la salle des marchés n'est qu'un lieu où ils peuvent consulter des informations, répondre à leurs questions et accompagner leurs processus d'achat et de vente.

Les transactions immobilières par le biais d’échanges suscitent des inquiétudes quant à la possibilité d’une augmentation des coûts et de la création de procédures supplémentaires pour les acheteurs de logements.

Comme sur le marché actuel, les questions qui préoccupent le plus les acheteurs restent les procédures juridiques : le projet est-il admissible à la vente ? Ces informations sont relatives aux organismes de gestion de l'État, en particulier au ministère de la Construction, chargé de les vérifier et de les communiquer au public. Par conséquent, l'accès aux informations sur place ne constitue qu'une première référence.

Car comme mentionné ci-dessus, dans le but de vendre autant de produits que possible aux investisseurs, il est impossible d'être sûr qu'une entreprise privée telle qu'une salle des marchés immobiliers puisse garantir qu'elle fournit aux clients les informations les plus complètes et les plus précises sur les questions juridiques du projet, en particulier pour les projets de logements qui seront formés à l'avenir.

De plus, l'achat et la vente de biens immobiliers via le parquet soulèvent également des préoccupations en matière de coûts, de procédures, de personnel et de responsabilités juridiques. Cela place les investisseurs dans une position difficile lorsqu'ils doivent augmenter les coûts des produits, ce qui complique encore davantage les activités d'achat et de vente immobilières.

De nombreux avis suggèrent qu'au lieu d'exiger des transactions par l'intermédiaire des parquets, la loi devrait stipuler que les investisseurs et les parquets immobiliers doivent soumettre des rapports périodiques aux agences de gestion de l'État afin de consulter la base de données des transactions immobilières. Cela contribuerait à la transparence du marché et permettrait de déterminer les prix des terrains et des appartements en fonction des transactions réelles.

Face aux nombreuses divergences d'opinions sur ce règlement, le ministre de la Construction , Nguyen Thanh Nghi, a récemment déclaré à l'Assemblée nationale que l'organisme de rédaction informerait le gouvernement de la nécessité de poursuivre l'étude approfondie et l'intégration des commentaires sur ce contenu afin de garantir la mise en place d'une réglementation sur les salles des marchés immobiliers appropriée, stricte et claire quant aux responsabilités, garantissant ainsi les droits des personnes et des entreprises. Parallèlement, il examinera et finalisera la confirmation des transactions effectuées par les salles des marchés immobiliers, ainsi que leurs responsabilités et obligations.

Source: https://www.congluan.vn/van-con-nhieu-y-kien-trai-chieu-xoay-quanh-quy-dinh-giao-dich-bat-dong-san-phai-qua-san-post253527.html