La demande d’appartements à bas prix est élevée, pourquoi les entreprises ne s’intéressent-elles pas au logement social ?

Les entreprises veulent le faire mais se heurtent à des « barrières »

Récemment, lors de la conférence de déploiement du projet « Investir dans la construction d'au moins 1 million de logements sociaux pour les personnes à faible revenu et les travailleurs des parcs industriels au cours de la période 2021-2030 », le vice-ministre de la Construction Nguyen Van Sinh a informé qu'il existait de nombreux mécanismes et politiques pour éliminer les « goulots d'étranglement » et promouvoir le développement du logement social.

Cependant, il est à noter que dans certaines localités clés avec une forte demande de logements sociaux, le niveau d'investissement est encore limité par rapport à l'objectif du Projet d'ici 2025. Plus précisément, Hô-Chi-Minh-Ville compte 7 projets avec 4 996 unités, soit 19 % ; Hanoi n'a que 3 projets avec 1 700 unités, soit 9 % ou certaines localités n'ont aucun projet commençant la construction dans la période de 2021 à aujourd'hui comme Vinh Phuc, Nam Dinh , Ninh Binh, Quang Ngai, Long An...

Immobilier - La demande d'appartements à bas prix est forte, pourquoi les entreprises ne s'intéressent-elles pas au logement social ? — Par le passé, pour mettre en œuvre un projet de logement social, les investisseurs devaient faire face à de nombreuses démarches administratives (Photo d'illustration).

Selon le ministère de la Construction, concernant le programme de crédit de 120 000 milliards de VND, 28 localités annoncent actuellement une liste de 68 projets éligibles aux prêts (demande de prêt de plus de 30 000 milliards de VND). À ce jour, dans 5 localités comptant 6 projets de logements sociaux, un montant de capital d'environ 415 milliards de VND a été décaissé. Cette réalité montre que le décaissement de l'enveloppe de crédit préférentiel de 120 000 milliards de VND ci-dessus est encore lent par rapport aux besoins pratiques des entreprises investissant dans le segment du logement social et du logement pour les travailleurs.

M. Nguyen Van Dinh, vice-président de l'Association immobilière du Vietnam, a expliqué que de nombreuses entreprises avaient saisi la demande du marché pour le logement social, mais qu'elles avaient rencontré de nombreuses difficultés lors de la mise en œuvre : « De la planification, du financement foncier, des procédures, du processus de mise en œuvre au processus d'investissement et de la sélection des cibles, tout est complexe. Les conditions sont complexes, les profits sont contrôlés, le prix de vente est standardisé. Ils ont donc recalculé et l'ont trouvé peu attractif, ce qui explique la rareté des projets de logement social et l'incapacité des entreprises à absorber les capitaux de soutien de l'État. »

Évoquant la lenteur actuelle de la mise en œuvre du logement social dans de nombreuses localités, le professeur Dang Hung Vo, ancien vice-ministre des Ressources naturelles et de l'Environnement, a déclaré sans détour : « Pour mettre en œuvre un projet de logement social, les investisseurs doivent affronter de nombreuses procédures administratives. C'est une véritable horreur pour les entreprises, source d'anxiété et de craintes considérables. »

Selon le professeur Dang Hung Vo, les procédures administratives compliquent non seulement la vie des entreprises, mais l'accès au logement social pose également de nombreux problèmes. Bien que le logement social soit réservé aux personnes à faibles revenus, les procédures et conditions d'accès, d'achat et de location de logements sociaux pour les travailleurs sont très complexes.

« Il est clair que le secteur du logement social présente encore un fort potentiel de développement, mais les entreprises ne s'y intéressent pas, ce qui s'explique en partie par le mécanisme en place et par le fait que le fonds foncier dédié au logement social n'est pas prioritaire dans de nombreuses localités. Ce qui inquiète les entreprises, c'est la complexité et la redondance des processus d'investissement et d'attribution foncière ; les procédures sont longues, entre l'approbation du projet et l'obtention de l'autorisation d'exploitation, et la commercialisation du produit, le délai est souvent long », a analysé le professeur Dang Hung Vo.

Par ailleurs, l'ancien vice-ministre des Ressources naturelles et de l'Environnement a déclaré que l'obtention de capitaux pour la construction de logements sociaux est également confrontée à des difficultés et n'a pas répondu aux exigences.

Comment accélérer la création de logements sociaux ?

S'adressant aux journalistes, l'expert immobilier Nguyen Van Duc a souligné que le logement social est une politique judicieuse, qui vise à aider les personnes démunies à se loger, mais que les moyens mis en œuvre pour y parvenir se sont avérés inefficaces. Malgré la plus grande ouverture de la nouvelle réglementation de la loi sur le logement (modifiée), ce chef d'entreprise a insisté sur la participation de l'État à la construction de logements sociaux.

Immobilier - La demande d'appartements à bas prix est forte, pourquoi les entreprises ne s'intéressent-elles pas au logement social ? (Figure 2). — Pour accélérer la construction de logements sociaux dans les temps à venir, les experts estiment qu'il est nécessaire de revoir rapidement les procédures administratives (Photo d'illustration).

« Notre entreprise, comme beaucoup d'autres, a investi dans la construction de logements sociaux pour les plus démunis, mais au bout d'un certain temps, elle n'a plus pu survivre. À l'époque, la construction de logements sociaux était confrontée à des difficultés liées aux procédures administratives, aux taux d'intérêt bancaires, aux prix et aux longs délais de construction, ce qui a entraîné des pertes doubles pour les sociétés immobilières. C'est pourquoi très peu d'entreprises investissent aujourd'hui dans le logement social », a-t-il expliqué.

Français S'adressant à la presse, M. Nguyen Anh Que, président du groupe G6, a déclaré qu'un projet de logements sociaux de cette entreprise dans l'ouest de Hanoi n'a pas pu être mis en œuvre depuis de nombreuses années en raison de difficultés dans les procédures d'investissement : « Notre projet est un terrain vendu aux enchères, donc savoir si nous devons faire une politique d'investissement ou non, c'est le seul problème, mais il n'a pas été achevé depuis 2020. Le deuxième problème est que les agences d'État, en particulier Hanoi et Ho Chi Minh-Ville, sont trop lentes à mener à bien les procédures d'investissement, ce qui entraîne des pertes pour les investisseurs et les personnes sans logement. »

Parallèlement, un PDG du secteur immobilier a expliqué que la principale raison pour laquelle les entreprises ne s'intéressent pas au logement social est la rentabilité. Le logement social est contrôlé par les prix, et le coût de vente pour les entreprises est bien sûr limité en termes de rentabilité. Les organismes de contrôle des prix sont différents du logement commercial, dont les prix sont contrôlés et limités, et la législation sur les prix est très complexe. Il existe donc des incitations, mais elles ne sont pas suffisamment mises en œuvre pour que les entreprises puissent les mettre en œuvre sur le marché.

Outre les incitations fiscales et foncières, la Banque d'État met actuellement en œuvre un programme de crédit de 120 000 milliards de dongs, assorti de taux d'intérêt inférieurs de 1,5 à 2 % à ceux du marché pour les prêts à moyen et long terme, afin d'accorder des prêts pour la construction de logements sociaux et de logements pour travailleurs. Cependant, le principal problème réside désormais dans le mécanisme (politique, processus et procédure). La complexité des réglementations, l'absence d'instructions détaillées et la lourdeur et la lenteur des procédures ont découragé les entreprises intéressées par le logement social.

Les données communiquées par les entreprises montrent que la marge bénéficiaire des investisseurs dans la construction de logements sociaux est limitée à 10 % maximum. Un projet avec un seul an de retard est considéré comme non rentable. Les entreprises souhaitent donc lever les obstacles juridiques, accélérer les procédures d'investissement et, parallèlement, proposer des solutions pour accroître la marge bénéficiaire des investisseurs dans la construction de logements sociaux.

M. Tran Van Khai, membre permanent de la Commission des sciences, de la technologie et de l'environnement de l'Assemblée nationale, a déclaré à ce sujet : « Il est essentiel de générer des profits. L'État régulera le secteur par le biais d'instruments fiscaux, en permettant la prise en compte de coûts raisonnables dans le prix de revient. Cela permettra aux entreprises d'éviter les pertes lors de leurs investissements dans la construction de logements sociaux et de dégager un bénéfice de 10 % pour leur permettre de s'engager. L'État doit apporter son soutien par des mesures juridiques, des terrains et des prêts préférentiels afin que les entreprises puissent réaliser de réels profits. »

Pour accélérer la construction de logements sociaux dans les temps à venir, les experts ont déclaré qu'il est nécessaire de revoir rapidement les procédures administratives dans le sens de minimiser les procédures administratives inutiles ; et d'avoir des politiques pour créer des incitations plus fortes pour les investisseurs et les entreprises immobilières à participer à la mise en œuvre des projets de logements sociaux.

N. Giang

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