La demande d’appartements à bas prix est élevée, pourquoi les entreprises ne s’intéressent-elles pas au logement social ?

Les entreprises veulent le faire mais se heurtent à des « obstacles »

Récemment, lors de la conférence de déploiement du projet « Investir dans la construction d'au moins 1 million de logements sociaux pour les personnes à faible revenu et les travailleurs des parcs industriels au cours de la période 2021-2030 », le vice-ministre de la Construction Nguyen Van Sinh a informé qu'il existe de nombreux mécanismes et politiques pour éliminer les « goulots d'étranglement » et promouvoir le développement du logement social.

Toutefois, il est à noter que dans certaines localités clés où la demande de logements sociaux est forte, le niveau d'investissement est encore limité par rapport à l'objectif du Projet d'ici 2025. Plus précisément, Hô-Chi-Minh-Ville compte 7 projets avec 4 996 appartements, répondant à 19 % ; Hanoi ne compte que 3 projets avec 1 700 appartements, soit 9 % ou certaines localités n'ont aucun projet commençant la construction dans la période de 2021 à aujourd'hui comme Vinh Phuc, Nam Dinh, Ninh Binh, Quang Ngai, Long An...

Immobilier - La demande d'appartements à bas prix est élevée, pourquoi les entreprises ne s'intéressent-elles pas au logement social ? — Par le passé, pour mettre en œuvre un projet de logement social, les investisseurs devaient faire face à de nombreuses démarches administratives (photo d'illustration).

Toujours selon le ministère de la Construction, concernant le programme de crédit de 120 000 milliards de VND, il y a actuellement 28 localités annonçant une liste de 68 projets éligibles aux prêts (demande de prêt de plus de 30 000 milliards de VND). Jusqu'à présent, dans 5 localités avec 6 projets de logements sociaux, le capital déboursé est d'environ 415 milliards de VND. Cette réalité montre que le déboursement du paquet de crédit préférentiel de 120 000 milliards de VND est encore lent par rapport aux besoins pratiques des entreprises qui investissent dans le segment du logement social et du logement pour les travailleurs.

M. Nguyen Van Dinh, vice-président de l'Association immobilière du Vietnam, a expliqué que de nombreuses entreprises avaient saisi la demande du marché pour le logement social, mais qu'elles avaient rencontré de nombreuses difficultés lors de la mise en œuvre : « La complexité des processus, de la planification au financement foncier, en passant par les procédures, la mise en œuvre, le processus d'investissement et la sélection des cibles, est inextricable. Les conditions sont complexes, les bénéfices sont contrôlés et le prix de vente est fixe. Elles ont donc recalculé et trouvé le projet peu attractif, ce qui explique la rareté des projets de logement social et l'incapacité des entreprises à absorber les capitaux de soutien de l'État. »

Évoquant la lenteur actuelle de la mise en œuvre du logement social dans de nombreuses localités, le professeur Dang Hung Vo, ancien vice-ministre des Ressources naturelles et de l'Environnement, a déclaré sans détour : « Pour mettre en œuvre un projet de logement social, les investisseurs doivent affronter de nombreuses procédures administratives. C'est une véritable horreur pour les entreprises, source d'anxiété et de crainte considérables. »

Également selon GS. Selon Dang Hung Vo, les procédures administratives non seulement « rendent la vie difficile » aux entreprises, mais la question de l'accès au logement social pose encore de nombreux problèmes. Bien que le logement social soit un segment réservé aux personnes à faibles revenus, les procédures et conditions pour que les travailleurs puissent accéder, acheter et louer un logement social sont très difficiles.

« De toute évidence, le secteur du logement social présente encore une forte marge de développement, mais les entreprises ne s'y intéressent pas, ce qui s'explique en partie par le fait que le mécanisme et le fonds foncier dédiés au logement social ne sont pas prioritaires dans de nombreuses localités. Ce qui inquiète les entreprises, c'est la complexité et la redondance des processus d'investissement et d'attribution des terrains ; les procédures sont longues, de l'approbation du projet et de l'autorisation à la commercialisation du produit, souvent très longues », a analysé le professeur Dang Hung Vo.

En outre, l'ancien vice-ministre des Ressources naturelles et de l'Environnement a déclaré que l'obtention de capitaux pour la construction de logements sociaux est également difficile et n'a pas répondu aux exigences.

Comment accélérer la construction de logements sociaux ?

S'adressant aux journalistes, l'expert immobilier Nguyen Van Duc a souligné que l'objectif du logement social est une bonne politique, aider les pauvres à avoir les conditions pour avoir un logement, mais la manière dont cela est fait n'a pas été efficace. Bien que la nouvelle réglementation de la loi révisée sur le logement soit plus ouverte, ce chef d'entreprise souligne l'intervention de l'État dans la participation au logement social.

Immobilier - La demande d'appartements à bas prix est élevée, pourquoi les entreprises ne s'intéressent-elles pas au logement social ? (Figure 2). — Pour accélérer la construction de logements sociaux dans les temps à venir, les experts affirment qu'il est nécessaire de revoir rapidement les procédures administratives (photo d'illustration).

« Notre entreprise, comme beaucoup d'autres, a investi dans la construction de logements sociaux pour les plus démunis, mais au bout d'un certain temps, elle n'a plus pu survivre. À l'époque, la construction de logements sociaux était confrontée à des problèmes de procédures administratives, de taux d'intérêt bancaires, de prix et de longs délais de construction, ce qui a entraîné des pertes doubles pour les sociétés immobilières. C'est pourquoi très peu d'entreprises investissent aujourd'hui dans le logement social », a-t-il expliqué.

S'adressant à la presse, M. Nguyen Anh Que, président du groupe G6, a déclaré qu'un projet de logements sociaux de cette entreprise dans l'ouest de Hanoi n'a pas pu être mis en œuvre depuis de nombreuses années en raison de difficultés dans les procédures d'investissement : « Notre projet est un terrain mis aux enchères, donc savoir si nous devons faire une politique d'investissement ou non, c'est le seul problème, mais il n'a pas été achevé depuis 2020. Le deuxième problème est que les agences d'État, en particulier Hanoi et Ho Chi Minh-Ville, sont trop lentes à mener à bien les procédures d'investissement, ce qui entraîne des pertes pour les investisseurs et les personnes qui n'ont pas de logement. »

Pendant ce temps, un PDG du secteur immobilier a expliqué que la principale raison pour laquelle les entreprises ne s'intéressent pas au logement social réside dans le facteur profit. Le logement social est contrôlé par le prix, les coûts de vente pour les entreprises sont bien sûr limités par le pourcentage de profit. Les agences de contrôle des prix sont différentes du logement commercial, qui est soumis au contrôle des prix et aux limites de prix, et la loi sur les prix est très compliquée, il existe donc des incitations, mais ces incitations n'ont pas été mises en œuvre en profondeur pour que les entreprises puissent réellement les mettre en œuvre sur le marché.

En plus des incitations fiscales et foncières, la Banque d'État met actuellement en œuvre un programme de crédit de 120 000 milliards de VND avec des taux d'intérêt inférieurs de 1,5 à 2 % aux taux de prêt à moyen et long terme du marché, pour prêter au développement de logements sociaux et de logements pour travailleurs. Mais le plus gros problème réside désormais dans le mécanisme – la politique, le processus – la procédure. Des réglementations complexes, un manque de directives détaillées et des procédures longues et fastidieuses ont découragé les entreprises intéressées par le logement social.

Le partage des entreprises montre que le profit de l'investisseur lors de la construction de logements sociaux n'est contrôlé qu'à un maximum de 10%. Si le projet n'a qu'un an de retard sur le calendrier, il est considéré comme non rentable. Les entreprises souhaitent donc vraiment supprimer les goulots d'étranglement juridiques, accélérer les procédures d'investissement et, en même temps, disposer de solutions pour augmenter les profits des investisseurs lors de la construction de logements sociaux :

M. Tran Van Khai, membre permanent de la Commission de la science, de la technologie et de l'environnement de l'Assemblée nationale, a partagé à ce sujet : « Il doit y avoir du profit, l'État régulera par le biais d'outils fiscaux, en permettant la comptabilisation de coûts raisonnables dans le prix de revient, ce qui aidera les entreprises à ne pas subir de pertes lorsqu'elles investissent dans la construction de logements sociaux et à dégager un véritable bénéfice de 10 % auquel les entreprises pourront participer. L'État doit participer au soutien par le biais de politiques juridiques, de terrains et de capitaux de prêt préférentiels afin que les entreprises puissent bénéficier de réels bénéfices ».

Pour accélérer la construction de logements sociaux dans les temps à venir, les experts affirment qu’il est nécessaire de revoir rapidement les procédures administratives dans le sens de minimiser les procédures administratives inutiles ; Des politiques sont en place pour créer des incitations plus fortes pour les investisseurs et les entreprises immobilières afin qu’ils participent à la mise en œuvre de projets de logements sociaux.

N. Giang

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