Le processus d’évaluation des prix des logements sociaux n’a pas garanti l’équité.

La Fédération vietnamienne du commerce et de l'industrie (VCCI) a quelques commentaires initiaux sur le projet de décret sur le développement et la gestion du logement social (ci-après dénommé le projet).

Procédures d'évaluation des prix de vente et des prix de location des logements sociaux

Selon le VCCI, point b, clause 2, article 32 du projet stipule que le dossier de l'investisseur demandant une évaluation du prix doit inclure « les documents juridiques du projet (y compris : l'approbation de la politique d'investissement ; la décision d'attribution du terrain ; l'approbation de la planification 1/500 ; le permis de construire et d'autres documents pertinents) ».

Il est déraisonnable d’exiger des investisseurs qu’ils fournissent ces documents, car les agences de gestion de l’État les possèdent déjà. Afin de faciliter les procédures administratives, le VCCI propose que le Comité de rédaction supprime l’obligation de disposer de ces documents, c’est-à-dire supprime le point b, clause 2, article 32 du projet.

En ce qui concerne la procédure d'évaluation, conformément aux dispositions du point d, clause 3, article 32 du projet, dans les 60 jours à compter de la date limite d'évaluation, l'agence spécialisée du Comité populaire provincial doit émettre un avis écrit des résultats de l'évaluation. « Lorsqu'il existe un avis écrit des résultats de l'évaluation et que le prix d'évaluation est supérieur au prix signé par l'investisseur, ce dernier n'est pas autorisé à percevoir davantage ; s'il est inférieur, l'investisseur doit signer à nouveau le contrat ou ajuster et compléter l'annexe du contrat et doit rembourser la différence à l'acheteur ou au locataire du logement. »

Cette réglementation doit être revue car elle désavantage de manière déraisonnable les investisseurs. Si l'investisseur a effectué la procédure d'évaluation, mais que l'organisme public compétent, dans le délai prescrit, ne délivre pas de document d'évaluation du prix, l'investisseur a le droit de signer un contrat d'achat et de vente ou de location-achat de logements sociaux avec les clients conformément au plan de prix soumis à l'évaluation ou au prix proposé dans les documents d'appel d'offres (point c, clause 3, article 32).

Ainsi, il est légal pour l’investisseur de signer un contrat avec l’acheteur du logement avec le plan de prix soumis à l’évaluation ou le prix proposé dans les documents d’appel d’offres. L'exigence du projet selon laquelle les investisseurs doivent réajuster le prix de vente s'il est inférieur au résultat de l'évaluation de l'agence de gestion de l'État est sans fondement, tandis que la publication tardive du document d'évaluation est la faute de l'agence d'État.

D'autre part, en termes d'équité, en utilisant le document annonçant les résultats de l'évaluation des prix de l'agence d'État comme base pour considérer le prix de vente et le prix de location-achat, mais dans le cas où l'investisseur vend à un prix inférieur, il ne peut pas être ajusté, tandis que la vente à un prix plus élevé doit être ajustée, cela ne garantit pas l'équité pour les parties à la transaction. Exiger que le contrat soit signé à nouveau et que la différence soit remboursée à l’acheteur ou au locataire du logement affectera l’exécution du contrat tant pour l’investisseur que pour le client.

Afin de garantir la rationalité et d’accroître la responsabilité de l’agence d’évaluation des prix de l’État, il est proposé que le comité de rédaction supprime la disposition du point d, clause 3, article 32 du projet.

En outre, l'article 32 de la clause 4 du projet stipule que « dans le cas où l'investisseur utilise le prix de l'offre gagnante, il n'est pas tenu de réévaluer le prix de vente ou le prix de location de la maison ». Cette réglementation n'est pas claire au point de savoir si, en cas d'utilisation du prix de l'offre gagnante, l'investisseur doit effectuer la procédure de notification du prix de vente ou du prix de location du logement social à l'agence de gestion de l'État avant de signer le contrat ?

Le VCCI demande au Comité de rédaction de stipuler clairement cette question afin de garantir la commodité du processus de mise en œuvre.

Procédures de vente de logements sociaux investis et construits selon des projets et n'utilisant pas de capitaux d'investissement publics ou de ressources financières syndicales

Le point b, clause 1, article 35 du projet stipule qu'avant de procéder à la vente, l'investisseur du projet d'investissement dans la construction de logements sociaux est tenu de signaler par écrit le nombre total d'appartements à vendre et l'heure de début de la vente afin que le Département de la construction puisse le connaître et le vérifier.

Conformément aux dispositions du point c, clause 3, article 88 de la loi sur le logement de 2023, avant de vendre, de louer ou de louer un futur logement social, il est nécessaire d'effectuer la procédure de notification à l'agence de gestion de l'État au niveau provincial que le logement est éligible à la vente ou à la location.

Les dispositions ci-dessus du projet ne sont pas claires. Existe-t-il un lien entre la procédure de déclaration prévue au point b, clause 1, article 35 du projet et la procédure de notification des logements éligibles à la vente ou à la location-achat prévue dans la loi sur le logement de 2023 ? S'il s'agit de deux procédures indépendantes, veuillez reconsidérer votre décision, car l'investisseur doit effectuer trop de démarches administratives au cours du processus. D’autre part, ce règlement ne précise pas clairement quels points le ministère de la Construction va vérifier ?

Afin de garantir la clarté et la commodité des procédures, le VCCI recommande que le Comité de rédaction stipule clairement les questions ci-dessus et envisage d’intégrer des procédures pour réduire les procédures administratives pour les entreprises.

Le paragraphe 3, clause 2, article 35 du projet stipule que dans le cas où le projet cible des personnes ayant des contributions révolutionnaires ou des personnes handicapées, celles-ci auront la priorité pour acheter, louer ou louer un logement sans avoir à tirer au sort avec un « certain ratio ». Cette réglementation n'est pas claire, quelle entité décide de ce tarif ? Sur la base de quels critères ? Le VCCI demande au Comité de rédaction de clarifier cette question.

Sagesse

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