Le ministère chinois du Logement et de la Construction urbaine et rurale a déclaré que les gouvernements locaux pourraient demander aux entreprises publiques de les aider à acheter certaines maisons invendues auprès des promoteurs immobiliers.
Le gouvernement chinois a lancé son plan le plus ambitieux à ce jour pour sauver le marché immobilier.
Il s'agit d'une évolution que les investisseurs attendent depuis des mois. Cependant, l'efficacité de ces mesures reste une grande incertitude.
Un plan ambitieux
L'accord prévoit que la Chine adopte une politique qui a été testée dans une grande ville : obliger les gouvernements locaux à acheter les maisons invendues aux promoteurs immobiliers et à les convertir en logements sociaux abordables.
Le plan comprend également des réductions des taux hypothécaires et des exigences en matière d'acompte, et plus important encore, 300 milliards de yuans (41,5 milliards de dollars) en espèces à faible taux d'intérêt de la part de la banque centrale pour financer les achats par l'État de biens immobiliers invendus.
« Les décideurs politiques sont conscients de l'urgence d'éviter une crise immobilière généralisée », a déclaré Zhaopeng Xing, stratège senior chez ANZ Research. « Le nouveau plan de sauvetage témoigne de la détermination des responsables chinois à redresser la situation. »
Bien que l’urgence soit bienvenue, les experts estiment que le plan d’aide actuel pourrait être trop modeste pour être efficace et pourrait rencontrer des problèmes de financement.
Selon Goldman Sachs, la valeur totale des maisons invendues, des projets inachevés et des terrains inutilisés en Chine s'élève à environ 30 000 milliards de yuans (4 100 milliards de dollars).
Les analystes de Goldman Sachs ont indiqué dans une note de recherche récente qu'il faudrait plus de 7 000 milliards de yuans (967 milliards de dollars) dans toutes les villes pour ramener l'offre de logements à des niveaux jamais vus depuis 2018, année de boom immobilier. C'est plus de vingt fois le montant des financements annoncés par la Banque populaire de Chine (PBoC, la banque centrale).
Bien que l'économie chinoise ait connu une croissance plus rapide que prévu plus tôt cette année, cette dynamique est freinée par le secteur immobilier, pilier de l'activité économique, qui représentait autrefois 30 % de l'activité économique.
Échelle limitée
Malgré une série d'annonces au début du mois, la manière dont le gouvernement chinois mettra en œuvre le programme d'accession à la propriété et les fonds nécessaires à son financement restent flous. Plus important encore, on ignore où les collectivités locales, à court de liquidités, trouveront les fonds nécessaires à son financement.
Le dernier programme de refinancement pourrait fournir 500 milliards de yuans (69 milliards de dollars) de prêts bancaires pour soutenir les achats de logements locaux, a déclaré le vice-gouverneur de la PBoC, Tao Ling.
Mais même ce chiffre est bien inférieur aux besoins. Certains analystes estiment qu'il faudrait des centaines de milliards de dollars pour écouler le parc immobilier chinois, qui comprend des millions de logements vides ou à moitié construits à travers le pays.
Ting Lu, économiste en chef Chine chez Nomura, qui qualifie le secteur immobilier chinois de « problème complexe », a déclaré que l'achèvement de la construction des logements déjà vendus nécessiterait au moins 3 200 milliards de yuans (442 milliards de dollars). Il estime qu'environ 20 millions de logements ont été prévendus, mais restent à construire.
Où est l'argent ?
Le ministère chinois du Logement et de la Construction urbaine et rurale a déclaré que les gouvernements locaux pourraient demander aux entreprises publiques de les aider à acheter certaines maisons invendues auprès des promoteurs immobiliers.
Cependant, selon le vice-gouverneur de la Banque populaire de Chine (PBOC), Tao Ling, les émetteurs d'obligations des collectivités locales (LGFV) sont actuellement accablés par une énorme dette « cachée » dont l'achat est interdit. Les collectivités locales ont donc moins de possibilités de lever des fonds.
Les provinces et les villes chinoises ont accumulé environ 15 000 milliards de dollars de dettes, dont une grande partie est cachée et accumulée ces dernières années pour couvrir le coût des projets d'infrastructure et les dépenses liées à la pandémie.
L'effondrement du marché immobilier a exacerbé les difficultés financières des collectivités locales, les ventes de terrains et de logements représentant généralement plus de 40 % de leurs recettes totales. La crise de la dette a contraint de nombreuses villes chinoises à réduire considérablement leurs dépenses.
Le secteur immobilier chinois a commencé à s'affaiblir en 2019 et est tombé dans un « trou noir » il y a environ trois ans, après que le gouvernement a émis un ordre visant à resserrer les activités de prêt des promoteurs immobiliers.
Les efforts pour sauver ce secteur clé ont commencé dès 2022, lorsque la crise a provoqué une crise pour certains promoteurs et suscité le mécontentement de dizaines de milliers d'acquéreurs, les projets étant retardés ou non conformes aux échéances. Mais ces mesures se sont avérées largement inefficaces, entraînant une baisse des flux de trésorerie des promoteurs.
Juste le début
Les experts affirment que la lutte contre l'offre excédentaire de logements invendus n'est qu'une première étape pour relancer le secteur immobilier chinois. Autrement dit, selon les analystes de Goldman Sachs, la Chine doit s'attaquer à trois problèmes clés.
Les deuxième et troisième étapes consistent à stimuler la demande de logements et à atténuer le ralentissement de la construction. Cela nécessite des mesures plus détaillées pour renforcer la confiance des consommateurs et stimuler les prix de l'immobilier.
Il convient de noter que l'environnement extérieur devient de plus en plus difficile. Le gouvernement américain a décidé d'augmenter les droits de douane sur une série de marchandises importées de Chine à compter du 1er août, et l'Union européenne (UE) pourrait prendre des mesures similaires. L'ancien président américain Donald Trump a même menacé d'imposer des droits de douane de 60 % sur les importations en provenance de Chine s'il était réélu.
Les analystes estiment que les tarifs douaniers proposés par M. Trump pourraient réduire le taux de croissance de la Chine jusqu'à 0,9 point de pourcentage.
À long terme, les experts estiment que ce plan pourrait réduire le risque de voir la Chine sombrer dans une « spirale déflationniste » comme le Japon. Le principal enseignement à tirer de l'expérience japonaise est que les décideurs politiques devraient éviter d'agir trop tard. « Cela pourrait marquer le début de la fin de la crise immobilière chinoise », ont-ils ajouté.
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