La résilience du marché immobilier provient de la dynamique économique et des flux de trésorerie fluctuants.

Voici les informations recueillies lors de l'événement en ligne « Aperçu du marché immobilier au troisième trimestre 2025 », sur le thème « Le rythme », organisé par Batdongsan.com.vn le matin du 7 octobre. Cet événement a attiré l'attention de nombreux experts, investisseurs et entreprises du secteur immobilier.

Légende de la photo — Le marché immobilier se redresse progressivement, avec de nombreux projets en cours de réalisation. Photo : Tuan Anh/VNA

La plateforme de reprise de la macroéconomie

Selon M. Nguyen Quoc Anh, directeur général adjoint de Batdongsan.com.vn, l'économie vietnamienne a maintenu une dynamique de croissance positive au troisième trimestre, créant ainsi des conditions favorables au marché immobilier. Le PIB a progressé de 8,23 % au troisième trimestre, soit son niveau le plus élevé sur cette période depuis 2011 (hors reprise en 2022 après la pandémie de COVID-19). Sur les neuf premiers mois de l'année, le PIB a augmenté de 7,85 % par rapport à la même période de l'année, se rapprochant ainsi de l'objectif de 8 % ou plus fixé pour l'ensemble de l'année.

Les dépenses publiques ont atteint 440 000 milliards de dongs, soit une hausse de 37 % par rapport à la même période, et sont devenues le principal moteur de la croissance économique. Plusieurs projets d'infrastructures clés, tels que l'aéroport international de Gia Binh, le pont Ngoc Hoi reliant Hanoï à Hung Yen, l'autoroute Nord-Sud et l'aéroport de Long Thanh, sont entrés dans leur phase de construction intensive et contribuent ainsi à l'expansion des marchés de périphérie, a déclaré M. Quoc Anh.

Par ailleurs, les investissements directs étrangers (IDE) continuent d'affluer fortement dans l'immobilier, l'un des trois principaux secteurs d'attraction des IDE. Les indicateurs économiques, tels que l'indice PMI, se redressent et la production et la consommation intérieures progressent de manière constante. Cependant, la hausse de l'inflation et la politique monétaire expansionniste, caractérisée par des taux d'intérêt abaissés, constituent également des défis pour le marché.

Les experts prévoient une nette différenciation entre les canaux d'achat et de vente sur le marché immobilier au troisième trimestre 2025. Après un deuxième trimestre marqué par de nombreuses fluctuations macroéconomiques, l'intérêt pour les biens immobiliers à vendre s'est rapidement redressé, notamment pour les appartements, tandis que les maisons de ville et les maisons individuelles ont également commencé à montrer des signes d'amélioration. Dans de nombreuses régions, l'intérêt a progressé de 11 à 22 % par rapport au début de l'année.

En revanche, le marché locatif a connu un recul après le mois des fantômes (le septième mois lunaire), notamment pour les chambres et les pensions de famille. En septembre 2025, la demande a enregistré une baisse de 8 à 24 % selon le type de logement par rapport au mois précédent.

Le marché immobilier fait preuve d'une bonne résilience face à l'absorption de l'offre nouvelle et au climat des affaires. Toutefois, l'enquête menée auprès des courtiers par Batdongsan.com.vn au troisième trimestre 2025 révèle que l'absorption de l'offre nouvelle demeure positive : près de 90 % des répondants la jugent moyenne à bonne, dont 4 % « très bonne » et 25 % « bonne ». Seuls 12 % se montrent pessimistes quant à cette absorption.

Concernant les perspectives du marché pour le quatrième trimestre, 60 % des courtiers estiment que la croissance se poursuivra, dont 17 % anticipent une forte progression. Environ un tiers pense que le marché restera stable, et seulement 6 % s'inquiètent d'un éventuel repli.

Il convient de noter que le segment des appartements reste celui qui présente le plus fort potentiel de croissance au cours des six prochains mois, représentant 36 % des choix, suivi par les maisons individuelles (29 %) et les terrains à bâtir (24 %). Les autres types de biens, tels que les maisons de ville, les résidences de vacances ou les villas, ne représentent qu'une faible part, ce qui reflète la concentration des flux de trésorerie sur des produits répondant à des besoins réels en matière de logement et nécessitant une forte liquidité.

Repositionnement des canaux d'investissement

Les experts de Batdongsan.com.vn estiment que 2025 marquera un tournant majeur dans la corrélation des taux d'investissement entre les différentes catégories d'actifs. Il convient de noter qu'entre 2015 et 2025, les différentes catégories d'actifs au Vietnam se sont fortement différenciées et que 2025 constituera une étape importante vers une transformation profonde de cette corrélation.

L'or a enregistré la plus forte hausse, avec une multiplication par 3,57 par rapport à 2015, suivi par les terrains (multiplication par 3,12), reflétant un afflux important de capitaux vers les actifs réels, lié aux anticipations d'infrastructures et à l'accumulation à long terme. Bien que les appartements n'aient pas connu la progression la plus spectaculaire, leur croissance s'est accélérée, rattrapant progressivement celle des terrains grâce à leur capacité à répondre à de réels besoins en logement et à leur potentiel d'investissement. Les titres ont suivi de près, avec une multiplication par 2,78, confirmant leur rôle de placement attractif dans un contexte de reprise économique et de fluctuations mondiales. À l'inverse, les dépôts d'épargne et le dollar américain ont perdu en compétitivité, progressant respectivement de seulement 67 % et 24 %.

L'une des principales tendances du troisième trimestre est le transfert des flux financiers des centres-villes vers les zones périurbaines, où le potentiel de développement reste important et où les infrastructures de connectivité interrégionales assurent un soutien solide.

Mme Nguyen Thi Ngoc Thuong, directrice de la succursale de Batdongsan.com.vn à Hai Phong, a indiqué qu'au lieu de se concentrer sur les centres-villes, les flux de capitaux et la demande immobilière se déplacent fortement vers les banlieues, où il existe encore un fort potentiel de croissance et où les infrastructures interrégionales sont de plus en plus développées.

L'intérêt pour les deux capitales a montré des signes de ralentissement au troisième trimestre. À Hanoï, il a diminué de 22 % par rapport à la même période en 2024, tandis qu'à Hô Chi Minh-Ville, il est resté quasiment stable ou a légèrement baissé de 1 % dans les zones nouvellement créées. En revanche, les provinces voisines se sont distinguées par leur dynamisme. La banlieue de Hanoï a enregistré une croissance de 11 %. Hors de Hanoï, l'intérêt s'est concentré dans les régions de Hai Phong, Hoa Binh (ancienne) et Bac Giang (ancienne).

Le marché immobilier du Nord au troisième trimestre montre une nette tendance au déplacement des activités hors de Hanoï. Les zones de Hai Phong, Hung Yen, Hoa Binh (vieille ville) et Bac Giang (vieille ville) sont devenues le centre de l'attention, concentrant 80 % de l'intérêt total pour l'ensemble de la région. Hai Phong occupe la première place avec un indice de 100, suivie de Hung Yen (62) et de Bac Ninh (35), a indiqué Mme Thuong.

En termes de taux de croissance par rapport au début de l'année, Hoa Binh (ancienne ville) arrive en tête avec 65 %, suivie de Bac Giang (ancienne ville) à 61 %, Hai Phong à 50 % et Bac Ninh à 48 %. D'autres localités comme Quang Ninh, Hung Yen et Vinh Phuc (ancienne ville) ont également maintenu une dynamique de croissance de 26 à 42 %. Ce boom reflète la tendance des capitaux à se déplacer vers les villes satellites de Hanoï, où les prix sont compétitifs, les infrastructures performantes et le potentiel de développement à long terme important.

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