Le financement foncier est étroitement lié au « gagne-pain

Les prix des terrains devraient être appliqués au plus près du marché.

Lors de l'atelier de commentaires sur le projet de loi sur le foncier (amendé) organisé par VCCI le matin du 8 mars, le Dr Can Van Luc - économiste en chef du BIDV , membre du Conseil consultatif national de politique financière et monétaire a souligné que les prix des terrains et les questions de financement foncier dans le projet de loi sur le foncier (amendé) sont les questions les plus compliquées et les plus difficiles.

Il a indiqué que les opinions divergent quant à la détermination des prix fonciers proches des prix du marché. En particulier, comprendre ce qu'est le prix foncier du marché n'est pas chose aisée, tout comme de nombreux autres aspects du financement foncier.

« Le financement foncier est une question étroitement liée aux moyens de subsistance des citoyens et des entreprises. Il doit donc être résolu de manière plus globale, fondamentale, approfondie et cohérente, conformément aux règles et principes du marché, en garantissant la scientificité et la cohérence avec la réalité, tout en garantissant les droits et intérêts légitimes de l'État, des organisations, des entreprises et des citoyens », a déclaré M. Luc.

L'immobilier et le financement foncier sont étroitement liés au « gagne-pain » des particuliers et des entreprises. — M. Can Van Luc a proposé 10 « points chauds » dans la loi foncière (amendée).

En conséquence, en ce qui concerne le financement foncier, M. Can Van Luc a proposé 10 points qui doivent être étudiés plus attentivement dans le projet de loi sur le foncier (amendé).

Premièrement, en ce qui concerne les prix des terrains, M. Luc a indiqué qu'il est nécessaire de compléter les concepts liés aux prix des terrains qui peuvent survenir dans la réalité, d'uniformiser les termes tels que prix courants des terrains sur le marché/prix fonciers standards, listes de prix des terrains, parcelles standards, prix fonciers spécifiques pour assurer une compréhension et une application cohérentes à l'avenir.

Deuxièmement, en ce qui concerne la régulation des revenus fonciers, l'objectif de régulation des revenus fonciers devrait être ajouté, et l'argent collecté pourrait être utilisé pour servir le travail de récupération des terres et de réinstallation ultérieure.

Troisièmement, en ce qui concerne les méthodes d'évaluation foncière, les processus d'évaluation foncière et l'annonce des prix des terrains, selon M. Luc, il ne devrait y avoir de réglementation que sur la sélection et la limitation d'environ trois méthodes d'évaluation foncière.

Parallèlement, il est nécessaire d’envisager une feuille de route pour appliquer des prix fonciers proches des prix du marché en expérimentant dans quelques grandes localités, puis en élargissant et en appliquant officiellement à partir de 2026. De plus, afin de construire des prix fonciers standards proches du marché, il est nécessaire de standardiser le processus d’évaluation foncière.

Quatrièmement, pour garantir l’indépendance, l’objectivité et garantir que les prix des terrains soient proches des prix du marché et non soumis à la pression ou à l’influence des agences de gestion locales et des groupes d’intérêt, l’expert recommande que l’organisme de conseil en évaluation foncière soit un organisme indépendant, objectif et professionnel, doté d’un certificat de pratique.

Cinquièmement, en ce qui concerne les frais d’utilisation des terres et le loyer foncier, le projet de loi a stipulé un loyer foncier supplémentaire pour certains types de projets/types de terrains tels que les terrains destinés à la construction souterraine et les terrains destinés à la construction aérienne.

Toutefois, pour assurer une plus grande exhaustivité, éviter les pertes et assurer la conformité avec la réalité et les tendances de développement des nouveaux types de terres, l'expert a déclaré qu'un loyer foncier annuel devrait être ajouté pour les petites parcelles de terre étroites et entrecoupées ; terres formées après l'empiètement de la mer.

En outre, des réglementations plus détaillées sont prévues pour la collecte des droits fonciers pour les terrains de construction souterrains et les terrains de construction aériens à des fins commerciales.

L’immobilier et le financement foncier sont étroitement liés au « gagne-pain » des particuliers et des entreprises (figure 2). — La loi foncière révisée suscite encore de nombreuses inquiétudes concernant l’évaluation foncière (Photo : Pham Tung).

Sixièmement, en ce qui concerne le paiement des frais d’utilisation du sol et du loyer foncier lors du changement d’affectation/de l’extension de l’utilisation du sol, le projet de loi foncière (amendé) doit indiquer clairement quel prix est le plus proche du prix du marché.

Septièmement, concernant l'exonération des redevances foncières et du loyer foncier, M. Luc a indiqué qu'il faudrait prévoir d'autres exonérations. Parallèlement, il faudrait distinguer clairement deux cas : l'exonération et la réduction des redevances foncières. En cas d'exonération, elle peut s'appliquer à la totalité de la durée du bail. En cas de réduction du loyer foncier, il faudrait distinguer clairement trois cas, pour la totalité de la durée du bail et au sein d'une période donnée.

Huitièmement, concernant la gestion des revenus fonciers. Le projet de loi foncière (modifié) stipule que « les revenus fonciers constituent une source de revenus pour les budgets central et locaux, conformément aux dispositions de la loi sur le budget de l'État ».

M. Luc a suggéré d'ajouter le contenu suivant : « Le Ministère des Finances et les localités sont responsables de la gestion et de l'utilisation efficace de cette source de revenus, contribuant ainsi à assurer l'équilibre du budget central et des budgets locaux » car les revenus fonciers contribuent de manière significative aux recettes budgétaires de nombreuses localités.

Neuvièmement, concernant la question de l'augmentation et de la progressivité des impôts pour les propriétaires de grands terrains, de nombreux logements, de terrains abandonnés et dont l'utilisation est lente, il est nécessaire d'étudier rapidement des solutions réalisables et adaptées pour limiter la hausse des prix de l'immobilier, accroître l'accès à la propriété pour les personnes à faibles et moyens revenus et limiter la spéculation.

Recherche sur l'application de taxes et de frais tels que les taxes progressives pour les acheteurs de résidences secondaires ou plus et les taxes progressives en fonction du moment de la vente du bien immobilier, les frais supplémentaires (plus la zone ou la ville est centrale, plus les frais supplémentaires sont élevés) pour limiter la spéculation foncière, la rétention foncière et limiter la situation des maisons/terrains inutilisés.

Dixièmement, concernant l'application des technologies et de la numérisation à la gestion des prix fonciers et au financement foncier, il est nécessaire de disposer d'informations standardisées et fiables, ainsi que de données massives, sur les terres et leurs prix. Par conséquent, il est nécessaire de compléter la réglementation afin de clarifier les responsabilités des collectivités locales à tous les niveaux et des intermédiaires concernés en matière de transactions foncières, en matière de fourniture, de mise à jour, de consultation et d'exploitation des informations et données foncières.

Veiller à ce que les personnes dont les terres sont récupérées disposent d’un logement et d’une sécurité sociale .

Se référant aux réglementations sur la récupération des terres et les politiques d'indemnisation et de soutien à la réinstallation, M. Nguyen Hong Dai, représentant de VSIP Hai Phong Company Limited, a déclaré que les réglementations du projet sont progressivement améliorées dans le sens de la création de conditions de plus en plus meilleures pour les personnes dont les terres sont récupérées, stabilisant ainsi leur vie et leur production.

L’immobilier et le financement foncier sont étroitement liés au « gagne-pain » des particuliers et des entreprises (figure 3). — Atelier de commentaire sur le projet de loi foncière (amendé) organisé par VCCI le matin du 8 mars.

Cependant, selon M. Dai, le concept d'« égalité ou meilleure » est un concept général et émotionnel, dépourvu de mesure ni de critères précis pour déterminer et convaincre les personnes dont les terres sont récupérées, ce qui peut facilement engendrer frustration et incompréhension lors de son application. Cela entraîne des retards dans la dépollution des sites, une augmentation des coûts d'indemnisation et un ralentissement de l'avancement du projet.

Par conséquent, le dirigeant a proposé des amendements stipulant que l'indemnisation doit garantir à la personne dont les terres sont récupérées un logement et une sécurité sociale. La réglementation relative aux accords sur les droits d'utilisation des terres reprend pour l'essentiel les dispositions de la loi foncière de 2013, tout en élargissant son champ d'application et en précisant les conditions, les procédures et les politiques d'incitation de l'État pour cette forme d'indemnisation .

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