Proposition de « resserrement » du crédit immobilier : les flux de capitaux sont bloqués, le marché est « gelé »

TPO – Les experts affirment que la politique visant à assainir le marché et à stabiliser les prix de l'immobilier est judicieuse. Cependant, si le « resserrement » du crédit est proposé par le ministère de la Construction, il doit être soigneusement pesé, car des propositions arbitraires et une gestion inconsidérée du marché immobilier engendreront chaos et panique, avec des conséquences considérables. En attendant, la solution appropriée doit être d'augmenter l'offre et de réduire les coûts des intrants.

Báo Tiền Phong•09/10/2025

Un « resserrement » prudent du crédit

Le projet de résolution du Gouvernement sur le contrôle et la limitation des prix de l'immobilier vient d'être envoyé par le Ministère de la Construction à 5 ministères et branches pour commentaires avant de le soumettre au Gouvernement pour promulgation.

En conséquence, l'acquéreur d'un deuxième logement ne peut emprunter que jusqu'à 50 % de la valeur du contrat d'achat. En cas d'acquisition d'un troisième logement ou plus, la limite de prêt ne dépassera pas 30 % de la valeur du contrat d'achat, applicable à compter de la date d'entrée en vigueur de la résolution et jusqu'au 1er mars 2027.

Les experts estiment que la politique de lutte contre la spéculation et de stabilisation des prix de l'immobilier, visant à assainir le marché, est judicieuse. Cependant, la mesure de resserrement du crédit proposée par le ministère de la Construction constitue une approche non marchande, contraire aux principes économiques modernes.

Dr. Truong Van Phuoc - ancien président par intérim du Comité national de supervision financière, ancien membre permanent du Groupe consultatif économique du Premier ministre - a déclaré : « La politique est correcte, mais la solution n'est pas raisonnable. Interdire ou restreindre les droits de prêt des banques est une approche administrative, contraire aux principes de l'économie de marché - quelque chose que le Vietnam s'efforce depuis de nombreuses années d'obtenir une reconnaissance internationale. »

Les interventions non marchandes auront de graves conséquences.

Partageant le même point de vue, le Dr Dinh The Hien, directeur de l'Institut d'informatique et d'économie appliquée, a souligné avec franchise qu'aucun pays au monde n'était intervenu avec autant de brutalité dans les activités des banques commerciales et du secteur immobilier. Selon M. Hien, le prêt est une relation civile entre les banques, les investisseurs et les clients ; cette transaction est réglementée par la Loi sur les établissements de crédit. Le recours à des ordonnances administratives pour intervenir est non seulement illégal, mais fausse également le marché des capitaux.

« Les banques commerciales doivent être libres d'évaluer les risques et de décider de l'octroi de prêts, au lieu d'être contraintes de les limiter par des décisions administratives. Si les prêts immobiliers sont interdits, les particuliers peuvent continuer à emprunter pour acheter des logements, ce qui est difficile à contrôler, augmente les coûts sociaux et peut facilement engendrer des distorsions », a déclaré M. Hien.

M. Hien a déclaré qu'une famille peut acheter plusieurs maisons pour ses enfants, ce qui ne saurait être assimilé à de la spéculation. De même, acheter des maisons pour les louer, acquérir des maisons de commerce ou simplement accumuler des actifs… sont également des besoins légitimes. Limiter le montant du prêt à 30-50 % est trop faible et dénué de fondement économique.

Examinez attentivement la proposition compte tenu de la situation actuelle du marché.

Selon les experts, le ministère de la Construction doit réfléchir attentivement afin d'éviter de formuler des propositions aussi arbitraires que celles présentées actuellement. Une gestion inégale risque de provoquer des troubles et une panique sur les marchés, d'éroder la confiance et de nuire au climat d'investissement.

« Aujourd'hui, il y a telle politique, demain il y en aura une autre. Quel sera l'environnement d'investissement ? », a demandé l'expert Dinh The Hien, craignant que, si elle est approuvée, la politique de resserrement du crédit n'aggrave la pénurie d'offre. L'incertitude liée à cette politique pourrait amener les entreprises à perdre confiance, à cesser temporairement d'investir, voire à quitter le marché. Par conséquent, l'offre se rétrécira encore davantage. De plus, les entreprises peuvent attendre l'expiration de la réglementation sur le resserrement du crédit (1er mars 2027) pour commercialiser leurs produits afin d'« éviter la tempête ». Deux ans d'attente signifient une augmentation des coûts d'investissement, qui, au final, seront répercutés sur le prix de vente, provoquant une flambée des prix de l'immobilier.

D'un point de vue politique, le Dr Truong Van Phuoc estime que l'État peut et doit intervenir, mais qu'il doit être au bon endroit et jouer le rôle qui lui revient. Plus précisément, l'État doit lever les obstacles juridiques afin que les entreprises puissent mettre en œuvre leurs projets plus rapidement et ainsi alimenter le marché.

L'État peut notamment adopter des politiques spécifiques visant à réduire les coûts des intrants pour les entreprises, au lieu de restreindre la production de capital. L'un des facteurs déterminants est la taxe foncière, qui représente actuellement une part très importante du prix des logements.

« La terre appartient à tous, l'État représentant le propriétaire et la gérant de manière uniforme. L'État peut tout à fait réglementer la baisse des redevances foncières afin de réduire les coûts des entreprises. Lorsque le coût des intrants baisse, les prix de l'immobilier baissent automatiquement. C'est la seule façon raisonnable d'intervenir sur le marché », a souligné M. Phuoc.

D'un point de vue macroéconomique, le Dr Le Xuan Nghia, membre du Conseil consultatif national de politique financière et monétaire, craint que le resserrement du crédit immobilier ne soit pas différent de « couper le souffle » à l'un des principaux moteurs de croissance de l'économie. L'immobilier contribue actuellement à environ 10 % du PIB, entraînant dans son sillage plus de 40 autres secteurs, des matériaux de construction à la décoration d'intérieur en passant par le secteur bancaire… La leçon de 2022 reste la même : si les flux de capitaux sont bloqués, le marché se « gèle », les entreprises seront en difficulté, de nombreux autres secteurs s'effondreront, des millions de personnes perdront leur emploi, menaçant la croissance.

M. Nghia a indiqué que la capitalisation boursière mondiale de l'immobilier atteignait 360 000 milliards de dollars, soit trois fois le PIB mondial (environ 120 000 dollars), ce qui témoigne de l'importance de ce secteur pour l'économie vietnamienne. Au Vietnam, la capitalisation boursière atteint environ 1 500 milliards de dollars, soit trois fois le PIB.

« Aucun secteur n'est aussi vaste et d'une telle envergure que l'immobilier. Si nous le restreignons maintenant par décret, non seulement cela ne fera pas baisser les prix de l'immobilier, mais cela entraînera aussi une stagnation économique. La Chine l'a prouvé avec sa politique des trois lignes rouges », a averti M. Nghia.

Selon l'expert, la principale cause de la flambée des prix de l'immobilier n'est pas la spéculation, mais la faiblesse de l'offre, due au blocage juridique de ces dernières années. Actuellement, les procédures d'approbation des projets sont trop lourdes, leur mise en œuvre prenant de cinq à sept ans, voire une décennie. Parallèlement, la demande de logements ne cesse d'augmenter.

« Des milliers de projets sont abandonnés, ce qui entraîne une hausse des coûts financiers et contraint les entreprises à vendre à prix fort pour compenser. Si les obstacles juridiques sont levés et que l'offre est abondante, le marché s'autorégulera selon la loi de l'offre et de la demande. À l'inverse, utiliser un médicament inapproprié pour traiter une maladie ne fera qu'aggraver la situation », a analysé M. Nghia.