Proposition de « resserrer » le crédit immobilier : les flux de capitaux sont bloqués, le marché est « gelé »

TPO – Selon les experts, la politique visant à assainir le marché et à stabiliser les prix de l'immobilier est judicieuse. Toutefois, un resserrement du crédit, tel que proposé par le ministère de la Construction, doit être mûrement réfléchi. En effet, des mesures arbitraires et une gestion désordonnée risquent de semer le chaos et la panique sur le marché, avec des conséquences désastreuses. La solution optimale consiste donc à accroître l'offre et à réduire les coûts de production.

Un resserrement prudent du crédit

Le projet de résolution du gouvernement visant à contrôler et à freiner les prix de l'immobilier vient d'être transmis par le ministère de la Construction à cinq ministères et branches pour avis avant d'être soumis au gouvernement pour promulgation.

En conséquence, l'acquéreur d'une résidence secondaire ne pourra emprunter que jusqu'à 50 % de la valeur du contrat d'achat. Pour l'achat d'une troisième résidence ou plus, la limite d'emprunt sera fixée à 30 % de la valeur du contrat d'achat, et ce, à compter de la date d'entrée en vigueur de la résolution et jusqu'au 1er mars 2027.

Les experts estiment que la politique de lutte contre la spéculation et de stabilisation des prix de l'immobilier, visant à assainir le marché, est judicieuse. Cependant, la mesure de resserrement du crédit proposée par le ministère de la Construction s'apparente à une approche non marchande, contraire aux principes économiques modernes.

Le Dr Truong Van Phuoc, ancien président par intérim du Comité national de supervision financière et ancien membre permanent du Groupe consultatif économique du Premier ministre , a déclaré : « La politique est juste, mais la solution n’est pas raisonnable. Interdire ou restreindre les droits de prêt des banques est une approche administrative, contraire aux principes de l’économie de marché – un principe que le Vietnam s’efforce depuis de nombreuses années d’obtenir une reconnaissance internationale. »

Les interventions non marchandes auront de graves conséquences.

Partageant ce point de vue, le Dr Dinh The Hien, directeur de l'Institut d'informatique et d'économie appliquée, a souligné sans ambages qu'aucun pays au monde n'était intervenu avec autant de brutalité dans les opérations des banques commerciales et du secteur immobilier. Selon M. Hien, le prêt est une relation de droit commun entre les banques, les investisseurs et les clients ; cette transaction est encadrée par la loi sur les établissements de crédit. Recourir à des injonctions administratives pour intervenir est non seulement illégal, mais perturbe également le marché des capitaux.

« Les banques commerciales doivent être libres d’évaluer les risques et de décider d’octroyer des prêts, au lieu d’être contraintes de les limiter par des arrêtés administratifs. Si les prêts immobiliers sont interdits, les particuliers pourront toujours emprunter pour acheter un logement, ce qui est difficile à contrôler, augmente les coûts sociaux et peut facilement engendrer des distorsions », a déclaré M. Hien.

M. Hien a déclaré qu'une famille peut acquérir plusieurs maisons pour ses enfants, ce qui ne saurait être assimilé à de la spéculation. De même, l'achat de logements locatifs, de locaux commerciaux ou la simple constitution d'un patrimoine constituent des besoins légitimes. Limiter le montant du prêt à seulement 30 à 50 % est insuffisant et dénué de fondement économique.

Examinez attentivement la proposition compte tenu de la situation actuelle du marché.

D'après les experts, le ministère de la Construction doit faire preuve de prudence afin d'éviter toute proposition arbitraire comme celle-ci. Une gestion désordonnée engendrerait des perturbations et de la panique sur le marché, éroderait la confiance et nuirait au climat des investissements.

« Aujourd'hui une politique, demain une autre… Quel sera l'impact sur l'environnement d'investissement ? », s'est interrogé l'expert Dinh The Hien, craignant que, si elle est approuvée, la politique de resserrement du crédit n'aggrave la pénurie d'offre. L'incertitude qui en découle pourrait entraîner une perte de confiance des entreprises, les incitant à suspendre temporairement leurs investissements, voire à quitter le marché. L'offre s'en trouverait ainsi encore plus réduite. Par ailleurs, les entreprises pourraient attendre l'expiration de la réglementation (1er mars 2027) pour commercialiser leurs produits et « éviter la crise ». Or, deux années d'attente engendrent une hausse des coûts d'investissement, qui se répercutera inévitablement sur les prix de vente, contribuant à une flambée des prix de l'immobilier.

D'un point de vue politique, le Dr Truong Van Phuoc estime que l'État peut et doit intervenir, mais à condition d'être au bon endroit et d'avoir le rôle approprié. Concrètement, l'État doit lever les obstacles juridiques afin que les entreprises puissent mettre en œuvre leurs projets plus rapidement et ainsi augmenter l'offre sur le marché.

L’État peut notamment adopter des politiques spécifiques visant à réduire les coûts de production des entreprises, plutôt que de restreindre la production de capital. Parmi les facteurs déterminants figurent les taxes foncières, qui représentent actuellement une part très importante du prix des logements.

« La terre appartient à l’ensemble du peuple, l’État représentant le propriétaire et la gérant de manière uniforme. L’État est parfaitement en droit de réglementer et de réduire les taxes foncières afin de diminuer les coûts pour les entreprises. Lorsque les coûts de production baissent, les prix de l’immobilier baissent automatiquement. C’est le seul moyen raisonnable d’intervenir sur le marché », a souligné M. Phuoc.

D'un point de vue macroéconomique, le Dr Le Xuan Nghia, membre du Conseil consultatif national de politique financière et monétaire, craint que le resserrement du crédit immobilier ne soit assimilable à l'asphyxie d'un des principaux moteurs de croissance de l'économie. L'immobilier contribue actuellement à hauteur d'environ 10 % au PIB, entraînant dans son sillage plus de 40 autres secteurs, des matériaux de construction à la décoration intérieure en passant par la banque… La leçon de 2022 demeure inchangée : si les flux de capitaux sont bloqués, le marché se paralyse, les entreprises sont en difficulté, de nombreux autres secteurs s'effondrent, des millions de personnes perdent leur emploi, menaçant ainsi la croissance.

M. Nghia a indiqué que la capitalisation du marché immobilier mondial atteint 360 000 milliards de dollars américains, soit trois fois le PIB mondial (environ 120 000 milliards de dollars américains), ce qui souligne l’importance de ce secteur pour toutes les économies. Au Vietnam, la capitalisation du marché immobilier s’élève à environ 1 500 milliards de dollars américains, soit trois fois le PIB.

« Aucun secteur n’est aussi vaste et n’a une influence aussi considérable que l’immobilier. Si nous le durcissons dès maintenant par des arrêtés administratifs, non seulement les prix des logements ne baisseront pas, mais l’économie stagnera. La Chine, avec sa politique des trois lignes rouges, l’a prouvé », a averti M. Nghia.

D'après cet expert, la principale cause de la flambée des prix de l'immobilier n'est pas la spéculation, mais la pénurie de logements, elle-même due à l'impasse juridique qui perdure depuis de nombreuses années. Actuellement, les procédures d'approbation des projets sont extrêmement lourdes et peuvent prendre de cinq à sept ans, voire une décennie. Parallèlement, la demande de logements ne cesse d'augmenter.

« Des milliers de projets sont mis en suspens, ce qui entraîne une hausse des coûts et oblige les entreprises à vendre à des prix élevés pour compenser. Si les obstacles juridiques sont levés et que l'offre est abondante, le marché s'autorégulera selon la loi de l'offre et de la demande. À l'inverse, utiliser un remède inadapté ne fera qu'aggraver le problème », a analysé M. Nghia.

Source : https://tienphong.vn/de-xuat-siet-tin-dung-bat-dong-san-dong-von-ach-tac-thi-truong-dong-bang-post1785450.tpo