Les prix des terrains à Hanoï et à Hô Chi Minh-Ville ont fortement augmenté, mais restent encore « loin » des prix du marché.

(CLO) Le nouveau barème des prix fonciers à Hanoï et à Hô Chi Minh-Ville, bien qu'en forte hausse, ne reflète pas pleinement la valeur marchande. En effet, dans de nombreuses zones, notamment les terrains dits « en or » et « en diamant », les prix de transaction réels sont bien supérieurs.

La ville d'Hô-Chi-Minh-Ville a récemment soumis un projet de barème des prix fonciers, applicable à compter du 1er janvier 2026, tandis que Hanoï a également publié un nouveau barème, entrant en vigueur simultanément. Point commun notable : les deux villes ont procédé à une forte hausse des prix fonciers par rapport à la période précédente.

Hanoï et Hô Chi Minh-Ville vont bientôt publier une nouvelle liste de prix fonciers.

À Hô-Chi-Minh-Ville, le barème foncier applicable à compter du 1er janvier 2026 est en cours d'élaboration. Le Département de l' agriculture et de l'environnement de la ville a déclaré : « Il s'agit d'une tâche importante et urgente, car ce barème, qui entrera en vigueur le 1er janvier 2026, est une obligation légale en vertu de la loi foncière de 2024 et répond aux besoins de la gestion foncière dans ce nouveau contexte. »

Le Département de l'agriculture et de l'environnement de Hô Chi Minh-Ville a souligné : La nouvelle grille tarifaire foncière permettra de surmonter une série de limitations du cadre tarifaire actuel.

Selon le projet de barème des prix fonciers de Hô Chi Minh-Ville, la ville sera construite sur 3 zones (Photo : ST).

Selon le projet de liste des prix fonciers de Ho Chi Minh-Ville, la ville sera construite en 3 zones basées sur les limites d'avant la fusion : Zone 1 (Ho Chi Minh-Ville), Zone 2 (Binh Duong) et Zone 3 ( Ba Ria - Vung Tau ).

Dans la zone 1, les prix du foncier dans certains quartiers considérés comme « terrains d'or » et « terrains de diamant » restent inchangés. Par exemple, le foncier situé sur les trois principales artères de Nguyen Hue, Le Loi et Dong Khoi, dans l'arrondissement de Saigon, demeure le plus cher, à 687 millions de VND/m².

D'autres itinéraires appartiennent également au quartier de Saigon, avec des prix qui restent au niveau actuel tels que Lam Son Square (491,7 millions de VND/m2), Hai Ba Trung (450,8 millions de VND/m2), Huynh Thuc Khang (430,4 millions de VND/m2), Ham Nghi (429,3 millions de VND/m2).

Parallèlement, les prix des terrains le long de nombreuses routes devraient également augmenter, même de 30 à 40 %, notamment dans les zones centrales telles que les quartiers de Saigon, Tan Dinh et Ben Thanh.

Selon le projet, Can Gio est une zone située en dehors du centre de Ho Chi Minh-Ville (vieille) qui a enregistré une augmentation de 10 à 20 % sur certains axes importants reliant les zones résidentielles et les ports maritimes tels que la rue Duyen Hai, la rue Dao Cu, la rue Giong Ao, la rue Giong Chay et la rue Rung Sac.

Dans le secteur 2, le prix du terrain le plus élevé prévu est de 89,6 millions de VND/m², pour les rues Yersin et Bach Dang, dans le quartier de Thu Dau Mot. Dans ce même quartier, de nombreuses rues affichent des prix compris entre 50 et 60 millions de VND/m², comme le boulevard Binh Duong, Dinh Bo Linh, Hung Vuong et Doan Tran Nghiep. Certaines rues dépassent même les 60 millions de VND/m², à l'instar de Thich Quang Duc et Cach Mang Thang Tam.

Dans la zone 3, les prix des terrains devraient augmenter en moyenne d'environ 13 %, certaines zones connaissant même une augmentation de 30 %.

À Hanoï, la ville a publié un barème complet des prix fonciers et l'appliquera officiellement dans un mois. Après la mise en place de ce barème, les prix des terrains seront répartis en 17 zones, et non plus par district comme auparavant.

Dans le centre de Hanoï, les prix des terrains ont été ajustés pour augmenter de 2 %. Le prix le plus élevé pour les terrains résidentiels est d'environ 702 millions de VND/m² et s'applique aux parcelles donnant sur la route (emplacement 1) sur une série d'axes tels que Ba Trieu (section de Hang Khay à Tran Hung Dao), Dinh Tien Hoang, Hai Ba Trung (section de Le Thanh Tong à Quan Su).

2 % est également l’augmentation générale proposée dans les zones 2 (quartiers situés à l’intérieur du périphérique 2), la zone 3 (quartiers situés entre le périphérique 2 et le périphérique 3), les zones 4 et 5 (quartiers situés à l’extérieur du périphérique 3 sur la rive droite du fleuve Rouge, à l’exception de Chuong My, Son Tay et Tung Thien), et la zone 6 (quartiers situés à l’intérieur de la limite entre le fleuve Rouge, le fleuve Duong et le périphérique 3).

D'après le nouveau barème des prix fonciers de Hanoï, les prix ont surtout fluctué et fortement augmenté dans les communes de banlieue. (Photo : CD)

D'après le nouveau barème, les prix des terrains ont surtout fluctué fortement dans les communes périurbaines. La zone 9 (qui comprend sept communes : Lien Minh, O Dien, Dan Phuong, Hoai Duc, Duong Hoa, Dong Son et An Khanh) a enregistré la plus forte hausse, soit 26 %.

Le prix neuf le plus élevé de ce groupe se situe sur la route nationale 32, entre le quartier de Xuan Phuong et l'intersection avec la zone urbaine de Kim Chung Di Trach, à 64,7 millions de VND/m². Le prix moyen du terrain en position 1 dans la zone 9 est d'environ 30,4 millions de VND/m², alors que selon le tarif en vigueur, il est de 26,8 millions.

Viennent ensuite la zone 7 (comprenant 9 communes Tien Thang, Yen Lang, Quang Minh, Me Linh, Phuc Thinh, Thu Lam, Dong Anh, Vinh Thanh, Thien Loc) et la zone 10 (comprenant 12 communes Dai Thanh, Thanh Tri, Ngoc Hoi, Nam Phu, Binh Minh, Tam Hung, Thuong Tin, Hong Van, Thanh Oai, Dan Hoa, Thuong Phuc, Chuong Duong). avec la même augmentation proposée de 25%.

À quoi sert la liste des prix des terrains ?

M. Nguyen Trung Tuan, expert en immobilier, a déclaré que le nouveau barème des prix fonciers avait été établi pour faciliter la gestion des terres et servir de base au calcul d'une série d'obligations financières.

Il s'agit du fondement juridique du calcul des redevances d'utilisation des terres lorsque l'État attribue des terres, autorise un changement de destination des terres, calcule le loyer foncier et l'impôt sur le revenu des personnes physiques lors du transfert de biens immobiliers et détermine le niveau d'indemnisation lorsque l'État récupère des terres.

M. Tuan estime qu'une révision à la hausse du barème des prix fonciers aura un double impact. D'une part, les personnes dont les terres sont récupérées seront mieux indemnisées, ce qui réduira les plaintes et les réactions négatives. D'autre part, celles qui devront accomplir les démarches liées à l'obtention des titres de propriété, au changement de destination ou au paiement des taxes lors du transfert de propriété pourraient devoir supporter des frais supplémentaires.

Selon cet expert, depuis de nombreuses années, le prix foncier affiché dans certaines localités est nettement inférieur au prix de transaction réel sur le marché, parfois de seulement 20 à 40 %. Cette situation engendre des pertes budgétaires, favorise les spéculations, et provoque des distorsions dans les indemnisations, les redevances d'utilisation des sols et les taxes. Par conséquent, cet ajustement du prix foncier permettra de mieux refléter les prix du marché, d'accroître la transparence et de limiter les pratiques frauduleuses.

Toutefois, M. Tuan a également souligné que le nouveau barème des prix fonciers ne reflète toujours pas pleinement la valeur marchande. En effet, dans de nombreuses zones, notamment les terrains les plus recherchés, les prix de transaction réels sont bien plus élevés. Par exemple, dans certains quartiers de choix à Hanoï, le prix du marché peut atteindre 1 milliard de VND/m², soit environ 1,5 fois plus que le prix indiqué sur le barème. Cela démontre que, malgré d'importants ajustements, le barème des prix reste indicatif et ne peut se substituer au prix du marché lors des transactions.

Source : https://congluan.vn/bang-gia-dat-ha-noi-va-tp-hcm-tang-manh-nhung-van-cach-xa-thi-truong-10320208.html