Grâce à une série de mesures de soutien du gouvernement et de la Banque d'État, le marché immobilier a montré, dès le second semestre 2023, des signes d'amélioration du volume des transactions dans certains segments. On prévoit que le marché immobilier poursuivra sa reprise en 2024.
M. Nguyen Minh Giang, expert principal en gestion d'actifs clients chez KB Securities Vietnam, a partagé avec PV.VietNamNet ses réflexions sur le marché immobilier et les actions immobilières, ainsi que leurs perspectives pour l'année Giap Thin 2024.
Les appartements et les maisons individuelles constituent les points forts.
- Le marché immobilier a montré des signes de reprise au cours du second semestre 2023. Quelle est votre évaluation de cette évaluation ?
M. Nguyen Minh Giang : D’après mes observations, le marché immobilier a connu une légère amélioration au second semestre 2023, mais cette amélioration reste localisée et marquée par de fortes disparités. Le segment des appartements anciens dans les grandes villes comme Hanoï et Hô Chi Minh-Ville continue de voir ses prix augmenter. Certains programmes immobiliers proposant des appartements de gamme moyenne ont attiré des investisseurs.
Par ailleurs, le secteur du logement privé s'est également bien redressé. Certaines provinces et villes bénéficiant d'importants investissements publics attirent de nombreux investisseurs, et les prix de vente y ont moins baissé que la moyenne. En revanche, le marché foncier, notamment les terrains périurbains, les maisons-boutiques et les villas de villégiature, reste morose.
L'Assemblée nationale vient d'adopter officiellement trois lois importantes qui affectent directement le secteur immobilier : la loi sur le logement (modifiée) ; la loi sur les transactions immobilières (modifiée) et la loi foncière (modifiée).
Le secteur immobilier est fortement tributaire du cadre juridique, qui permet de débloquer des sources de financement et d'accélérer la mise en œuvre des projets. Par conséquent, les investisseurs espèrent que les trois lois susmentionnées, applicables dès le 1er janvier 2025, dynamiseront le marché et favoriseront son développement durable dans ce nouveau cycle.
- À l'aube de 2024, comment évaluez-vous la poursuite de la dynamique de reprise du marché ?
En 2024, l'orientation accommodante de la politique monétaire demeure un facteur important contribuant au maintien de la dynamique de reprise du marché immobilier. Une part importante des dépôts résidentiels de fin 2022 et début 2023 sera remise en production, et une partie d'entre eux trouvera preneur, l'immobilier restant un secteur prioritaire. La stabilité de la politique monétaire favorise le retour de la confiance des investisseurs, période propice à la reprise du marché immobilier.
Les perspectives du marché sont positives, mais probablement localisées et fragmentées.
Les segments haut de gamme, tels que les villas de villégiature et les maisons-boutiques, resteront moroses, faute d'investisseurs. Parallèlement, le segment très spéculatif des terrains et des terres agricoles destinées à la culture du riz restera également atone, car la plupart des investisseurs y ont recours à un fort effet de levier, la demande réelle est faible et les procédures juridiques ne sont pas encore finalisées. La situation de surproduction dans ce segment est très importante, ce qui rend toute amélioration difficile en 2024.
Par ailleurs, le marché des appartements dans les grandes villes comme Hanoï et Hô Chi Minh-Ville propose des prix adaptés aux revenus moyens. Enfin, le marché du logement individuel devrait poursuivre sa reprise, répondant ainsi aux besoins réels de la population.
Faire face à 3 défis
— Selon vous, à quels défis le marché immobilier est-il encore confronté ?
Je pense que le marché immobilier est confronté à trois défis.
Premièrement, il convient de s'appuyer sur le contexte économique général. En 2024, l'économie mondiale pourrait ralentir. Au niveau national, la croissance du crédit n'a atteint que 7,39 % fin octobre 2023 et ne s'est réellement accélérée qu'au cours des deux derniers mois de l'année, pour atteindre 13,7 %. On constate ainsi que la demande de nouveaux prêts de la part des entreprises et des particuliers est très faible, alors que les taux d'intérêt étaient auparavant relativement élevés.
L'économie mondiale reste globalement morose. Les flux de trésorerie intérieurs sont très faibles. L'indice PMI manufacturier vietnamien se maintient sous la barre des 50 points depuis plusieurs mois, signe d'une demande toujours atone. Par conséquent, tous les secteurs de l'économie, et pas seulement l'immobilier, sont confrontés à cette situation difficile.
Deuxièmement, il s'agit des flux de trésorerie. Représentant plus de 21 % du crédit total de l'économie, les prêts aux entreprises immobilières ont connu en 2023 une croissance supérieure à celle du secteur dans son ensemble. Cela témoigne de l'efficacité des politiques mises en œuvre pour lever les obstacles et faciliter l'accès au capital pour les entreprises immobilières.
Il convient toutefois de noter que la trésorerie des entreprises immobilières est globalement confrontée à des difficultés. En 2023, le nombre d'entreprises proposant de nouveaux projets à la vente est très faible, et la trésorerie de leurs activités principales est majoritairement négative.
Si, d'ici 2024, les projets ne parviennent pas à résoudre les problèmes juridiques et à finaliser l'infrastructure nécessaire à la commercialisation des produits, des risques subsisteront. Par ailleurs, la pression liée aux échéances obligataires est considérable, avec un montant dépassant les 120 000 milliards de VND. Il s'agit du niveau d'échéance le plus élevé de ces cinq dernières années.
Troisièmement, il y a le facteur juridique. Les entreprises immobilières rencontrent de nombreuses difficultés lors de la mise en œuvre de leurs projets. C'est aussi la raison pour laquelle l'offre a diminué ces dernières années.
Un nouveau projet nécessite un apport en capital à hauteur de 70 % provenant des clients et d'emprunts. L'investisseur ne fournit que 30 % du capital. En cas de difficultés juridiques, l'entreprise se trouve dans l'incapacité d'accéder aux fonds nécessaires à la mise en œuvre du projet, ce qui ralentit son déroulement, augmente les coûts et engendre de nombreuses conséquences pour l'entreprise et des risques pour le marché.
Par conséquent, je pense que la légalité est le facteur clé du marché immobilier.
Après une tendance inverse à celle de 2025, le marché immobilier connaîtra-t-il une forte croissance à partir de 2027 ?
- À votre avis, quand le marché va-t-il se retourner ? Quels conseils donneriez-vous aux investisseurs immobiliers ?
Le marché primaire devrait connaître une baisse des prix de vente de la part des investisseurs entre 2024 et 2025. Cette évolution est essentielle pour permettre aux entreprises de sortir de l'impasse actuelle. L'offre et la demande pourront ainsi se rencontrer plus facilement. Il s'agit également d'un signal annonciateur d'un retournement de tendance du marché immobilier.
Un autre signal important est le revenu de la population. Compte tenu de sa baisse, il est difficile d'entrevoir un retournement de situation sur le marché immobilier en 2024. Il pourrait s'agir uniquement d'une reprise lente et inégale.
Le prochain facteur important est d'ordre juridique, avec trois lois importantes entrant en vigueur le 1er janvier 2025. Cette période est également considérée comme la période de transition entre l'ancien et le nouveau cycle.
D'après mes recherches, après un point d'inversion, le marché a généralement besoin d'au moins deux ans pour se stabiliser et renouer avec une forte croissance.
Par conséquent, je prévois que le second semestre 2025 marquera un tournant pour le marché immobilier. À partir de 2027, le marché s'améliorera réellement une fois la période difficile du cycle économique passée, le système juridique pleinement stabilisé et les revenus des ménages recommencés à croître. Les entreprises, grâce à des stratégies commerciales adaptées, se développeront également.
Pour les investisseurs, je pense que la gestion de leurs flux de trésorerie personnels et le choix du bon moment pour investir sont extrêmement importants dans ce contexte.
Lorsque l'économie est encore incertaine et que le contexte géopolitique est instable, une allocation judicieuse des investissements peut s'avérer très profitable. En matière d'immobilier, les investisseurs devraient privilégier les biens situés en centre-ville, offrant des flux de trésorerie positifs. Par ailleurs, certains secteurs bénéficient d'investissements publics importants, tandis que d'autres ciblent les ménages à revenus faibles et moyens. L'essentiel est de choisir le bon moment, en fonction du point d'inflexion du marché, afin d'optimiser les flux de trésorerie et, par conséquent, la performance de l'investissement.
Les actions immobilières suivent de près les fluctuations du marché immobilier.
- Comment évaluez-vous les actions des sociétés immobilières cotées en bourse ?
Je crois que le marché immobilier est toujours étroitement lié et en accord avec les cours boursiers des sociétés immobilières cotées.
Durant la frénésie immobilière de 2021, les actions immobilières ont vu leur valeur multipliée par 5 à 10 en quelques mois seulement. En 2022, lorsque le marché s'est figé, le cours de nombreuses actions immobilières a été divisé par 5 à 10. J'ai coutume de dire que les actions immobilières sont soumises à d'importantes fluctuations, ce qui illustre parfaitement la nature du marché et les difficultés rencontrées par les entreprises.
En 2022, de nombreux investisseurs et promoteurs immobiliers ont vu leurs actions liquidées. Ce fut la période la plus difficile pour l'immobilier.
Cependant, même dans le danger, il y a toujours des opportunités. Les périodes les plus difficiles sont souvent les plus propices à la conquête de nouveaux marchés. Objectivement, de nombreuses sociétés immobilières cotées rencontrent des difficultés en raison de projets de développement d'envergure et d'un fort endettement. Toutefois, il existe aussi de nombreuses sociétés immobilières performantes, et c'est précisément le moment où elles vont saisir les opportunités.
Je prévois que 2024-2025 connaîtra un boom des fusions-acquisitions dans le secteur immobilier.
Pour les investisseurs individuels, c'est également le moment idéal pour sélectionner les entreprises, en recherchant des sociétés de qualité dans lesquelles investir avec une vision à long terme.
Une entreprise performante doit disposer d'une situation financière saine et solide. Ces entreprises sont peu endettées et leur niveau d'endettement est faible. Elles doivent également faire preuve de flexibilité dans leur orientation stratégique, par exemple en se tournant vers le segment des classes moyennes ou en construisant des logements sociaux, afin de maintenir leur chiffre d'affaires et leur trésorerie dans le contexte économique actuel difficile.
Les entreprises financièrement solides bénéficieront actuellement de nombreuses opportunités de fusions-acquisitions, génératrices de valeur durable pour le nouveau cycle. C'est un point important à prendre en compte par les investisseurs à la recherche d'entreprises performantes.
Il convient de souligner que le cycle d'exploitation du marché immobilier est généralement plus long et plus lent que celui du marché boursier. Les investisseurs doivent adopter une perspective à long terme s'ils investissent dans des actions immobilières actuellement, car la forte croissance du secteur est désormais terminée. Pour connaître une hausse aussi importante qu'en 2021, les actions immobilières ont accumulé des gains pendant 7 à 8 ans.
Merci!
Selon vous, lesquelles des trois nouvelles lois – Loi sur le logement (modifiée), Loi sur les transactions immobilières (modifiée) et Loi foncière (modifiée) – auront, une fois appliquées, un impact positif sur le marché immobilier au cours du prochain cycle ?
L'objectif est d'accorder aux Vietnamiens résidant à l'étranger le droit d'exercer une activité immobilière au même titre que leurs compatriotes. Cela contribuera à accroître les transferts de fonds annuels vers le Vietnam. Le Vietnam figure parmi les trois premiers pays au monde en termes de montants de transferts de fonds.
* Encadrer plus strictement le lotissement et la vente des terrains. Cela permettra de minimiser la spéculation foncière, d'éviter le gaspillage des ressources et de se concentrer sur les segments présentant une réelle demande.
Dans les prochains mois, les entreprises immobilières devront s'orienter vers des segments immobiliers adaptés au nouveau cycle, contribuant ainsi à stabiliser et à développer le marché immobilier de manière plus durable.
* Délivrance de livrets roses pour les mini-appartements sans préciser la durée de propriété de l'appartement.
* Les terrains sans documents d'utilisation des sols antérieurs au 1er juillet 2014 se verront attribuer un livre rouge.
Supprimer le système de fixation des prix fonciers et les déterminer selon les principes du marché. Diversifier les formes d'indemnisation pour les personnes dont les terres sont récupérées. Prévoir des logements de relogement avant la récupération. Les personnes dont les terres agricoles sont récupérées seront indemnisées par un terrain ou un logement.
Cela permet aux gens d'en bénéficier davantage et aux entreprises de défricher plus facilement les terrains et de mettre en œuvre leurs projets plus rapidement.
* Les entreprises paient la taxe foncière annuellement au lieu de devoir la payer en une seule fois.
Un mécanisme plus souple pour les terres agricoles a été mis en place, notamment en portant le nombre maximal de personnes pouvant posséder une propriété individuelle de 10 à 15 fois. Les personnes qui ne produisent pas directement de terres agricoles peuvent toujours recevoir des transferts de terres rizicoles.
En résumé, ces trois lois modifiées auront un impact profond sur tous les aspects de la société et sur toutes les catégories de personnes. Leur mise en œuvre devrait permettre aux entreprises de surmonter les difficultés juridiques et de réorienter le développement du secteur immobilier dans le cadre du nouveau cycle. L'offre immobilière se redressera progressivement et s'orientera vers des produits qui apportent une valeur durable à l'économie et répondent aux besoins essentiels de la population.
Source
![[Photo] Clôture de la 14e Conférence du 13e Comité central du Parti](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2025/11/06/1762404919012_a1-bnd-5975-5183-jpg.webp)
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