Proposition visant à restreindre les prêts pour résidences secondaires : des données en temps réel sont nécessaires pour assurer la pertinence de la politique.

(CLO) Les experts affirment qu’avant d’imposer des taxes ou de publier de nouvelles politiques relatives au marché immobilier, le Vietnam a besoin de données – et il doit s’agir de données « en direct », de données propres.

Concernant la nouvelle proposition du ministère de la Construction visant à limiter les prêts pour l'acquisition de résidences secondaires, afin de contrôler la spéculation immobilière et de freiner la hausse des prix du logement, le Dr Tran Xuan Luong, directeur adjoint de l'Institut de recherche et d'évaluation du marché immobilier, a affirmé : « La proposition du ministère de la Construction de faire la distinction entre résidences principales et secondaires est nécessaire. »

Dr Tran Xuan Luong, directeur adjoint de l'Institut de recherche et d'évaluation du marché immobilier. (Photo : LD)

Monsieur, lorsque les flux de capitaux se resserrent, la psychologie du marché évolue forcément. Selon vous, est-ce un facteur de ralentissement du marché ou une opportunité pour les capitaux de se recentrer sur leur véritable cible : les acheteurs de logements ?

Je comprends les difficultés rencontrées par les acheteurs dans le contexte actuel : acquérir un logement, surtout dans les grandes villes, est extrêmement difficile. Je comprends également la responsabilité du ministère de la Construction, chargé de réguler le marché et les prix de l’immobilier, un bien précieux qui a un impact considérable non seulement sur la sécurité sociale, mais aussi sur l’ économie . Si les prix de l’immobilier ne peuvent être maîtrisés, cela pourrait même affecter la sécurité et la défense nationale.

Je crois qu'avant de pouvoir imposer des taxes ou mettre en œuvre des politiques, nous avons besoin de données – et il est impératif que ces données soient actualisées et fiables. Or, actuellement, elles font défaut, ce qui explique le caractère souvent empirique et superficiel des politiques, sans vision à long terme.

La proposition du ministère de la Construction de distinguer les résidences principales des résidences secondaires est nécessaire et conforme à la tendance mondiale , mais elle ne constitue qu'une solution à court terme. À long terme, les données et le cadre juridique doivent être harmonisés pour atteindre l'objectif visé.

Si la taxe est appliquée précipitamment, elle aura certainement un impact sur le marché, pouvant même provoquer un « freinage brutal » et une réaction en chaîne. Dès la mise en place de la taxe, les entités concernées seront clairement identifiées ; une préparation minutieuse est donc indispensable.

Concernant le développement du marché immobilier, en tant que gestionnaire public, il est essentiel de préserver la stabilité, car il s'agit d'une ressource fondamentale. En effet, la terre appartient au peuple et est gérée par l'État ; il est donc nécessaire de prendre des mesures pour garantir une offre foncière saine aux investisseurs. Si les entreprises sont contraintes de consacrer trop de temps aux démarches administratives, les coûts se répercuteront sur les prix de l'immobilier.

En matière de financement, le Vietnam ne dispose actuellement pas de capitaux à long terme pour ce secteur et dépend principalement des banques commerciales. Or, ces dernières doivent garantir la rentabilité et la sécurité des prêts.

Le manque de données complètes sur les revenus des particuliers complique la tâche des banques pour déterminer leur capacité à rembourser leurs dettes, ce qui rend l'accès aux prêts immobiliers difficile pour les acheteurs.

Dans de nombreux pays comme Singapour ou la Corée, les citoyens disposent d'un fonds d'épargne logement, alimenté par leurs revenus dès leur entrée dans la vie active. Une fois qu'ils ont accumulé 40 à 50 % de la valeur du logement, le reste leur est prêté par l'État sur le long terme à des taux d'intérêt préférentiels.

Grâce à cela, ils disposent à la fois de terrains constructibles et de capitaux à long terme pour garantir des objectifs de logement durable. Au Vietnam, l'accès au foncier et aux capitaux est difficile, et le logement social est soumis aux mêmes procédures que le logement commercial, ce qui rend la résolution de ce problème particulièrement complexe.

- Du point de vue des entreprises et des agents immobiliers, l'Association vietnamienne des agents immobiliers a-t-elle des suggestions ou des recommandations à formuler à l'intention du ministère de la Construction et des banques afin que la réglementation des flux de capitaux permette à la fois de contrôler les risques et de contribuer à la stabilisation du marché, afin d'éviter une récession ?

En matière de données, l'octroi de prêts à la bonne cible repose avant tout sur les données. Les données personnelles sont primordiales. Nous connaissons non seulement chaque emprunteur individuellement, mais aussi ses relations, et cela est possible grâce aux données. Une fois les données complètes, il n'y aura plus d'enfants figurant sur le nom du propriétaire, et nous pourrons cibler précisément la personne.

Il est urgent de constituer des bases de données ; ce n'est qu'à cette condition que nous pourrons élaborer des solutions fiables et durables. Sans données, il est difficile de déterminer la meilleure solution. À court terme, il est nécessaire d'améliorer la gestion publique et de renforcer la supervision, l'inspection, le contrôle et l'audit a posteriori des banques.

Si l'on observe la hausse actuelle des prix de l'immobilier, on constate que tous les acteurs concernés y ont un intérêt. Par exemple, lors des procédures administratives, les organismes qui les mettent en œuvre ont un intérêt ; lors du déblocage des fonds, les acteurs du secteur bancaire ont également un intérêt ; sans oublier les intermédiaires. Tous ces éléments contribuent à faire grimper les prix de l'immobilier à des niveaux très élevés.

À mon avis, à long terme, nous devons disposer de données standardisées : données personnelles, relations, finances, flux de trésorerie et provenance des fonds. Que cet argent soit d'origine licite ou non, nous devons le contrôler. Car aujourd'hui, certaines personnes achètent des maisons sans se soucier du prix, ce qui est un signe de blanchiment d'argent. Si nous ne pouvons pas contrôler les flux de trésorerie, la situation est très dangereuse.

Il est urgent de trouver une solution à court terme, comme le renforcement des inspections, du contrôle et des audits a posteriori. Les ministères de la Construction et des Finances, par exemple, doivent coordonner sa mise en œuvre. Attendre de disposer de suffisamment de données pour élaborer des politiques sera trop tard.

Des données en temps réel sont nécessaires pour assurer le suivi des politiques. Illustration photo/CD

Docteur Tran Xuan Luong, selon vous, la tendance actuelle des flux de capitaux vers l'immobilier est-elle un signal positif ou non ? Et comment envisagez-vous l'évolution de cette tendance dans les prochains mois ?

Actuellement, les banques sont tenues de partager et de respecter les politiques de l'État, notamment en abaissant les taux d'intérêt des prêts, en allongeant les délais de prêt et en s'engageant à maintenir des marges de taux d'intérêt stables.

Les banques doivent mobiliser des capitaux auprès des particuliers, mais la source de cette mobilisation et la demande de prêts vont dans des directions opposées : les prêts à long terme s’accompagnent de taux d’intérêt élevés, tandis que les prêts à long terme doivent maintenir des taux d’intérêt bas. Il s’agit d’un problème très complexe pour le système bancaire.

J’espère que, durant cette période, les banques comprendront qu’après de nombreuses années d’accumulation de profits, elles doivent désormais partager le fardeau avec la société et l’État.

Si les banques tentent de contourner la politique, par exemple en exigeant des emprunteurs la souscription d'assurances complémentaires, l'achat de numéros de compte plus prestigieux ou de services supplémentaires, les coûts pour les emprunteurs, notamment les jeunes acquéreurs, augmenteront. Dès lors, la politique de soutien de l'État perdra toute son efficacité.

J’espère que les banques, malgré les difficultés, devront continuer à assumer leurs responsabilités sociales, collaborer avec l’État pour mettre en œuvre les politiques de manière concrète et résoudre les difficultés conjoncturelles du marché.

À long terme, bien sûr, nous devons respecter les règles du marché : le crédit, les taux d'intérêt et les investissements doivent fonctionner sur la base de la transparence, des données et d'une saine concurrence.

Merci!

Source : https://congluan.vn/de-xuat-han-che-cho-vay-mua-nha-thu-hai-can-du-lieu-song-de-chinh-sach-di-dung-huong-10315284.html