Le crédit et les obligations affluent dans l'immobilier : opportunité ou risque potentiel ?

D'après les dernières données de la Banque d'État du Vietnam , au 31 août, l'encours des crédits immobiliers s'élevait à environ 4,1 millions de milliards de VND, soit une hausse de 19 % par rapport à la même période l'an dernier. Sur ce total, 1,823 million de milliards de VND étaient consacrés aux activités liées à l'immobilier.

Plus précisément, pour les projets d'investissement dans la construction urbaine et le développement du logement, le solde créditeur est de 614 737 milliards de VND ; les projets de location de bureaux ont un solde de 61 946 milliards de VND ; les projets de construction de parcs industriels et de zones franches d'exportation ont un solde de 114 274 milliards de VND.

Proposition d'appliquer la taxe foncière à partir de la résidence secondaire. (Photo : DP) — Le crédit et les obligations sont injectés dans l'immobilier. (Photo d'illustration/DP)

En outre, l'encours de crédit pour les projets d' écotourisme et de villégiature s'élève à 62 487 milliards de VND ; celui des projets de restaurants et d'hôtels à 64 560 milliards de VND ; et l'encours de la dette pour la construction, la réparation et l'achat de maisons destinées à la vente ou à la location à 130 642 milliards de VND.

En outre, les prêts en cours pour les clients acquérant des droits d'utilisation des terres s'élèvent à 190 113 milliards de VND ; les prêts en cours pour d'autres investissements immobiliers et activités commerciales atteignent 584 553 milliards de VND.

À ce sujet, le ministère de la Construction a déclaré : Les données montrent que le marché immobilier bénéficie actuellement d’un soutien au crédit plus important qu’à la fin de 2024. Toutefois, pour assurer un développement durable, il est toujours nécessaire de continuer à renforcer le contrôle des risques potentiels afin de maintenir la stabilité du marché.

Parallèlement, au cours des neuf derniers mois, la valeur totale des obligations d'entreprises émises a atteint près de 398 000 milliards de VND, soit une hausse de 44 % par rapport à la même période en 2024, témoignant d'une reprise positive du financement par obligations. Le secteur immobilier se classe deuxième, représentant environ 18 % de la valeur totale des émissions (plus de 70 000 milliards de VND), en progression de 35 % sur un an.

Outre les nouvelles émissions, les entreprises immobilières ont également intensifié leurs rachats d'obligations, avec 43 000 milliards de VND rachetés au cours des 8 premiers mois de l'année, soit une hausse de 47 % par rapport à la même période, démontrant ainsi les efforts déployés pour restructurer et honorer les obligations financières après la période de prolongation prévue par le décret 08/2023/ND-CP.

Le ministère de la Construction a reconnu que le marché des obligations immobilières a montré des signes d'amélioration, mais que des risques subsistent, notamment lorsque certaines opérations d'émission et de rachat sont effectuées par l'intermédiaire d'organisations liées à l'entreprise émettrice, ce qui nécessite une surveillance et une transparence accrues pour garantir la sécurité et la stabilité du marché.

Les données montrent également que le marché des obligations d'entreprises fluctue considérablement d'un mois à l'autre, notamment dans le secteur immobilier. En juillet 2025, le total des émissions d'obligations d'entreprises a atteint 30 203 milliards de VND, dont 2 245 milliards de VND pour le seul secteur immobilier (soit environ 7,43 % de la valeur totale des émissions), un niveau relativement faible.

En août 2025, le montant total des émissions a atteint 45 688 milliards de VND, dont 17 640 milliards de VND (soit 38,6 %) pour l’immobilier, un record pour le trimestre. En septembre 2025, le montant total des émissions a diminué pour s’établir à 23 703 milliards de VND, dont seulement 3 910 milliards de VND (soit 16,5 %) pour l’immobilier, une forte baisse par rapport au mois précédent.

Les évolutions décrites ci-dessus montrent que les flux de capitaux (crédits et obligations) reviennent dans le secteur immobilier, contribuant à améliorer la liquidité et à soutenir les projets en cours. Cependant, cette reprise comporte encore des risques potentiels, notamment parce qu'une partie des entreprises dépend encore fortement des emprunts et des émissions obligataires pour son financement.

Face à cette situation, le ministère de la Construction recommande à la Banque d'État de gérer de manière proactive et efficace la politique monétaire, en orientant les crédits vers les secteurs prioritaires, notamment les projets de logements sociaux, les logements pour les travailleurs, la rénovation et la reconstruction des immeubles d'habitation anciens, et les logements commerciaux à des prix adaptés à l'accessibilité de la population.

Dans le même temps, le ministère de la Construction a également recommandé au ministère des Finances de renforcer la gestion, l'inspection et le contrôle strict de l'émission des obligations d'entreprises individuelles ; d'inciter activement et de superviser le paiement des obligations à échéance afin de garantir les droits légitimes des investisseurs.

En outre, le ministère de la Construction recommande au ministère des Finances de déployer de manière synchrone et efficace des solutions pour développer le marché des capitaux et le marché des obligations d'entreprises dans une direction durable, stable, sûre et saine, contribuant ainsi à satisfaire les besoins en capitaux à moyen et long terme de l'économie.

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