Hausse des taux d'intérêt, difficultés de trésorerie : le marché immobilier entre à nouveau dans une phase de sélection.

(CLO) Après une longue période de flux de trésorerie bon marché, le marché immobilier est confronté à de nouveaux défis, les taux d'intérêt montrant des signes de hausse.

Les taux d'intérêt augmentent légèrement.

Après une longue période de stagnation, les taux d'intérêt sur l'épargne ont discrètement augmenté à court terme dans de nombreuses banques, entraînant une tendance à la hausse des taux d'intérêt sur les prêts.

Bien que la Banque d'État ait maintenu sa politique de soutien à la liquidité et n'ait pas signalé de resserrement monétaire – puisqu'elle n'a pas relancé le canal de retrait de fonds via les bons du Trésor depuis juin – le niveau des taux d'intérêt est actuellement soumis à de fortes pressions.

Le retour des pressions inflationnistes et la prudence affichée par les principales banques centrales du monde entier ont réduit les marges de manœuvre pour maintenir des taux d'intérêt bas.

Les taux d'intérêt augmentent progressivement. (Photo : CSD)

Dans ce contexte, le marché immobilier, un secteur fortement dépendant du crédit, est confronté à un test majeur pour sa reprise et son développement.

D'après un rapport de l'Association vietnamienne des agents immobiliers (VAR), la réalité montre que lorsque les taux d'intérêt augmentent fortement, le premier et le plus évident impact est la baisse de liquidités sur le marché. Les acheteurs de logements, notamment ceux qui contractent un prêt, devront revoir leurs plans financiers.

Parallèlement, les investisseurs immobiliers se montrent plus prudents quant à leurs projets d'expansion de portefeuille, car la rentabilité attendue a peu de chances de compenser l'augmentation des coûts d'investissement.

Dans le même temps, les entreprises de développement de projets sont confrontées à un double risque : la hausse des coûts financiers et la baisse de la demande entraînent un ralentissement des flux de trésorerie et une diminution de l’offre. Lorsque l’offre diminue, les transactions stagnent et les prix peinent à maintenir la même dynamique haussière qu’auparavant.

Du fait de son recours fréquent à un fort effet de levier financier, l'immobilier est le secteur d'investissement le plus directement et le plus fortement affecté par les fluctuations des taux d'intérêt. Par le passé, le marché vietnamien a connu une forte baisse entre 2011 et 2013, lorsque les taux d'intérêt des prêts ont dépassé le seuil de 18 à 20 % par an.

De nombreuses entreprises et de nombreux investisseurs ont dû vendre des actifs pour limiter leurs pertes, ce qui a entraîné un « gel » prolongé du marché, les prix de l'immobilier chutant de 30 à 40 % dans de nombreuses régions, même dans le centre-ville.

Cela s'explique en partie par une mentalité d'investissement qui privilégie les prêts à court terme, alors que les projets et actifs immobiliers s'inscrivent dans des cycles d'investissement longs. Lorsque les coûts du capital augmentent brutalement, les flux de trésorerie sont perturbés et le risque d'illiquidité devient quasi inévitable.

La pression provient également des prêts immobiliers à taux préférentiels. Ces dernières années, afin de dynamiser le marché, de nombreux investisseurs et banques commerciales ont lancé des offres de prêts immobiliers assorties de taux d'intérêt préférentiels à partir de 5,5 % par an, voire d'un différé de remboursement du capital pouvant aller jusqu'à 5 ans. Cette politique permet à un grand nombre de particuliers et d'investisseurs d'accéder à des capitaux à faible coût pour devenir propriétaires.

Toutefois, cette période préférentielle n'est que temporaire. Lors du passage à un taux d'intérêt variable, si le niveau général des taux d'intérêt augmente, la pression sur le remboursement de la dette s'accentuera fortement.

Les revendeurs à valeur ajoutée (VAR) estiment que de nombreux clients se trouvent dans une situation où « ils n'ont remboursé aucun capital, mais les intérêts ont doublé ». Lorsque la liquidité du marché est faible, la revente des produits pour limiter les pertes devient difficile, et le risque de créances irrécouvrables peut réapparaître sur le système de crédit.

Le secteur immobilier est soumis à une forte pression.

Les analystes à valeur ajoutée (VAR) constatent que le secteur immobilier est actuellement le plus touché par la hausse des taux d'intérêt. D'une part, il doit supporter des coûts financiers plus élevés pour les prêts nécessaires à la réalisation de projets ; d'autre part, le pouvoir d'achat sur le marché diminue lorsque les ménages ont des difficultés à accéder aux prêts pour acquérir un logement.

Parallèlement, le recours aux obligations d'entreprises pour lever des capitaux ne s'est pas encore pleinement rétabli. Les nouvelles émissions restent prudentes, tandis que le volume d'obligations arrivant à échéance demeure élevé, contraignant de nombreuses entreprises à gérer leur trésorerie en cédant des fonds fonciers, en retardant l'avancement des travaux ou en négociant avec les entrepreneurs et les banques des délais de paiement plus longs.

Le secteur immobilier est soumis à une forte pression en raison de la hausse des taux d'intérêt. (Photo : ST)

En particulier, la majorité de l'offre étant constituée de projets futurs, la perturbation des flux de trésorerie provenant des clients accentue encore la pression financière.

Lorsque les coûts du crédit augmentent, que d'autres canaux de mobilisation de capitaux ne sont pas encore développés et que la capacité financière de nombreux investisseurs est limitée, de nombreux projets risquent d'être suspendus ou retardés, ce qui affecte la confiance des acheteurs et des investisseurs secondaires.

Non seulement les projets en cours sont affectés, mais le maintien de taux d'intérêt élevés affaiblit également la capacité d'accroître les fonds fonciers et de lancer de nouveaux projets.

En réalité, les banques ont tendance à augmenter leurs taux d'intérêt en période de repli des marchés en raison des risques élevés. Dans ce contexte, de nombreuses entreprises préfèrent maintenir leurs investissements plutôt que d'accroître leurs activités, afin de limiter les pertes, notamment face à la flambée des coûts fonciers et de construction.

Par conséquent, l'offre de logements risque de connaître une baisse significative à moyen terme. De plus, la hausse des taux d'intérêt a également un impact indirect sur les investissements publics et les coûts d'infrastructure.

Face à la hausse des prix des matières premières, du coût de la main-d'œuvre et des coûts de déblaiement des terrains, de nombreux projets de transport essentiels sont retardés. Ceci affecte directement les prévisions de hausse des prix dans les zones qui devaient autrefois « bénéficier des infrastructures », plaçant ainsi de nombreux investisseurs secondaires dans une situation délicate.

Malgré de nombreux défis, les perspectives à long terme du marché immobilier vietnamien restent positives, grâce à une forte demande réelle de logements et à une urbanisation soutenue.

« Alors que l' économie continue de croître, des segments tels que le logement, l'immobilier industriel, les bureaux à louer et le commerce de détail maintiennent une demande stable », ont évalué les VAR.

L'Association vietnamienne des agents immobiliers (VARS) estime que, dans la période actuelle, les acheteurs de logements devraient profiter de l'opportunité offerte par des taux d'intérêt encore bas et une offre en reprise.

Cependant, le recours à l'emprunt doit être maîtrisé et ne pas dépasser 50 % de la valeur du bien afin de limiter les risques liés à une éventuelle inversion des taux d'intérêt. Les acquéreurs doivent privilégier les projets portés par des investisseurs réputés, bénéficiant d'une solide assise financière, de garanties juridiques et dont la construction est en cours – notamment pour les logements construits ultérieurement.

Source : https://congluan.vn/lai-suat-tang-dan-dong-tien-tro-nen-kho-bat-dong-san-lai-buoc-vao-chu-ky-sang-loc-10316526.html