Le marché immobilier est gelé, comment fonctionnent les entreprises de courtage immobilier ?

Au deuxième trimestre 2023, le marché immobilier n'a montré aucun signe d'amélioration. L'ensemble du marché a enregistré un faible nombre de transactions et le nombre de nouveaux produits immobiliers lancés sur le marché a été quasi inexistant.

Les résultats commerciaux du deuxième trimestre 2023 et des 6 premiers mois de 2023 d'une série d'entreprises de courtage immobilier montrent clairement la situation tendue de ce type d'entreprise.

Chute brutale des revenus et profonds bénéfices négatifs

Selon le rapport financier du deuxième trimestre 2023, Danh Khoi Group Joint Stock Company (HNX : NRC) a enregistré une forte baisse de son chiffre d'affaires net consolidé de 55 fois par rapport à la même période, pour atteindre plus de 1,9 milliard de VND. Parmi ces revenus, les services de conseil et de gestion immobilière et les revenus des activités de coopération en matière d'investissement de projets ont été enregistrés à 0. Seuls les services de courtage et autres services ont rapporté à Danh Khoi plus de 1,9 milliard de VND.

Par conséquent, bien que le coût des marchandises vendues ait été complètement réduit à près de 38 millions de VND, la société n'a toujours réalisé qu'un bénéfice brut de 1,9 milliard de VND (le bénéfice brut de la même période était supérieur à 89,5 milliards de VND).

Au cours des six premiers mois de l'année, l'entreprise n'a réalisé qu'un chiffre d'affaires net de plus de 1,9 milliard de VND. Après déduction de tous les frais et impôts, Danh Khoi a enregistré une perte de 3,8 milliards de VND au deuxième trimestre 2023 et de plus de 20,6 milliards de VND au premier semestre 2023.

Les stocks de la société au 30 juin 2023 sont également restés les mêmes qu'au début de l'année, soit 61,13 milliards de VND, principalement en production inachevée et en coûts d'exploitation.

Partageant la même situation que Danh Khoi, Dat Xanh Real Estate Services Joint Stock Company (Dat Xanh Services, HoSE : DXS) a enregistré un chiffre d'affaires de 662 milliards de VND au deuxième trimestre 2023, en baisse de 49 % par rapport à la même période de l'année précédente. Le chiffre d'affaires a diminué de 50 %, mais le coût des marchandises vendues n'a diminué que légèrement de 15 %, ce qui porte le bénéfice brut de Dat Xanh Services à seulement 150 milliards de VND, soit moins d'un quart de celui de la même période.

Dans la section Explication, Dat Xanh Services a montré que le chiffre d'affaires des services immobiliers a enregistré la plus forte baisse, jusqu'à 73 %, pour s'établir à moins de 192 milliards de dôngs. Outre la baisse du chiffre d'affaires net, les résultats financiers de l'entreprise n'ont guère progressé.

Ainsi, à la fin du deuxième trimestre 2023, Dat Xanh Services a enregistré une perte de 17,2 milliards de VND, contre un bénéfice de plus de 256 milliards de VND à la même période l'an dernier. Il s'agit du troisième trimestre consécutif où cette activité enregistre une perte nette.

Au cours des 6 premiers mois de l'année, le « grand frère » du secteur du courtage immobilier a signalé une perte de plus de 61 milliards de VND, une longue baisse par rapport au bénéfice de 474 milliards de VND au premier semestre 2022.

Le rapport sur les bénéfices après impôts est « mince comme du riz »

Sur une note plus positive, Khai Hoan Land Group Joint Stock Company (HoSE : KHG) a enregistré une forte baisse de ses revenus au deuxième trimestre 2023, mais a tout de même réussi à sauver une partie de son bénéfice net.

Plus précisément, Khai Hoan Land a enregistré un chiffre d'affaires net issu des ventes et des prestations de services d'un peu plus de 3,3 milliards de dôngs, soit une baisse de 80 fois par rapport à la même période l'an dernier. Cela s'explique par des retours de marchandises supplémentaires, d'un montant pouvant atteindre 31,8 milliards de dôngs, qui ont érodé la quasi-totalité de son chiffre d'affaires au deuxième trimestre 2023.

En outre, au deuxième trimestre 2023, la société n'a gagné que plus de 12 milliards de VND grâce aux revenus du courtage immobilier, alors qu'au cours de la même période, ce chiffre était supérieur à 271 milliards de VND.

Au contraire, les revenus financiers de l'entreprise ont été positifs, atteignant plus de 109 milliards de VND, mais les dépenses financières ont été réduites de près de moitié, à 26 milliards de VND.

Cependant, la forte baisse des revenus des activités principales a également affecté les bénéfices de Khai Hoan Land. À la fin du deuxième trimestre 2023, cette société de courtage a enregistré une baisse de 48 % de son bénéfice, à 45 milliards de VND. Au cours des six premiers mois de l'année, le chiffre d'affaires net de Khai Hoan Land a atteint 263 milliards de VND et le bénéfice après impôts a atteint 101 milliards de VND, en baisse respectivement de 43 % et 35 % par rapport à la même période de l'année précédente.

De même, après avoir formé des milliers de courtiers immobiliers et étant célèbre pour son équipe de courtiers formés professionnellement, Century Real Estate JSC (CenLand, HoSE : CRE) n'a pas pu éviter la situation où les bénéfices étaient « aussi minces que des feuilles de riz ».

Plus précisément, au deuxième trimestre 2023, la société a enregistré un chiffre d'affaires net de près de 401 milliards de VND et un bénéfice net de plus de 9,5 milliards de VND, en baisse respectivement de 35 % et 88 % par rapport à la même période de l'année dernière.

Expliquant ce résultat, la société a déclaré que le marché immobilier au deuxième trimestre a continué à faire face à de nombreuses difficultés et facteurs défavorables apparus à partir de 2022. Bien que le marché immobilier et le marché des capitaux se soient améliorés par rapport au premier trimestre, ils ne se sont pas vraiment améliorés et les transactions n'ont pas été vraiment actives.

Lors de l'assemblée générale annuelle des actionnaires de 2023 qui s'est tenue fin avril, le directeur général de CenLand a déclaré que le nombre d'employés de courtage de la société avait jusqu'à présent diminué d'environ 40 à 50 % de son personnel.

En outre, le président du conseil d'administration de Cenland, Nguyen Trung Vu, a déclaré au congrès qu'en moyenne, chaque mois, il doit dépenser environ 2 à 3 appartements à perte pour soutenir l'entreprise et il pense qu'il reste encore quelques centaines d'appartements pour aider l'entreprise à traverser cette période.

Si l'on examine la structure des revenus cumulés au cours des six premiers mois de 2023, les services de courtage et d'investissement immobiliers demeurent le pilier de la structure des revenus de CenLand. Cependant, le bénéfice de ce segment a fortement chuté, passant sous la barre des 5 milliards de VND ; la marge bénéficiaire nette n'a atteint que 1 % (contre 10,7 %) sur la même période.

Le courtage immobilier est-il toujours attractif ?

Le rapport de l'Association vietnamienne des agents immobiliers (VARS) sur la santé du marché immobilier montre que le nombre de transactions au cours de la période écoulée a diminué de moins de 50 % par rapport à l'année dernière. L'offre et la demande ont fortement diminué, ce qui a entraîné de nombreuses pertes pour de nombreuses entreprises, des difficultés pour les agents immobiliers, la pauvreté et le chômage.

VARS a déclaré que les difficultés du marché immobilier se reflètent clairement dans les résultats commerciaux lorsque de nombreuses entreprises de courtage ont signalé des pertes au cours des deux premiers trimestres de 2023, marquant la pire période depuis 2017.

Auparavant, les données VARS montraient que le nombre estimé de courtiers actifs n'est désormais que d'environ 30 à 40 % par rapport à la période du début de 2022.

Notamment, les sociétés de courtage ou les investisseurs qui ont organisé des départements de courtage de vente ont licencié 50 % ou plus de leur personnel sous diverses formes, comme l'arrêt temporaire de la signature de contrats pendant 3 à 6 mois, leur licenciement, leur maintien en tant que collaborateurs, etc.

La situation des licenciements est forte non seulement dans les grandes entreprises, mais aussi dans d’autres petites entreprises.

Immobilier - Le marché immobilier est gelé, comment fonctionnent les entreprises de courtage immobilier ? — Le marché immobilier au cours des 6 premiers mois de l'année est toujours dans une phase basse prolongée.

VARS estime qu'il s'agit d'une période difficile pour les sociétés de courtage qui ne sont pas suffisamment compétitives pour survivre, mais c'est aussi une opportunité pour les sociétés professionnelles de se dépasser et de se développer de manière plus durable.

Cependant, VARS estime que les perspectives de carrière des courtiers immobiliers restent excellentes malgré un marché difficile et de nombreux défis liés à une forte concurrence. Par conséquent, les courtiers doivent constamment se former, améliorer leurs compétences et préserver leur éthique professionnelle et leur réputation auprès de leurs clients .

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