La récupération des terres lorsque 75 % d'un accord est atteint et le problème de l'équilibre des intérêts

Dans le projet soumis à consultation, une disposition qui a suscité un vif intérêt de la part du monde des affaires est la suivante : lorsque le projet a conclu un accord de transfert des droits d’utilisation des terres pour plus de 75 % de la superficie et plus de 75 % des ménages, mais que le délai ou la période de prolongation n’a pas encore permis de finaliser l’accord, le Conseil populaire provincial peut envisager de récupérer les terres restantes pour les remettre à l’investisseur afin qu’il puisse poursuivre la mise en œuvre du projet.

Le mécanisme de « convention » constitue une étape importante vers la marchandisation des relations foncières : les entreprises négocient directement avec les particuliers, sans intervention administrative de l’État. Il permet une mise en œuvre plus rapide de nombreux projets, reflétant la valeur réelle des terrains sur le marché. Toutefois, dans les faits, nombre de projets n’atteignent qu’un taux d’accord de 70 à 80 %, le reste étant bloqué par quelques ménages réticents, ce qui entraîne la stagnation du projet et une augmentation des coûts sociaux.

Par conséquent, la réglementation autorisant la remise en état des zones restantes lorsque plus de 75 % de la superficie totale est atteinte est perçue comme une étape intermédiaire entre deux mécanismes : l’auto-négociation du marché et la remise en état par l’État conformément à la planification. Elle offre des perspectives de relance pour des centaines de projets d’infrastructures, de parcs industriels et de zones urbaines – un besoin urgent pour l’économie afin d’atteindre son objectif de croissance à deux chiffres dans les années à venir.

Cependant, comme toute politique novatrice, cette disposition présente à la fois des opportunités et des risques. Selon le projet de résolution, lors de la récupération des terrains restants par l'État, le calcul de l'indemnisation se fonde sur le prix du terrain figurant au catalogue et sur un coefficient d'ajustement. Ainsi, une situation pourrait se produire : le prix convenu proposé par l'entreprise aux riverains correspond au prix du marché, ce qui engendrerait un écart important avec le prix du terrain indiqué au catalogue. Ceci pourrait susciter des protestations et impacter, voire prolonger, la mise en œuvre du projet.

La Fédération vietnamienne du commerce et de l'industrie propose une solution plus raisonnable : confier à l'État le rôle d'intermédiaire entre les entreprises et les particuliers pour négocier les prix. Si aucun accord n'est trouvé, l'État procédera à l'expropriation.

Cette approche garantit la transparence et le respect des droits légitimes des citoyens et des investisseurs. Pour que le modèle de « l’État comme intermédiaire » soit efficace, un cadre juridique clair est indispensable. Il doit définir l’organisme chargé des négociations, le processus, le nombre de cycles de négociations et le délai imparti, en évitant les formalités inutiles et les procédures interminables. L’État peut également organiser des négociations tripartites, avec la participation d’organismes d’évaluation indépendants et de représentants des collectivités locales. Un système d’évaluation foncière indépendant et professionnel est donc nécessaire pour garantir l’objectivité et prévenir les conflits d’intérêts. Enfin, un mécanisme de contrôle, impliquant notamment les instances élues et le Front de la Patrie , joue un rôle primordial.

La récupération des terres, une fois l'accord conclu à 75 %, peut contribuer à résoudre les problèmes que les entreprises anticipent depuis longtemps, mais elle a également des répercussions sur les populations concernées. Par conséquent, l'organisme chargé de rédiger la résolution doit continuer à examiner attentivement les différentes options politiques afin de garantir un équilibre des intérêts entre les parties, de permettre une utilisation plus efficace des terres et de contribuer ainsi au développement du pays.

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