Acquisition foncière lorsque l'accord atteint 75 % et le défi de l'équilibre des intérêts.

Dans le projet soumis à commentaires, une disposition qui a particulièrement retenu l'attention du monde des affaires est la suivante : lorsqu'un projet a conclu un accord de transfert des droits d'utilisation des terres avec plus de 75 % de la superficie et plus de 75 % des ménages, mais que cet accord n'est pas finalisé dans les délais impartis ou après prolongation, le Conseil populaire provincial peut envisager de révoquer les terres restantes afin de les attribuer à l'investisseur pour la poursuite du projet.

Le mécanisme de « négociation » est une étape cruciale vers la marchandisation des relations foncières : les entreprises négocient directement avec les résidents, et l'État n'intervient pas administrativement. Il permet à de nombreux projets de se concrétiser plus rapidement, reflétant ainsi la véritable valeur marchande des terrains. Cependant, dans les faits, nombre de projets n'atteignent qu'un taux d'accord de 70 à 80 %, le reste étant bloqué par le désaccord de quelques ménages, ce qui engendre des retards et une augmentation des coûts sociaux.

Par conséquent, la réglementation autorisant la remise en état des terres restantes lorsque plus de 75 % de la superficie est atteinte est perçue comme une étape intermédiaire entre deux mécanismes : la négociation fondée sur le marché et la remise en état planifiée par l’État. Elle offre des perspectives de relance pour des centaines de projets d’infrastructures, de parcs industriels et de zones urbaines – autant d’opportunités dont l’économie a un besoin crucial pour atteindre ses objectifs de croissance à deux chiffres dans les années à venir.

Cependant, comme toute politique novatrice, cette réglementation présente à la fois des opportunités et des risques. Selon le projet de résolution, lors de la récupération des terres restantes par l'État, l'indemnisation sera calculée sur la base du prix du terrain figurant au catalogue et du coefficient d'ajustement de ce prix. Il se pourrait alors que le prix convenu entre l'entreprise et la population corresponde au prix du marché, entraînant un écart important avec le prix du terrain indiqué dans le catalogue. Ceci pourrait susciter des protestations de la part de la population, affectant et retardant la mise en œuvre du projet.

Une solution plus raisonnable, proposée par la Fédération vietnamienne du commerce et de l'industrie, consiste à confier à l'État le rôle d'intermédiaire entre les entreprises et les particuliers pour négocier les prix. Si aucun accord n'est trouvé, l'État procédera à des travaux de remblaiement.

Cette approche garantit la transparence tout en assurant le respect des droits légitimes des citoyens et des investisseurs. Pour que le modèle de « l’État médiateur » soit efficace, un cadre juridique clair est nécessaire. Il doit définir l’organisme négociateur principal, le processus, le nombre de cycles de négociation et le délai, en évitant les formalités excessives et les procédures interminables. L’État pourrait également organiser des négociations tripartites, avec la participation d’organismes d’évaluation indépendants et de représentants des collectivités locales. Un système d’évaluation foncière indépendant et professionnel est donc indispensable pour garantir l’objectivité et prévenir les conflits d’intérêts. Par ailleurs, un mécanisme de contrôle impliquant les instances élues, le Front de la Patrie , etc., joue un rôle crucial.

L'acquisition de terrains après l'obtention d'un accord à 75 % peut contribuer à résoudre les problèmes de longue date soulevés par les entreprises, mais elle a également des répercussions sur les propriétaires fonciers. Par conséquent, l'organisme chargé de rédiger la résolution doit continuer d'examiner attentivement les options politiques afin de garantir un équilibre des intérêts entre toutes les parties, de favoriser une utilisation plus efficace des terres et de contribuer au développement national.

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