Les nouveaux produits haut de gamme sont bien accueillis.
D'après le rapport Savills Prime Office Costs du troisième trimestre 2023 sur les coûts des bureaux à l'échelle mondiale, les perspectives pour les marchés de bureaux haut de gamme sont difficiles en raison de la forte hausse des coûts et de la baisse des taux d'occupation. Cependant, au Vietnam, le marché des bureaux de Hô Chi Minh-Ville a tout de même enregistré des résultats encourageants au second semestre 2023.
En 2023, l'offre globale du marché a continué d'augmenter. Les immeubles de catégorie A y ont largement contribué, avec une hausse de 68 % par rapport à l'année précédente, grâce à l'arrivée de trois nouveaux projets et à la rénovation de trois immeubles de catégorie B.
Le rapport de Savills sur le marché immobilier de Hô Chi Minh-Ville pour le quatrième trimestre 2023 indique également une augmentation de l'offre de 3 % par rapport au trimestre précédent et de 6 % sur un an, atteignant 2,7 millions de mètres carrés de surface locative nette (SLN). Au cours du second semestre 2023, Savills a enregistré de nombreuses transactions de location de bureaux dans le secteur de la finance, de l'assurance et de l'immobilier (FIRE), au sein du segment des immeubles haut de gamme.
Performance du segment du marché des bureaux à Hô Chi Minh-Ville en 2023.
D'après Mme Lai Thi Nhu Quynh, directrice adjointe des services de location commerciale chez Savills à Hô Chi Minh-Ville, ce signal indique un intérêt marqué des locataires pour les espaces de bureaux haut de gamme et une préférence pour les zones proches du centre-ville. Le quartier de Thu Thiem, en particulier, se distingue par la qualité et la superficie de ses espaces, ainsi que par ses loyers compétitifs.
« Parallèlement, les entreprises qui avaient prévu d'agrandir leurs bureaux ont récemment trouvé de nombreuses solutions adaptées, grâce à la diversification des sources d'approvisionnement dans différents quartiers de la ville. Cela témoigne d'une plus grande confiance des entreprises quant à leur déménagement en cette période difficile », a ajouté l'expert.
Mme Lai Thi Nhu Quynh, directrice adjointe des services de location commerciale, Savills Hô Chi Minh-Ville
Le taux d'occupation est de près de 90 %.
Au quatrième trimestre 2023, les loyers ont augmenté de 1 % par rapport au trimestre précédent et de 5 % par rapport à l'année précédente pour atteindre 779 000 VND/m²/mois, avec un taux d'occupation élevé de 89 %, soit une baisse de 1 point de pourcentage par rapport au trimestre précédent et de 4 points de pourcentage par rapport à l'année précédente.
Neil MacGregor, directeur général de Savills Vietnam, a déclaré : « Le marché des bureaux vietnamien résiste au ralentissement du secteur à l’échelle mondiale et maintient des taux d’occupation élevés, avec une croissance stable des loyers. Hô Chi Minh-Ville s’impose comme l’une des villes de bureaux les plus performantes de la région Asie- Pacifique , grâce à une forte demande et une offre encore limitée au regard de son potentiel de croissance économique. »
La surface nette de bureaux (SNB) a atteint 38 000 m² au cours du trimestre, principalement grâce aux nouveaux projets de catégorie A et C. Les projets de catégorie A ont représenté 66 % de l’absorption, avec des locataires issus des secteurs bancaire et informatique, tandis que les projets de catégorie C ont représenté 19 %, avec de nouveaux contrats signés par des entreprises du secteur de la distribution. L’étude de Savills sur les transactions de 2023 a également montré que les opérations d’extension de surfaces de bureaux représentaient 74 % de la surface totale des transactions.
Les locataires des secteurs de la finance, de l'assurance et de l'immobilier privilégient les projets de haute qualité et ont tendance à s'installer en périphérie des villes. Parallèlement, ceux des secteurs des technologies de l'information et de la distribution privilégient les projets aux loyers compétitifs. Les ouvertures de nouveaux bureaux représentent 15 % des surfaces louées, les entreprises étrangères totalisant 74 % des transactions et privilégiant les projets de catégorie A et B ; les entreprises nationales optent pour la catégorie C et représentent les 26 % restants.
Les espaces de bureaux de catégorie A restent très demandés.
« Dans le cadre de son accompagnement des clients, le service de location de bureaux de Savills à Hô Chi Minh-Ville a constaté que les locataires privilégient de plus en plus les immeubles neufs haut de gamme répondant aux normes de développement durable, aux certifications environnementales et offrant des prestations de bien-être. Les secteurs de la finance et de l’industrie manufacturière demeurent les principaux moteurs du marché, malgré la volatilité économique », a déclaré Mme Quynh.
Selon Savills, 10 projets représentant 142 000 m² de surface locative nette devraient être mis sur le marché en 2024. Le Centre de prévision de la demande en ressources humaines et d’information sur le marché du travail de Hô Chi Minh-Ville a également indiqué que les entreprises des secteurs de l’assurance incendie, des technologies de l’information et de la distribution poursuivront leur expansion en 2024. Cette forte demande permettra au marché de maintenir une capacité élevée et stable.
D’ici 2026, environ 70 % de l’offre future issue de projets de catégorie A et B bénéficiera de certifications environnementales telles que Green Mark et LEED. Compte tenu de l’offre et des perspectives économiques, les loyers devraient légèrement diminuer de 1 % par an entre 2024 et 2026.
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