Malgré sa faible densité de population, le district de Dong Son continue de « vendre activement des terrains pour des projets de développement ».

Récemment, le 9 août, le Comité populaire de la province de Thanh Hoa a publié une décision approuvant le plan d'investissement pour le projet de nouvelle zone résidentielle OM-7 (OM17, CX7) dans la ville de Rung Thong, district de Dong Son, province de Thanh Hoa.

Ce projet, d'une superficie de plus de 22,6 hectares et comprenant 157 parcelles résidentielles, vise à réaliser le plan détaillé à l'échelle 1/500 du nouveau quartier résidentiel OM-7 (OM-17, CX7), approuvé par les autorités compétentes. Il permettra de créer des terrains constructibles pour les résidents, de contribuer à l'accélération de l'urbanisation du district de Dong Son et d'utiliser efficacement les ressources foncières pour générer des recettes pour le budget de l'État.

De nombreux projets résidentiels sont mis en œuvre dans le district de Dong Son dans le but de développer le logement pour la population, contribuant ainsi à accélérer le taux d'urbanisation et à générer des recettes pour le budget de l'État.

Le projet comprend 106 maisons jumelées en construction, ainsi que 32 maisons jumelées et 19 villas où les acquéreurs de terrains constructibles pourront bâtir leur propre maison conformément au plan approuvé. Avant de procéder à la construction et à la vente des maisons jumelées et des terrains, l'investisseur doit achever la construction des maisons en cours et se conformer à la réglementation en vigueur.

Le coût d'investissement préliminaire du projet est estimé à environ 281,14 milliards de VND. Le projet a une durée d'exploitation de 50 ans et les acquéreurs auront le droit d'utiliser le terrain à des fins stables et pérennes. Il est prévu qu'après l'achèvement des infrastructures techniques, le terrain soit mis aux enchères pour l'attribution des droits d'utilisation, conformément à la réglementation foncière. La construction de tous les éléments du projet sera achevée dans un délai maximal de 24 mois à compter de la date de remise du terrain par l'État, conformément à son ampleur.

D'après notre enquête, ce projet fait partie des dizaines de zones résidentielles et de projets du district de Dong Son qui ont bénéficié d'investissements ces dernières années et qui seront prochainement mis aux enchères. Il est à noter que nombre de ces projets et zones résidentielles sont achevés, mais affichent des taux d'occupation relativement faibles, laissant de nombreux terrains à l'abandon et entraînant un gaspillage de ressources sociales.

De nombreux terrains ont bénéficié d'investissements de plusieurs milliards de dongs pour la construction d'infrastructures complètes, mais sont actuellement inhabités.

Par exemple, dans le secteur d'aménagement 3220 (MB3220) de la commune de Dong Thinh, district de Dong Son, l'objectif était de créer un nouveau quartier résidentiel pour répondre aux besoins en logement de la population. Cependant, après de nombreuses années de fonctionnement, ce secteur demeure quasiment désert, laissant derrière lui des infrastructures dégradées, des ressources foncières gaspillées et des capitaux d'investissement social immobilisés.

De même, des enquêtes montrent que la même situation se produit dans la plupart des autres zones d'aménagement du territoire, telles que MBQH1164, MBQH3696, etc., et dans de nombreuses autres zones du district de Dong Son. Ces zones partagent le même problème : des terrains dotés d'infrastructures complètes, dont le coût se chiffre en dizaines, voire en centaines de milliards de dongs, sont actuellement presque inhabités. Nombre d'entre eux sont laissés à l'abandon et envahis par la végétation, créant ainsi un risque de surproduction et de gaspillage des ressources sociales. Parallèlement, de nombreux nouveaux projets et zones résidentielles continuent d'être activement « publiés » dans le district de Dong Son. En mars dernier, le Comité populaire provincial de Thanh Hoa a autorisé le Comité populaire du district de Dong Son à approuver le plan d'adjudication des droits d'utilisation des terrains pour 15 parcelles, d'une superficie autorisée de 29,32 hectares, sur une superficie totale d'aménagement du territoire de près de 80 hectares.

À l'intérieur du lotissement MB3220, qui compte des centaines de parcelles, on ne trouve que quelques maisons nouvellement construites, disséminées ici et là.

Selon Nguyen Ngoc Bac, investisseur et agent immobilier indépendant dans la province de Thanh Hoa, le marché immobilier du district de Dong Son a été relativement dynamique ces dernières années, notamment suite à l'annonce de sa fusion avec la ville de Thanh Hoa, qui a entraîné un afflux d'investisseurs. Parallèlement, le district de Dong Son a continuellement mis des biens immobiliers sur le marché. Cependant, la réalité actuelle montre que cette activité est principalement due à la spéculation, comme en témoignent les nombreux quartiers résidentiels abandonnés et la récente flambée des ventes immobilières. De plus, malgré ces propriétés vacantes, les prix du foncier restent élevés. Le prix moyen d'un terrain oscille entre 10 et 20 millions de VND par mètre carré, selon l'emplacement. Les parcelles de plus de 100 mètres carrés sont difficilement accessibles, même pour les ménages à revenus faibles et moyens.

D'après l'enquête de Nguoi Dua Tin , en 2022, les recettes budgétaires totales de l'État pour le district de Dong Son ont atteint près de 2 720 milliards de VND, soit 424 % du budget provincial prévisionnel, un record absolu. Une part importante de ces recettes provenait de ventes de terrains réalisées avant la fusion des districts, fournissant ainsi des capitaux substantiels pour les investissements dans les infrastructures et le développement rural, et contribuant à l'accélération de l'urbanisation locale. Toutefois, cette situation engendre un risque de surabondance, d'investissements massifs dans le développement des infrastructures sous-utilisés, et de terres actuellement cultivées par les habitants qui seraient expropriées et laissées en friche… entraînant un gaspillage des sols et une ponction considérable sur les ressources communes de la société.

La situation de MBQH1164 est également globalement sombre.

Par ailleurs, lors des ventes aux enchères de terrains, en raison de leur valeur économique élevée, de nombreuses personnes ont ignoré la réglementation et se sont entendues pour détourner des biens de l'État. À titre d'exemple, en mars 2022, le service d'enquête de la police provinciale de Thanh Hoa a ouvert une enquête et placé en garde à vue des individus pour « violation de la réglementation relative aux ventes aux enchères de biens ». Une perquisition a également été menée au siège de la société de ventes aux enchères Hoang Nguyen (rue Duong Dinh Nghe, quartier Dong Tho, ville de Thanh Hoa), l'entité qui avait organisé la vente et commis les infractions liées au terrain MB3220 susmentionné.

Concernant le risque de gaspillage des ressources en infrastructures sociales, l'économiste Dinh Trong Thinh, maître de conférences à l'Académie des finances, a déclaré à la presse que l'abandon des logements et des zones urbaines constitue un problème sociétal ancien et difficile à résoudre. Alors que les personnes ayant un réel besoin de se loger n'ont pas accès aux logements abordables, les investisseurs privilégient la construction de logements de gamme moyenne et supérieure, créant ainsi un paradoxe où la pénurie de logements persiste. Par conséquent, les organismes de gestion doivent faire preuve de prudence dans l'octroi des permis pour les nouveaux projets afin de réguler le développement du marché immobilier dans la bonne direction, d'éviter le gaspillage des ressources sociales et d'offrir aux plus démunis davantage de possibilités d'accéder à la propriété.

Le district de Dong Son devait initialement être intégré à la ville de Thanh Hoa en juillet 2023. Cependant, ce projet a dû être reporté à 2024 ou 2025, en raison de l'attente de la signature par le Premier ministre de la décision approuvant le plan d'urbanisme global de Thanh Hoa en février 2023, et pour d'autres raisons.

Viet Phuong

Source: https://www.nguoiduatin.vn/thanh-hoa-vang-nguoi-o-huyen-dong-son-van-miet-mai-ban-dat-du-an-a621100.html