Envisager d’ajouter la capacité pour que les investisseurs puissent participer à l’enchère

Aucune réglementation sur la capacité des investisseurs à participer à l'enchère

Le projet de loi foncière (modifié), préparé pour soumission à l'Assemblée nationale , énonce clairement les cas de vente aux enchères des droits d'usage des terres, que ce soit lorsque l'État attribue des terres moyennant la perception de redevances foncières ou les loue moyennant un paiement unique pour toute la durée du bail. Le projet précise les cas de vente aux enchères, les conditions de ces ventes, les responsabilités des particuliers et des organisations, ainsi que celles des comités populaires à tous les niveaux. En particulier, les organisations participant aux ventes aux enchères des droits d'usage des terres doivent remplir toutes les conditions, notamment être des bénéficiaires de l'attribution ou de la location de terres par l'État ; garantir les conditions de mise en œuvre des projets d'investissement conformément à la réglementation, notamment par le biais de dépôts ou d'autres formes de garanties.

Cependant, le projet ne précise ni les principes ni les sanctions applicables aux enchères, ni les responsabilités individuelles en cas de participation à des enchères sans respect des obligations financières et d'abandon de l'enchère. Or, dans la réalité, il est arrivé que des particuliers et des organisations participant à des enchères s'empressent de monter les prix, même virtuels, avant d'abandonner leurs dépôts, entraînant de lourdes conséquences pour l'organisateur de la vente et les autres participants.

Par exemple, lors de la vente aux enchères de « terrains en or » à Thu Thiem, à Hô-Chi-Minh-Ville, fin 2021, quatre entreprises ont remporté l'enchère, mais toutes ont ensuite retiré leurs acomptes. Ces entreprises ont proposé des prix sept à huit fois supérieurs au prix de départ, laissant croire que le budget de la ville allait collecter des fonds importants pour investir dans le développement socio -économique. Cependant, toutes ces entreprises ont retiré leurs acomptes, ce qui a entraîné l'immobilisation des terrains en or de la zone urbaine de Thu Thiem jusqu'à présent.

De nombreux experts économiques estiment que cet incident permettra de tirer de nombreux enseignements, mettant en garde les investisseurs, le marché et les organismes de gestion de l'État. Il s'agit notamment de la nécessité pour les entreprises et les investisseurs d'évaluer soigneusement leurs projets avant de participer à des enchères, en général ou à des enchères foncières publiques en particulier. Il est impossible de fixer des prix au hasard, car cela aurait de nombreuses conséquences, tant pour l'entreprise elle-même que pour l'économie. Pour l'organisme de gestion, en particulier, des mesures devront être prises pour revoir le processus d'enchères d'actifs publics, notamment la capacité des unités ou des individus participants, les contraintes liées à la mise en œuvre des projets et la manière de soumissionner pour garantir leur succès.

Par conséquent, le projet de loi foncière (modifié) devrait envisager de réglementer ou de compléter les compétences et l'expérience des investisseurs mettant en œuvre des projets similaires. Les principaux principes incluent les cautions et les sanctions pour les organisations et les particuliers qui ne remplissent pas leurs obligations financières après l'enchère. La réglementation supplémentaire sur les compétences et l'expérience des investisseurs permet également d'éviter que, après l'enchère, les investisseurs ne soient pas en mesure de mettre en œuvre le projet, ce qui peut entraîner son abandon, sa revente à d'autres investisseurs ou la confiscation de la caution.

Les entreprises qui remportent l’enchère mais perdent leurs dépôts entraînent de nombreuses conséquences pour l’économie.

Selon M. Huynh Phuoc Nghia, directeur du Centre d'économie, de droit et de gestion de l'École d'économie, de droit et de gestion de l'État de l'UEH, les leçons tirées de la vente aux enchères de terrains dans la zone urbaine de Thu Thiem (HCMC) ont une fois de plus confirmé que dans l'histoire des appels d'offres pour le développement de projets, la question cruciale est de choisir le bon investisseur et d'évaluer correctement la capacité de l'investisseur.

La capacité de l'investisseur peut être déterminée par des facteurs liés à la taille du projet, à la capacité financière de l'entreprise, à l'expérience de la mise en œuvre de projets similaires et aux contraintes et responsabilités juridiques requises après l'enchère. Parallèlement, il est nécessaire d'unifier et de relier les critères d'évaluation de la capacité de l'investisseur ainsi que des responsabilités associées au projet dans les lois applicables telles que la loi sur les enchères, la loi sur les ventes aux enchères immobilières, les décrets, les règlements, etc.

Les entreprises qui remportent l’enchère mais perdent leurs dépôts entraînent de nombreuses conséquences pour l’économie.

La loi sera plus stricte.

Concernant les cas où l'adjudicataire abandonne son acompte après la vente aux enchères, l'avocat Bui Quang Nghiem, du Barreau de Hô-Chi-Minh-Ville, a souligné que cela entraîne des coûts et des conséquences considérables pour l'ensemble de l'économie. Premièrement, l'abandon de l'acompte par l'adjudicataire obligera l'organisateur de la vente aux enchères immobilières et foncières à gaspiller des ressources pour relancer la procédure.

Parallèlement, les cas d'annulation de dépôts sont souvent liés à une hausse excessive des prix fonciers, des prix « virtuels », entraînant une augmentation de la superficie des terres domaniales. De ce fait, l'État rencontre également des difficultés dans le processus d'acquisition foncière, d'indemnisation et de déblaiement des sites pour les projets ultérieurs. Parallèlement, une hausse excessive des prix fonciers entraîne une forte augmentation du taux d'investissement du projet.

L'investisseur devra recalculer l'intégralité du coût d'investissement, et aucune unité ne participera au développement du projet. Cela entravera le développement socio-économique général de la localité. Même les personnes souhaitant acquérir des maisons, des biens immobiliers, etc., seront confrontées à des difficultés face à la forte hausse des prix des terrains.

L'avocat Bui Quang Nghiem a souligné : « Les conditions des ventes aux enchères immobilières ont été précisées dans la loi sur les ventes aux enchères immobilières. Cependant, il est possible d'envisager d'ajouter au projet de loi foncière (modifié) cette fois-ci des règles sur la capacité et l'expérience des investisseurs réalisant des projets lors de leur participation aux ventes aux enchères de droits d'utilisation des terres. Cet ajout sera plus strict, visant à limiter les cas d'abandon de dépôt, comme lors de la vente aux enchères de terrains « dorés » à Thu Thiem, à Hô-Chi-Minh-Ville. »

L'avocat Nguyen Van Hau, président du Centre d'arbitrage commercial des avocats du Vietnam, a abondé dans ce sens. Il a déclaré que les principes régissant les enchères, ou les sanctions applicables aux personnes participant aux enchères mais ne respectant pas leurs obligations financières, sont pleinement réglementés par la loi sur les enchères immobilières. Ces derniers temps, le nombre et la qualité des enchères réussies ont augmenté, mais des lacunes subsistent.

Plus précisément, la qualité de l'équipe d'enchères reste limitée en termes d'expertise et de professionnalisme. Des violations ont conduit à l'annulation de nombreuses enchères pour non-respect des procédures et de l'ordre. La qualité des enchères est généralement inefficace, la situation de « équipe bleue » et d'« équipe rouge » qui baisse les prix est de plus en plus sophistiquée et complexe, et le mécanisme d'enchères présente encore de nombreuses limites. En particulier, de nombreuses violations ont été constatées lors des enchères de droits d'utilisation des terres, notamment pour les projets portant sur des biens publics, ce qui a conduit à la spéculation et à la spéculation, et a entraîné des pertes pour l'État.

Par conséquent, M. Hau a proposé que, parmi les dispositions des lois spécialisées, la loi foncière (modifiée) complète également la réglementation afin de créer un mécanisme adapté et efficace de mise aux enchères des droits d'utilisation des terres. Plus précisément, il faudrait compléter la réglementation relative à l'évaluation de la capacité financière et de l'expérience des investisseurs, ainsi que la réglementation relative au délai de dépôt, conformément aux dispositions légales. Parallèlement, il faudrait prévoir des sanctions sévères pour les projets exploitant les droits d'utilisation des terres, telles que des dépôts et des pénalités pour les organisations et les particuliers qui ne remplissent pas leurs obligations financières après la mise aux enchères, afin de limiter la hausse des prix des terrains dans la zone de mise aux enchères.

La résolution 98 sur les mécanismes spéciaux pour Hô Chi Minh-Ville permet également à la ville de sélectionner de manière proactive les investisseurs, ce qui stipule des normes et des critères pour évaluer la capacité et l'engagement des entreprises après avoir participé aux enchères et aux appels d'offres... Avec les décrets et les circulaires guidant en détail la loi foncière, elle aide à surmonter la situation dans laquelle les investisseurs ne peuvent pas mettre en œuvre le projet après l'enchère, ce qui conduit à l'abandon, à la revente à d'autres investisseurs ou à la confiscation des dépôts.

M. Huynh Phuoc Nghia , Directeur du Centre d'économie, de droit et de gestion, École d'économie, de droit et d'administration publique, UEH

Lien source: https://thanhnien.vn/xem-xet-bo-sung-nang-luc-nha-dau-tu-tham-gia-dau-gia-185231009211256352.htm