Bỏ khung, xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường
Luật Đất đai (sửa đổi) có nhiều nội dung mới, chủ yếu tập trung vào việc thu hồi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất và một số vấn đề liên quan. Cụ thể, Luật quy định 32 trường hợp Nhà nước “thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng”. Theo đó, quy định cụ thể 32 trường hợp Nhà nước được thu hồi đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng nhằm phát huy nguồn lực đất đai, nâng cao hiệu quả sử dụng đất, phát triển hạ tầng kinh tế – xã hội theo hướng hiện đại, thực hiện chính sách an sinh xã hội, bảo vệ môi trường và bảo tồn di sản văn hóa.
Luật cũng quy định việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phải nộp lại số tiền được miễn, giảm. Việc này nhằm tránh tiêu cực về việc được hưởng những ưu đãi của Nhà nước. Đồng thời, quy định chặt chẽ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Cụ thể, Luật bổ sung những điều kiện để việc chuyển nhượng bất động sản diễn ra minh bạch hơn, hạn chế các hành vi vi phạm pháp luật, chiếm đoạt tài sản trong giao dịch.
Theo quy định của Luật Đất đai (sửa đổi), doanh nghiệp có thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa. Đây là quy định quan trọng giúp giá đất nông nghiệp có thể tăng khá mạnh; bảo đảm đúng giá trị, giá thị trường đối với quyền sử dụng đất. Mặt khác, quy định được bán tài sản trên đất và bán quyền thuê đất cho doanh nghiệp khác tạo thuận lợi hơn nữa cho ngành bất động sản khu công nghiệp; bảo đảm các quyền về tài sản và quyền của chủ sở hữu tài sản, các quyền liên quan đến sử dụng đất và thuê đất.
Một điểm mới đáng chú ý của Luật Đất đai (sửa đổi) đó là tổ chức, cá nhân không thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất sẽ bị thu hồi đất. Quy định này góp phần giảm tình trạng “ôm, găm” đất được giao, tránh gây thiệt hại lớn nguồn lực xã hội. Cùng với đó, quy định Luật cũng nêu rõ: phải hoàn thành bố trí tái định cư trước khi thu hồi đất. Khu tái định cư phải hoàn thiện các điều kiện về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ theo quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; đồng thời, phải phù hợp với truyền thống văn hóa, phong tục tập quán của cộng đồng dân cư nơi có đất thu hồi.
Đặc biệt, việc bỏ khung giá đất, xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường là điều quan trọng nhất của Luật Đất đai (sửa đổi) lần này. Bởi về cơ bản, những người sở hữu đất sẽ có lợi hơn, doanh nghiệp bất động sản cũng sẽ dễ dàng hơn để giải phóng mặt bằng theo cơ chế thị trường.
Mặt khác, với quy định xây nhà lưu trú cho công nhân khu công nghiệp được miễn, giảm tiền thuê đất cũng là một điểm mới đáng nói, vì sẽ giúp gia tăng nguồn cung bất động sản cho thuê, về lâu dài sẽ có tác động làm giảm giá thuê nhà. Ngoài ra, Luật có nhiều nội dung mới đáp ứng yêu cầu về quản lý, khai thác đất đai chặt chẽ, hiệu quả hơn như: xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, kiện toàn tổ chức bộ máy, nhân sự; phân cấp thẩm quyền quản lý đất đai…
Khẩn trương xây dựng hệ thống thông tin quốc gia về đất đai
Sau khi Luật Đất đai (sửa đổi) được ban hành tại Kỳ họp bất thường lần thứ Năm, Quốc hội Khóa XV, đến nay đã có nhiều văn bản chỉ đạo triển khai thi hành Luật. Tuy nhiên, để Luật sớm đi vào thực tiễn đời sống xã hội, các cơ quan liên quan cần tập trung phổ biến, tuyên truyền sâu rộng đến mọi tầng lớp Nhân dân nhằm giúp họ hiểu, nắm rõ các quy định của Luật, nhất là các quy định mới để người dân, tổ chức chủ động nghiên cứu. Để khi Luật có hiệu lực thì việc triển khai, áp dụng được đầy đủ, chính xác và đúng quy định. Đây là nội dung rất cần thiết, quan trọng, làm tốt việc này sẽ hạn chế tình trạng các cơ quan, tổ chức, cá nhân liên quan ban hành các kế hoạch, chương trình theo các quy trình, thủ tục, quy định cũ sẽ bị bãi bỏ, thay thế và đến khi có quy định mới lại thêm rắc rối, phức tạp, khó giải quyết.
Đối với các văn bản quy định chi tiết thi hành luật, các bộ, ngành, địa phương theo chức năng, nhiệm vụ được giao khẩn trương xây dựng, hoàn thiện để sớm trình Chính phủ ban hành. Nhất là những nội dung có hiệu lực từ ngày 1.4.2024, hoặc để có cơ sở đề xuất Quốc hội cho phép Luật có hiệu lực vào tháng 7.2024.
Các cơ quan liên quan sớm kiện toàn bộ máy, nhất là cơ chế hoạt động của cơ quan quản lý nhà nước về đất đai, các tổ chức dịch vụ công bảo đảm hiệu lực, hiệu quả khi triển khai thi hành Luật. Đặc biệt, cần khẩn trương xây dựng hệ thống thông tin quốc gia, cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, giá đất… nhằm phục vụ cho việc quản lý, khai thác tài nguyên đất đai đạt hiệu quả cao nhất.
Ngoài ra, Luật có nội dung đặc biệt quan trọng cần phải triển khai thí điểm trước khi quyết định chính thức như: về thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với đất khác; về thí điểm tách công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giải phóng mặt bằng thành dự án độc lập… Do đó, các bộ, ngành liên quan cần khẩn trương xây dựng Đề án thí điểm để Chính phủ trình Quốc hội về thí điểm các nội dung này, để khi cơ quan có thẩm quyền quyết định cuối cùng thì khả thi, hiệu lực, hiệu quả. Nhất là bảo đảm quyền, lợi ích hài hòa cho các bên liên quan và phục vụ yêu cầu phát triển kinh tế – xã hội của đất nước.
