2025 עשויה להיות שנת הקרקעות והווילות; הביקוש לנדל"ן בפארקי תעשייה צפוי לעלות בחדות

קרקעות שנמכרו במכירה פומבית של הואי דוק הן במחיר "רך יותר", הגבוה ביותר הוא 109 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר; במחוז בק טו ליאם יש פרויקט נוסף באזור העירוני טאי הו טאי; במשך כמעט 10 שנים, בהאנוי לא הושקעו דיור ציבורי עם הון תקציבי.

הנה סיכום חדשות הנדל"ן המובילות השבוע.

הביקוש לנדל"ן בפארקים תעשייתיים צפוי לעלות בחדות הודות למשיכת לקוחות חדשים.

על פי דו"ח ניתוח שפורסם לאחרונה על ידי מחלקת הניתוח של SSI Securities Corporation (SSI Research), הצמיחה של זרימת הון זרם ישיר לווייטנאם שמרה על תנופת הצמיחה שלה ב-10 השנים האחרונות, הודות למגמת שינוי הייצור. מדינות כמו סינגפור, טייוואן וסין הן התורמות העיקריות לצמיחה זו. הסיבה לכך היא שלווייטנאם יש יתרון תחרותי מבחינת מדיניות השקעה נוחה, עלויות עבודה נמוכות וכלכלה יציבה.

חברות עם שטחים גדולים זמינים להשכרה כגון SIP, IDC, VGC, SZC, KBC, NTC.

על פי משרד התכנון וההשקעות , בין השנים 2019 ל-2023, פעילויות חכירת קרקעות בפארקים תעשייתיים בווייטנאם רשמו צמיחה חיובית, כאשר שטח מזכרי ההבנות וההסכמים שנחתמו לאחרונה הגיע לשיעור צמיחה שנתי מצטבר (CAGR) של 35%.

צמיחה זו נובעת בעיקר מחברות גדולות של השקעות זרות זרות כמו סמסונג, LG, יונדאי, לוטה, לוקסשר, לגו, היוסונג ופוקסקון, שמטרתן לגוון את הייצור ולהפחית סיכונים בשרשרת האספקה העולמית. גם שכר הדירה הממוצע עלה משמעותית, כאשר פארקי התעשייה בצפון עלו ב-35%, בעוד שפארקי התעשייה בדרום עלו משמעותית ב-67% בין 2020 לרבעון השני של 2024.

עם זאת, בשנת 2024, זרימת ההשקעות הזרות הישירות לווייטנאם תאט. בעשרת החודשים הראשונים של 2024, סך ההשקעות הזרות הישירות הרשומות הגיע ל-27.26 מיליארד דולר, עלייה של 1.9% בלבד לעומת אותה תקופה. בטווח הקצר, מפעלי השקעות זרות עשויים להמתין לראות את מדיניות המכסים החדשה של הנשיא טראמפ, כולל חוקי מס המשפיעים על יבוא מווייטנאם.

מומחים צופים ששנת 2025 תהיה שנת הקרקעות והווילות

במהלך האירוע "סקירת שוק הנדל"ן 2024 והתמקדות בדאנאנג", טלפונים רבים הורמו לצילום תמונות כאשר מר נגוין קווק אן, מנהל המכירות של Batdongsan.com.vn, הכריז על מידע על המחזור החדש של שוק הנדל"ן.

בהתאם לכך, בהתבסס על מחזורי תנודות קודמים, המומחה חילק את מפת הדרכים הקרובה לפיתוח שוק הנדל"ן ל-4 שלבים.

מר נגוין קווק אן, מנהל המכירות של באטדונגסאן, משתף במחזוריות של שוק הנדל"ן.

באופן ספציפי, מהרבעון הראשון של 2024 ועד לרבעון הרביעי של 2024, זהו זמן של מהפך בפסיכולוגיה של המשקיעים, תנועת החיפושים חוזרת בהדרגה. עם זאת, העדיפות הגבוהה ביותר של הקונים עדיין סובבת סביב תחום הנדל"ן, עם ערבויות משפטיות. לאור הגורמים הנ"ל, תחום הדירות עדיין "המלך" בתקופה זו.

בשלב הבא, מהרבעון הרביעי של 2024 ועד תחילת הרבעון השני של 2025, זו תהיה התקופה בה השוק ייכנס לשלב קונסולידציה. משקיעים מגלים בהדרגה ביטחון רב יותר בסיכויי הפיתוח של ענף הנדל"ן. תחום הדירות יוותר כעת על מעמדו המרכזי לטובת בתים פרטיים ובתים דו-משפחתיים.

לאחר תקופה זו, השוק ייכנס לתקופת התאוששות, שצפויה להתחיל מהרבעון השני של 2025 עד הרבעון הרביעי של 2025. משקיעים בתקופה זו לא ישימו עוד דגש רב מדי על מחיר המכירה וגורמים משפטיים כמו בתקופה שבה השוק היה קודר. במקום זאת, הפוטנציאל לעליית מחירים הוא המפתח להחלטה להוציא כסף. לכן, קטעים רווחיים כמו קרקעות ווילות בפרויקטים זוכים לתשומת לב מיוחדת מצד המשקיעים.

לבסוף, מהרבעון הראשון של 2026 ועד לרבעון הרביעי של 2026, זה יהיה הזמן שבו השוק ייכנס למסלול יציב. המחירים והנזילות יעלו בסוגים שונים. ניתן לראות בכך את הסיכוי הטוב ביותר של השוק, לאחר תקופה ארוכה של קיפאון.

מחיר הקרקע למכירה פומבית של הואי דוק "נמוך יותר", הגבוה ביותר הוא 109 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר

לאחר 12 סבבים, המכירה הפומבית של 32 מגרשים LK05 ו-LK06 באזור לונג קהוק, קומונה טיין ין, מחוז הואי דוק, האנוי הסתיימה בשעה 17:40 ב-11 בנובמבר. מחירי המכירה הפומבית של רוב מגרשים היו סביב 85-91 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר. מחיר המכירה הנמוך ביותר היה 79.3 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר; המחיר הגבוה ביותר היה 109.3 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר. נכון לעכשיו, משקיעים מוכרים את מגרשים בפער של כ-250-500 מיליון דונג וייטנאמי/מגרש.

רשימת המחירים הזוכה של מגרשים הועברה על ידי משקיעים בשעות אחר הצהריים המוקדמות של ה-11 בנובמבר. צילום: ת'אן וו

על פי תחזית עיתון ההשקעות האלקטרוני - Baodautu.vn, מגרש הקרקע עם מחיר הזכייה הגבוה ביותר נמצא באזור LK06, ספציפית LK06-09. מגרש הקרקע ממוקם בפינה, בעל 3 חזיתות ומשקיף ישיר על כביש הטבעת 4. עם שטח של עד 148 מ"ר, הערך הכולל של מגרש הקרקע יהיה כ-16.1 מיליארד דונג וייטנאמי.

שטח החלקות הנותרות במכירה הפומבית הוא בממוצע כ-97-109 מ"ר, כאשר חלק מהחלקות מגיעות לגודל של 144-172 מ"ר. המגרשים ב-LK05 וב-LK06 כולן משקיפים לכביש הטבעת 4 והן ממוקמות בסמוך לאגם. LK05 ימוקם בסמוך למגרש הכדורגל. LK06 ימוקם בסמוך לפרויקט הדיור הציבורי.

גם באזור לונג קהוק, במכירה פומבית של 20 מגרשים LK01 ו-LK02 נרשם מחיר זכייה ממוצע של כ-91-97 מיליון דונג/מ"ר. מתוכם, המגרש עם המחיר הנמוך ביותר היה 85 מיליון דונג/מ"ר; הגבוה ביותר היה 103.3 מיליון דונג/מ"ר.

באשר ל-19 מגרשים LK03 ו-LK04, המחירים נעים בעיקר בין 97.3 ל-121.3 מיליון דונג וייט למ"ר. למגרש הפינה LK03-12 יש את המחיר הגבוה ביותר, עם 133.3 מיליון דונג וייט למ"ר.

במחוז בק טו ליאם יש פרויקט יוקרתי נוסף באזור העירוני טאי הו טאי.

לאחרונה, סגן יו"ר ועדת העם של האנוי, נגוין טרונג דונג, חתם והוציא את החלטה מס' 5894/QD-UBND בנוגע להתאמה והשלמה של תוכנית השימוש בקרקע לשנת 2024 של מחוז בק טו ליאם.

בהתאם לכך, העיר הוסיפה לרשימת תוכנית השימוש בקרקע לשנת 2024 5 פרויקטים, בשטח של עד 10.76 דונם. בפרט, מדובר ב:

1. סלילת כביש המחבר את רחוב נגוין דין טו לרחוב קו נואה לכביש 10 של אזור העיר בק קו נואה - צ'ם;

2. בניית הפיקוד הצבאי של מחוז דונג נגאק;

3. פרויקט מתחם Phu Dien - Ecity Phu Dien במחלקת Phu Dien, רובע Bac Tu Liem;

4. בניית בית תרבות משולב עם אזור בילוי באזור מגורים מספר 7, רובע פוק דין;

5. פרויקט של קומפלקס שירותים ציבוריים, מסחר בשילוב דיור יוקרתי בטאי הו טאי, במגרש H4HH1, אזור עירוני טאי הו טאי.

המשקיעה דייהו E&C תמיד מדגישה את יתרון המיקום של אזור Starlake Urban. צילום: Thanh Vu

למרות ששמו הוא טיי הו טיי, לפרויקט גבולות מנהליים בשלושה מחוזות, כולל רובע שואן לה (מחוז טיי הו); רובע נגיה דו (מחוז קאו גיאי); רובע שואן דין ורובע קו נואה 1 (מחוז בק טו ליאם). אזור עירוני זה ממוקם במיקום מעולה, ליד אזור הסגל הדיפלומטי, פארק הואה בין והמרכז המנהלי החדש של הבירה - המקום שנבחר על ידי הממשלה למקם את מטה המשרדים והסניפים.

נכון לעכשיו, דירות רבות בפרויקט סטארלייק נמכרות במחיר של יותר מ-130 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר. עבור פלח הווילות, המחיר יקר פי כמה וכמה, ונע בין 400 ל-800 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר.

במשך כמעט 10 שנים, לא הושקעו בהאנוי דיור ציבורי באמצעות הון מתקציב המדינה.

על פי מחלקת הבנייה של האנוי, לפיתוח דיור ציבורי בעיר עדיין יש כמה מגבלות. ביניהן, מאז 2015, לא הושקעו בבירה פרויקטים של דיור ציבורי באמצעות הון תקציבי. בנוסף, מספר פרויקטי הפיתוח החדשים עדיין צנוע, והתקדמות היישום עדיין איטית בהשוואה ללוח הזמנים שאושר.

נכון לעכשיו, האנוי עדיין "איטית" במרוץ לדיור ציבורי. צילום: סטוק אקספרס ניוז

בנוסף, הבדיקה, הפיקוח וההערכה של השקעות, הטיפול בהפרות או החזקה בקרקעות הפרויקט על פי חוק המקרקעין עקב יישום איטי טרם עמדו בדרישות. הגורמים לבעיות הנ"ל נובעים בעיקר מקשיים ומכשולים בסדר ובנהלי בחירת משקיעים באמצעות מכרזים, דבר הגוזל זמן רב.

לא רק זאת, בחירת משקיעים ליישום דיור ציבורי עדיין כרוכה בבעיות הקשורות לבסיס המשפטי של נכסי ציבור. גם להליכים לשימוש בהכנסות מאגרות שימוש בקרקע כדי להחליף 20% מקרן הקרקע בפרויקטים של דיור מסחרי ובאזורים עירוניים לפיתוח דיור ציבורי אין תקנות ספציפיות.

"מנגנוני התמריצים והמדיניות לפרויקטים של דיור ציבורי אינם אטרקטיביים באמת ולא משכו עסקים להשתתף בהשקעות בבנייה, במיוחד בפרויקטים באזורים פרבריים ובפרויקטים המשרתים עובדים וסטודנטים, למרות שלמדינה היו מדיניות תמריצים רבות", הוסיף מחלקת הבנייה של האנוי.

בדיון, סיכמה המחלקה גם את עבודת פיתוח הדיור הציבורי בעיר. בהתאם לכך, ישנם כיום 30 פרויקטים שהושלמו, עם כ-1.66 מיליון מ"ר של שטח רצפה. 58 פרויקטים מבוצעים עם כ-4 מיליון מ"ר של שטח רצפה, המקבילים ל-60,480 דירות.

במקביל, לעיר יש גם 83 מגרשים בשטח כולל של כ-43.58 דונם ב-48 פרויקטים של דיור מסחרי ובאזורים עירוניים, כאשר 20-25% מהקרקע מוקדשים לבניית דיור ציבורי על פי התקנות.

סדרה של פרויקטים של דיור בבין דין הוארכה זמן השלמתם לשנת 2026.

על פי חקירת הכתב, פרויקטים רבים של דיור אושרו על ידי הוועדה העממית של מחוז בין דין כדי להתאים את מדיניות השקעות הפרויקטים באוקטובר 2024.

פרויקט מרכז השירותים המסחרי והדירות I-tower Quy Nhon הוארך לרבעון השלישי של 2026 להשלמתו.

באופן ספציפי, יו"ר הוועדה העממית של מחוז בין דין הסכים להתאים את התקדמות פרויקט מרכז השירותים המסחרי ודירות I-tower Quy Nhon, שהושקע על ידי חברת Do Thanh Real Estate Development Investment Joint Stock Company ברחוב Le Duan, רובע Ly Thuong Kiet, עיר Quy Nhon. בהתאם, הפרויקט הותאם לרבעון השלישי של 2026 כדי להשלים את הפרויקט כולו ולהתחיל לפעול (בעבר, ב-3 ביולי 2020, הותר לפרויקט גם להארכה לרבעון השלישי של 2022).

בנוגע להתאמת הון ההשקעה הכולל, מחלקת הבנייה הוטל על ניהול הסקירה והדיווח לוועדת העם המחוזית בהתבסס על תקנות משפטיות רלוונטיות. ידוע כי פרויקט מרכז השירותים המסחרי ודירות I-Tower Quy Nhon משתרע על פני שטח כולל של למעלה מ-1 דונם, עם הון השקעה כולל של כ-1,991 מיליארד דונג וייטנאמי.

ועדת העם המחוזית פרסמה גם החלטה להתאים את מדיניות השקעות הפרויקטים עבור 3 פרויקטים למגורים בעיר אן נון, כולל התאמת זמן ההשלמה.

פרויקט אזור המגורים וין ליאם, ברובע בין דין, שהושקע על ידי חברת המניות המשותפת דאי טין, במקום להסתיים ברבעון השני של 2024, הוארך עד 30 ביוני 2026 להשלמת הפרויקט כולו (במסגרתו נדרשה החברה לתאם עם הרשויות המקומיות כדי להשלים את עבודות פינוי האתר לפני 31 בדצמבר 2024).

פרויקט אזור המגורים באן טאן ברובע דאפ דה, שהושקע על ידי חברת ההשקעות באן טאן בע"מ, התאים את לוח הזמנים להשלמת עסקי הבנייה והדיור מהרבעון הראשון של 2020 לרבעון השני של 2024, ומשנת 2020 לרבעון הרביעי של 2025; תוספת מהרבעון הראשון של 2026 לרבעון השני של 2026 להשלמת הפרויקט, סיום התשלום ומסירת התשתית ליישוב.

באופן דומה, פרויקט אזור המגורים דונג באן טאן ברובע דאפ דה, שהושקע על ידי חברת ההשקעות דונג באן טאן בע"מ, גם הוא התאים את לוח הזמנים להשלמת הבנייה והמסחר בבתים ברבעון השני של 2024 לרבעון השני של 2026.

עבור פרויקטים אלה, ביקשה הוועדה העממית של מחוז בין דין מחברת המניות המשותפת דאי טין, מחברת ההשקעות באן טאן בע"מ ומחברת ההשקעות דונג באן טאן בע"מ למקד משאבים, להאיץ את התקדמות יישום הפרויקט ולהבטיח שהפרויקטים יושלמו בקרוב וייכנסו לפעילות בהתאם ללוח הזמנים שאושר.

Binh Thuan מתכנן 48.39 דונם של קרקע ברחוב Vo Nguyen Giap למכירה פומבית

סגן יו"ר הוועדה העממית של מחוז בין תואן, פאן ואן דאנג, הסכים זה עתה על תוכנית תכנון מפורטת לאזור I של קרן הקרקע משני צידי רחוב וו נגוין גיאפ, עיר פאן טיאט, בשטח של 48.39 דונם.

בעבר, שלחה הוועדה העממית של העיר פאן טיאט הודעה רשמית כדי לבקש חוות דעת ממחלקת התכנון וההשקעות, מחלקת הבנייה ומחלקת משאבי הטבע והסביבה על שתי אפשרויות גבול לתכנון אזור 1 השייך לקרן הקרקע משני צידי רחוב וו נגוין גיאפ.

בהתאם לכך, אופציה 1 כוללת שטח של כ-48.39 דונם למכירה פומבית של קרקע למגורים; אופציה 2 מציעה התאמה של 1.48 דונם (חלק משטח הקרקע לשירותים מסחריים וחלק משטח דרכי התנועה), שטח הקרקע לאחר ההתאמה הוא כ-46.91 דונם.

בהתבסס על חוות דעתן של הסוכנויות הרלוונטיות ובהתחשב בשתי אפשרויות גבול לתכנון אזור 1 על קרן הקרקע משני צידי רחוב וו נגוין גיאפ, עיר פאן טיאט, סגן יו"ר הוועדה העממית של מחוז בין תואן, פאן ואן דאנג, הסכים לבחור באפשרות 1.

מר דאנג הטיל על ועדת העם של העיר פאן טיאט את האחריות לארגן את התכנון המפורט של אזור I בשטח של 48.39 דונם, בהתאם לחוות דעת הוועדה הקבועה של ועדת המפלגה המחוזית; מחלקות וענפים רלוונטיים לחזק את התיאום ולתמוך בוועדת העם של העיר פאן טיאט כדי להעריך ולהשלים בקרוב את התכנון המפורט של אזור זה.

מקור: https://baodautu.vn/batdongsan/2025-co-the-se-la-nam-cua-dat-nen-va-biet-thu-nhu-cau-bat-dong-san-khu-cong-nghiep-du-kien-tang-manh-d230112.html