5 דברים שכדאי לבדוק היטב בעת רכישת קרקע כדי להימנע מ"הפסד של כסף ובריאות"

(דן טרי) - עסקאות העברת זכויות שימוש בקרקע טומנות בחובן סיכונים משפטיים רבים עבור אנשים שאינם אנשי מקצוע.

סעיף 1, סעיף 45 לחוק המקרקעין משנת 2024 קובע כי לארגונים, משקי בית ויחידים יש את הזכות להעביר זכויות שימוש בקרקע כאשר הם עומדים בתנאים הבאים:

- להחזיק בתעודת זכויות שימוש בקרקע, זכויות בעלות על בית ונכסים אחרים הקשורים לקרקע למעט במקרים הבאים: ירושה של זכויות שימוש בקרקע, המרת קרקע חקלאית בעת איחוד קרקעות, החלפת מגרשים, תרומת זכויות שימוש בקרקע למדינה, קהילות מגורים; ארגונים כלכליים עם הון השקעות זר המקבלים העברות של פרויקטים בנדל"ן בהתאם להוראות החוק על עסקי נדל"ן;

- משקי בית בודדים שלא קיבלו רישום בספר אדום אך זכאים לרישום בספר אדום רשאים להעביר זכויות שימוש בקרקע, לחכור, לחכור משנה זכויות שימוש בקרקע ולתרום הון באמצעות זכויות שימוש בקרקע לביצוע פרויקטים.

- אין מחלוקת על קרקע או שהמחלוקת נפטרה על ידי גוף ממלכתי מוסמך, פסק דין או החלטה של בית משפט, החלטת בוררות או פסק דין שנכנס לתוקף משפטי;

- זכויות שימוש בקרקע אינן כפופות לתפיסה או לאמצעים אחרים להבטחת אכיפת פסקי דין בהתאם להוראות החוק על אכיפת פסקי דין אזרחיים;

- במהלך תקופת השימוש בקרקע;

- זכויות שימוש בקרקע אינן כפופות לאמצעי חירום זמניים כפי שנקבע בחוק.

בהתבסס על התקנות הנ"ל, בעת ביצוע עסקאות העברת זכויות שימוש בקרקע, על הצדדים לשים לב לחמישה דברים.

אימות פרטי המוכר

בעת רכישת קרקע, הקונה צריך לדעת האם למוכר יש את הזכות למכור את חלקת הקרקע. ישנם שני מקרים בהם ניתן לממש את הזכות להעביר את הקרקע: האדם ששמו מופיע על התעודה או האדם המורשה לממש את זכות ההעברה (חייב להיות בעל חוזה הרשאה חוקי).

שנית, האם החלקה המיועדת למכירה היא רכוש משותף או רכוש נפרד? אם מדובר ברכוש משותף של בעל ואישה, ההעברה חייבת להיות בהסכמת שני הבעל והאישה.

אם הנכס בבעלות משותפת של אנשים רבים, בספר האדום יש לרשום את השמות המלאים של אלו החולקים את זכויות השימוש בקרקע. במקרה זה, אם כל החלקה מועברת וישנם אנשים רבים החולקים את זכויות השימוש בקרקע, נדרשת הסכמת כל האנשים ששמותיהם רשומים בספר.

האם לארץ יש ספר אדום?

סעיף 45 לחוק המקרקעין משנת 2024 קובע כי בעת העברה, נדרשת פנקס אדום (למעט במקרים המפורטים לעיל). לפיכך, אם המעביר אינו נופל תחת החריגים הנ"ל, אין לו זכות להעביר.

האם מגרש הקרקע נמצא בתכנון או לא?

לפי סעיף 76, סעיף 4 לחוק המקרקעין משנת 2024, אם חלקת הקרקע כפופה לתוכנית שימוש בקרקע שפורסמה בפומבי אך אין תוכנית שימוש בקרקע שנתית ברמת המחוז, המשתמש בקרקע רשאי להמשיך להשתמש בה ולממש את זכויותיו של משתמש בקרקע כפי שנקבע. במקרה זה, המוכר עדיין רשאי להעביר את זכויות השימוש בקרקע.

במקרה 2, מגרש הקרקע נמצא בתכנון עם תוכנית שימוש קרקע שנתית ברמת המחוז, עדיין ניתן לממש את זכויות המשתמש בקרקע עד לקבלת החלטה להשיב את הקרקע או לשנות את ייעוד השימוש בקרקע בהתאם לתוכנית, אך לא ניתן לבנות בתים חדשים, מבנים או עצים רב שנתיים.

כדי לדעת מידע על מגרש הקרקע כגון תכנון, מעמד משפטי..., הקונה יכול להגיש בקשה לקבלת מידע על מגרש הקרקע שהוא מתכוון לרכוש.

5 điều cần kiểm tra kỹ khi đi mua đất để tránh tiền mất tật mang - 1 — פרסומת למכירת קרקע (צילום: IT).

הערות בעת ביצוע פיקדון בעת קנייה ומכירה של קרקע

ערך זכויות השימוש בקרקע עולה, ולכן בעת העברה, הצדדים מסכימים לעתים קרובות להפקיד פיקדון מראש. פיקדון הוא אמצעי ביטחון לסיום או ביצוע החוזה. כדי להימנע מסיכונים, הצדדים צריכים שיהיה להם עד בעת עריכת חוזה פיקדון או אישור נוטריוני כדי להימנע ממחלוקות.

אימות נוטריוני של חוזי העברת זכויות שימוש בקרקע

סעיף 3, סעיף 27 לחוק המקרקעין משנת 2024 קובע כי חוזים להעברה, תרומה, משכנתא ותרומת הון באמצעות זכויות שימוש בקרקע, זכויות שימוש בקרקע ונכסים המחוברים לקרקע חייבים להיות מאומתים על ידי נוטריון או מאושרים, למעט המקרה המפורט בנקודה ב' של סעיף זה.

בהתאם לכך, למעט במקרים בהם אחד או יותר מהמעבירים הם ארגוני עסקי נדל"ן, אישור נוטריוני או אישור אינם נדרשים.

[מודעה_2]
מקור: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/5-dieu-can-kiem-tra-ky-khi-di-mua-dat-de-tranh-tien-mat-tat-mang-20241031101415057.htm