בטיחות משפטית בדיגיטציה של עסקאות נדל"ן ואימות נוטריוני אלקטרוני

(Chinhphu.vn) - אחר הצהריים של ה-25 באוגוסט, איגוד הנדל"ן של וייטנאם תיאם עם איגוד הנוטריונים של וייטנאם סדנה בנושא "הבטחת בטיחות משפטית בדיגיטציה של עסקאות נדל"ן ופתרונות נוטריוניים אלקטרוניים".

סצנת הכנס. צילום: VGP/Dieu Anh

יו"ר איגוד הנדל"ן של וייטנאם, נגוין ואן קוי, אמר כי הסדנה היא הזדמנות לנציגי סוכנויות ממשלתיות, ארגונים ועסקים לדון בתכנים מקצועיים קשורים.

בהתאם לכך, נדל"ן הוא סוג מיוחד של נכס, בעל ערך רב וקשור ישירות לבעלות על נכסים ולזכויות שימוש בקרקע, ולכן שקיפות, בטיחות ואמינות של עסקאות הן גורמים הכרחיים. בינתיים, הסביבה הדיגיטלית טומנת בחובה סיכונים משפטיים רבים: הונאת זהות, חוזים אלקטרוניים לא מאומתים, מידע כוזב על נכסים, סכסוכים שקשה להוכיח וכו'.

מציאות זו מעלה את הצורך להבטיח ביטחון משפטי בעסקאות נדל"ן דיגיטליות, יחד עם רפורמה בהליכים מנהליים, הן כדי ליצור נוחות והן להגביר את האמון והשקט הנפשי עבור אנשים ועסקים בעת המעבר משיטות עסקה מסורתיות לדיגיטליות.

החל מ-1 ביולי 2025, נכנסו לתוקף רשמית חוק הנוטריון 2024 (מתוקן) וצו 104/2025/ND-CP המנחה את יישום החוק, ומאפשרים אישור נוטריוני אלקטרוני ישיר ומקוון. אישור נוטריוני אלקטרוני נחשב לאחד הפתרונות החשובים להבטחת הבטיחות המשפטית לעסקאות נדל"ן בסביבה הדיגיטלית.

כדי ליישם ביעילות אימות נוטריוני אלקטרוני עבור עסקאות מיוחדות כגון נדל"ן, ישנם אתגרים רבים שיש להתמודד איתם, החל מאימות מידע, קישוריות נתונים ואבטחה ועד להבטחת זכויותיהם ואינטרסים לגיטימיים של הצדדים המעורבים בעסקה. זה דורש השלמה סינכרונית של תקנות משפטיות רלוונטיות, פתרונות טכנולוגיים מתאימים, מערכת נתונים מקושרת ומשולבת, מנגנון תיאום בין-מגזרי ויכולת צוות הנוטריונים.

מדיניות ואסטרטגיות רבות לפיתוח שוק נדל"ן בריא

בסדנה אמרה גב' פאם ת'וי האן, סגנית מנהל המחלקה המשפטית במשרד הממשלתי , כי לאחרונה, למפלגה ולמדינה היו מדיניות והנחיות רבות לפיתוח שוק נדל"ן בטוח, בריא ובר קיימא; לשיפור האפקטיביות והיעילות בניהול פעילויות עסקיות נדל"ן, לסיוע לאנשים ולעסקים לבצע עסקאות נדל"ן, להבטיח פרסום ושקיפות, להפחית עלויות מתווכים וליישם טכנולוגיה לטרנספורמציה דיגיטלית בתחום הנדל"ן.

החוקים והצווים שפורסמו בתחום הנדל"ן כוללים את חוק העסקאות האלקטרוניות 2023, הקובע מסגרת משפטית כללית לעסקאות אלקטרוניות בכל התחומים; חוק המקרקעין 2024, המאפשר עדכון מידע על העברה ובעלות באופן מקוון; חוק הנוטריון 2024, המאפשר אישור נוטריוני אלקטרוני ישיר ואישור נוטריוני אלקטרוני מקוון;

גב' פאם ת'וי האן, סגנית מנהלת המחלקה המשפטית, משרד הממשלה

צו מס' 45/2020/ND-CP המסדיר את יישום ההליכים המנהליים בסביבה האלקטרונית אפשר הנפקת עותקים אלקטרוניים של טפסי בקשה והצהרות להליכים מנהליים בצורה אלקטרונית; הנפקת עותקים אלקטרוניים מספרי מקור; אישור עותקים אלקטרוניים ממקורות ודיגיטציה של תוצאות יישוב הליכים מנהליים... לפיכך, ניתן לראות כי הבסיס המשפטי הולך ומתמלא בהדרגה.

עם זאת, בפועל, עדיין קיימים ליקויים רבים בתהליך אכיפת החוק ופיתוח שוק הנדל"ן, כגון תהליך עסקאות הנדל"ן שעדיין מסורבל ולא מדעי ; שווי העסקה אינו משקף את אופייה האמיתי של העסקה, קיים מצב של העלמת מס, ספקולציות ואינפלציית מחירים. תופעת "מניפולציית המחירים", "כאוס מחירים", מצב של ספקולנטים ומתווכים ש"מנפחים מחירים", מבצעי מכירות ורכישות וירטואליות הופכים את מחירי הנדל"ן למנופחים באופן מלאכותי בהשוואה לערך האמיתי...

לכן, גב' האן מקווה שיוצעו פתרונות רבים לפישוט תהליכי נדל"ן בעתיד, כך שאנשים יוכלו לגשת אליהם בקלות ועסקים יוכלו לחסוך זמן ולהפחית עלויות.

מר דאו דוי אן, המזכיר הכללי של איגוד הנוטריונים של וייטנאם, שיתף בסדנה. צילום: VGP/Dieu Anh

אישור נוטריוני - הבטחת בטיחות משפטית בעסקאות נדל"ן

בסדנה, מר דאו דוי אן, המזכיר הכללי של איגוד הנוטריונים של וייטנאם, הביע את דעתו שאם רצפות מסחר בנדל"ן הן "עריסה" ו"גשר" להתפתחות שוק הנדל"ן, אזי פעילויות הנוטריון הן כמו "שומרי סף" המסייעים לשוק הנדל"ן להיות בטוח, עסקאות יתנהלו בצורה חלקה, ובכך תורמות גם לקידום פיתוח כלכלי בר-קיימא.

בהקשר של טרנספורמציה דיגיטלית חזקה בתהליכי עסקאות נדל"ן כמו היום, אישור נוטריוני, ובמיוחד אישור נוטריוני אלקטרוני, הופך הכרחי יותר ויותר כדי להבטיח את הבטיחות המשפטית בעסקאות נדל"ן...

לדברי מר דאו דוי אן, בתהליך הטרנספורמציה הדיגיטלית של תהליכי עסקאות נדל"ן, גם קומות מסחר זקוקות למידע מדויק ועדכני על נדל"ן, כך שבמסגרת החוק, קומות מסחר בנדל"ן יכולות לגשת למידע הקשור לעסקאות נדל"ן רשמיות כדי לתמוך במידע ולחבר עסקאות נדל"ן בצורה יעילה יותר. נתונים מאישור נוטריוני אלקטרוני המחוברים למערכת הנתונים המשותפת הם גם אחד ממקורות המידע החשובים ביותר בפעילות קומות מסחר בנדל"ן...

בנוסף, נוטריונים חייבים להבטיח את הבטיחות המשפטית של העסקה. עסקאות נדל"ן, בנוסף לעסקי נכסים גדולים, כוללות לעיתים קרובות הסכמים מורכבים הדורשים מומחיות משפטית גבוהה. נוטריונים מנסחים עסקאות בהתאם להוראות מערכת מסמכים משפטיים מהחוק האזרחי, דיני מקרקעין, דיני דיור, דיני עסקי נדל"ן, דיני נישואין ומשפחה, דיני נוטריונים... ומסמכים מנחים רבים אחרים.

יתר על כן, על הנוטריון לבצע בדיקה משפטית לפני אישור נוטריוני, לרבות: מידע אישי, הבטחת זיהוי נכון ומלא של הבעלים, וזיהוי כל מידע חסימה הקשור לבעל הנכס.

בנוסף, הנוטריון מאמת גם את כשרותם האזרחית של הצדדים המשתתפים בעסקה, ומוודא כי לצדדים כשרות אזרחית מלאה, סמכות ייצוג חוקית, שזרים כשירים להשתתף בעסקה, ושהצדדים המשתתפים מודעים ומבינים את העסקה.

במקביל, הנוטריון קובע את המידע אודות הנכס, האם הנכס תקין, האם הנכס זכאי להשתתף בעסקה, מידע אודות עסקאות הקשורות לנכס, האם לעסקאות יש מגבלות כלשהן על הנכס, וכל מידע אודות הנכס שחסום, אם בכלל.

באופן כללי, פיתוח ויישום של תהליכי עסקאות נדל"ן בסביבה אלקטרונית נחוצים; שילוב נוטריון אלקטרוני הוא פתרון בר ביצוע, בטוח ונוח, בהתאם למדיניות הטרנספורמציה הדיגיטלית של המפלגה והמדינה; תוך עמידה בדרישות החברה המודרנית.

הסדנה התמקדה בדיון בארבעה נושאים עיקריים: אוריינטציה ומדיניות של המפלגה והמדינה בפישוט הליכים ומודרניזציה של תהליכי עסקאות נדל"ן; התפקיד המרכזי של אישור נוטריוני, ובמיוחד אישור נוטריוני אלקטרוני, כמנגנון להבטחת בטיחות משפטית בעסקאות נדל"ן דיגיטליות; מעמד משפטי ופתרונות טכנולוגיים לפריסת אישור נוטריוני אלקטרוני; הדרישה לחזק את התיאום בין מגזרי הנדל"ן והאישור הנוטריוני על מנת להבטיח שקיפות וקיימות.

דיו אנה

מקור: https://baochinhphu.vn/an-toan-phap-ly-trong-so-hoa-giao-dich-bat-dong-san-va-cong-chung-dien-tu-102250825165952514.htm