כיצד משפיע מחירי הקרקעות החדשים בהו צ'י מין סיטי על עסקי נדל"ן?

החוק משתנה

החל מ-1 באוגוסט 2024 ייכנסו לתוקף חוק הקרקעות, חוק עסקי הנדל"ן וחוק הדיור. בנוסף, בהו צ'י מין סיטי, מחלקת משאבי הטבע והסביבה (DONRE) של הו צ'י מין סיטי הציעה גם היא לפרסם טיוטה להתאמת רשימות מחירי הקרקעות ברחבי העיר.

מלבד סדרה של דעות בתקווה שהחוק יסייע לשוק להיות שקוף, להתקדם לעבר הוגנות בחישוב מחירי הקרקע ולפתור את בעיותיהם של אנשים שאדמותיהם הוחזרו, עדיין קיימות חששות רבים שהעלייה בחישוב מחירי הקרקע אינה הגורם העיקרי המשפיע על עסקי הנדל"ן ועל האנשים וקוני הבתים.

חוק הקרקעות נכנס לתוקף, מה שהופך את השוק לשקוף וגם מחירי הקרקעות משתנים.

סעיף 159 לחוק הקרקעות משנת 2024 קובע באופן ספציפי כי מסגרת מחירי הקרקעות תבוטל וכי רשימת מחירי הקרקעות תצטרך להתעדכן מדי שנה במקום כל 5 שנים כפי שהיה בעבר. בהתאם לכך, הממשלה ביזרה והגדילה את אחריותה של ועדת העם המחוזית כאשר קבעה כי קביעת רשימת מחירי הקרקעות תבוצע על ידי ועדת העם המחוזית; במקביל, שיטת ה"חיסור" תבוטל, ובמקום זאת, מחירי הקרקעות ייקבעו לפי 4 שיטות: השוואה, הכנסה, עודף ומקדם התאמת מחירי קרקע.

מר לה דין לאנג, מנהל חברת Song Long Real Estate Investment, Construction and Development Company Limited, שיתף עם כתבים את שיטות תמחור הקרקעות הנוכחיות ואמר: "החוקים הנוכחיים מקיפים מאוד וקרובים למציאות השוק, כאשר חוק הקרקעות כולל תקנות לגבי תמחור קרקעות עם שיטות חדשות שנועדו לסייע לתמחור קרקעות להיות קרובים למציאות, תוך הבטחת שקיפות וקיימות."

"עם זאת, עם שיטת החישוב החדשה, עלות פיתוח הפרויקט עבור עסקים תגדל פחות או יותר. כאשר מחיר השוק יעלה, המשקיע ייאלץ למכור את הפרויקט במחיר גבוה ולא יוכל להוריד אותו", שיתף מר לאנג.

עליית מחירי הקרקע לאורך השנים גרמה לעליית מחירי הדיור.

בינתיים, מר דאו הוי (משקיע) ציין גם כי שוק הנדל"ן מתנדנד יותר ויותר במחירים. למרות שזהו מאפיין של שוק הנדל"ן בווייטנאם, שהוא צבירה ועליית מחירים לאורך זמן. אך כאשר חוקים חדשים יוחלו, במיוחד באזור הו צ'י מין סיטי, אם יפורסם רשימת מחירי קרקעות חדשה, הדבר בוודאי ייתקל בחששות רבים מצד עסקים ואלו שצריכים להחזיק בית לאורך זמן.

דמי שימוש בקרקע מחושבים תמיד בצורה הוגנת עבור עסקים.

בנוגע לטיוטת מחירי הקרקעות בהו צ'י מין סיטי, דעות רבות טוענות כי למחירי הקרקעות החדשים תהיה השפעה גדולה על עסקי הנדל"ן. כאשר מחירי הקרקעות גבוהים, כלומר תשומה גבוהה, אז התפוקה תהיה גבוהה, מה שישפיע ישירות על הקונים. משם, מחיר המכירה של המוצרים יהיה גבוה מאוד.

מר נגוין טואן טאנג, מנהל מחלקת משאבי הטבע והסביבה של הו צ'י מין סיטי, הודיע ​​כי: "התאמת מחירי הקרקעות אינה משפיעה על עסקי נדל"ן מכיוון שדמי שימוש בקרקע עבור פרויקטים של נדל"ן נקבעים לפי שיטת העודפים."

לכן, אין צורך להתאים את תוצאת קביעת שווי זכויות השימוש בקרקע לפי שיטת העודפים, בין אם גבוהה ובין אם נמוכה ממחיר הקרקע במחירון הקרקע, לפי מחירון הקרקע כפי שנקבע בסעיף 8, סעיף 158 לחוק המקרקעין 2024 (תוך שימוש בתוצאה שנקבעה לפי שיטת העודפים).

מר נגוין טואן טאנג, מנהל מחלקת משאבי הטבע והסביבה של הו צ'י מין סיטי, עדכן את העיתונות על פרסום רשימת מחירי הקרקעות החדשה על ידי הו צ'י מין סיטי ועל מידע בנוגע לנושאים הקשורים לפרסום רשימת המחירים.

נציג מחלקת משאבי הטבע והסביבה של הו צ'י מין סיטי אמר כי כל פרויקטי עסקי הנדל"ן המסחריים לדיור כפופים לרשימת מחירי הקרקעות בהתאם לשוק בזמן החישוב. מחלקת משאבי הטבע והסביבה של הו צ'י מין סיטי תזמין יחידות הערכה להעריך את סכום הכסף שעסקים חייבים לשלם בעת תשלום דמי שימוש בקרקע. לכן, פרסום רשימת מחירי הקרקעות החדשה אינו משפיע על עסקי נדל"ן.

כמו כן, לפי מידע ממחלקת משאבי הטבע והסביבה של הו צ'י מין סיטי, מחיר הקרקעות החקלאיות ברשימת מחירי הקרקעות לאחר ההתאמה עלה בהשוואה לבעבר, מה שהפך את ההבדל בדמי השכירות להרמוני יותר מאשר במציאות. זה מוביל לכך שהניכויים שקופים, פומביים, הוגנים וסבירים יותר עבור עסקי נדל"ן בעת ​​ביצוע התחייבויות פיננסיות. מצד שני, מחירי הנדל"ן פועלים לפי חוק ההיצע והביקוש, לכן מחיר המכירה ייקבע על ידי השוק.

על פי תקנות חדשות לאחר כניסת חוק המקרקעין משנת 2024 לתוקף, מחירי הקרקעות לפרויקטים מסחריים של דיור ימשיכו להיות מחושבים לפי שיטת העודפים, שהיא השיטה העיקרית המיושמת מאז 2014 לחישוב דמי שימוש בקרקע עבור פרויקטים של נדל"ן, עם שיעור יישום של עד 90%.

בחירת גורמים אלה מבטיחה שמחירי הקרקעות יתומחרו קרוב לשוק בצורה יציבה, תוך הימנעות מעליות פתאומיות במחירי הקרקעות או "קדחת וירטואלית" המהווים סיכון לבטיחות שוק הנדל"ן בכלל ולשוק ההון בפרט.

פרויקט ברובע בין צ'אן, הו צ'י מין סיטי, מתמודד עם בעיות עם אגרות שימוש בקרקע, מה שגורם לעיכובים בהנפקת אישורי שימוש בקרקע לתושבים.

בנוסף, מחיר הקרקע החקלאית ברשימת מחירי הקרקע המתוקנת גבוה יותר מבעבר, מה שהופך את ההפרש בדמי השכירות להרמוני יותר מאשר במציאות. זה מוביל לניכויים שקופים, ציבוריים, הוגנים וסבירים יותר עבור עסקי נדל"ן בעת ​​ביצוע התחייבויות פיננסיות.

מר נגו קוואנג פוק, מנכ"ל חברת המניות המשותפת של פו דונג לנדל"ן, שיתף עם נגואי דואה טין את השיטה הנוכחית לחישוב מחירי הקרקעות ואמר כי "שיטת חישוב מחירי הקרקע החדשה תשפיע פחות או יותר על עליית מחירי הנדל"ן בתקופה הקרובה, כאשר עלויות הקרקע, עלויות הבנייה, עלויות פיתוח הפרויקטים... יעלו בהתמדה, וגם מחירי הדיור יתנדנדו."

הפתרון הטוב ביותר להגבלת עליית מחירי הנדל"ן הוא שהמדינה תתמוך בעסקים בקיצור הליכים משפטיים לפרויקטים, הגדלת היצע הדיור בר השגה, דיור ציבורי... כדי להגדיל את ההיצע, ובכך לייצב את המחירים.

מקור: https://www.nguoiduatin.vn/bang-gia-dat-moi-tai-tphcm-anh-huong-gi-den-doanh-nghiep-bat-dong-san-204240830103413663.htm