נדל"ן בהאנוי: מרכז העיר נשאר במחירים, הפרברים ממתינים להתאמה

צילום אילוסטרציה.

מעתה ועד סוף 2025, היצע הדירות המוצעות למכירה בשוק האנוי עדיין יתרכז בעיקר בסגמנטים A ו-B; גיוון המוצרים עדיין מוגבל.

גב' דו ת'ו האנג - מנהלת בכירה למחקר ושירותי ייעוץ, Savills Hanoi, ניתחה כי משנת 2026 ואילך, כאשר פרויקטים פיילוט יסיימו הליכים משפטיים, היצע חדש בהאנוי יגדל בחדות. צפוי כי בתקופה שבין 2026 ל-2027, שוק האנוי יקבל כ-46,600 דירות מ-43 פרויקטים, אך רובן ממוקמות מחוץ לאזור המרכז. הדבר עשוי ליצור לחץ להתאמת מחירים, אך לדברי גב' האנג, ההתאמה תתרחש רק באזורים עם שפע של קרנות קרקע ותשתיות לא מסונכרנות.

"באשר לפרויקטים עם מיקומים אסטרטגיים, בחגורה 2 וחגורה 3, שפותחו על ידי משקיעים בעלי מוניטין, המחירים צפויים להישאר יציבים או לעלות מעט הודות למחסור ולביקוש אמיתי. באופן כללי, במקום גל של ירידות מחירים ברחבי השוק, נהיה עדים להבחנה ברורה לפי אזור ואיכות הפרויקט", שיתפה גב' האנג.

כדי לשפר את היצע הדיור ולהביא את מחירי הדיור לרמה המתאימה למחירים האפשריים של אנשים, מומחי Savills מאמינים שבאופן כללי, האנוי מיישמת במקביל פתרונות רבים כגון רפורמה מוסדית, פיתוח תשתיות וניסוי של פרויקטים של דיור... ראוי לציין כי פרויקטים רבים נשקלים ליישום באזורים מחוץ לחגורת 3-3.5. כאשר ההליכים יושלמו והמוצרים יושקו בשוק, תהיה לכך השפעה חיובית על רמת המחירים.

עם זאת, מומחים ממליצים גם על גורם חשוב: עלויות השימוש בקרקע. גורם זה מהווה כיום חלק ניכר מהעלות הכוללת. אם עלות זו מחושבת באופן סביר, תוך הבטחת הרמוניה של האינטרסים בין המדינה למפעלים, ניתן יהיה להפחית את מחירי הדיור לרמה המתאימה יותר ליכולת השלם של אנשים.

במקביל, מנגנוני העדפה של מס, זיכוי או קרקע עבור פלח הדיור בר השגה נחוצים גם הם כדי לקדם את פיתוח קו מוצרים זה.

ד"ר נגוין ואן דין - יו"ר איגוד מתווכי הנדל"ן של וייטנאם, ציין גם כי המחסור בהיצע הדיור, ובמיוחד דיור בר השגה, הוא תוצאה בלתי נמנעת של תהליך פיתוח לא מאוזן במשך שנים רבות. מדיניות תמריצי קרקע ונהלי השקעה צריכים להתמקד במשקיעים הבונים דיור לאנשים עם צרכים אמיתיים במקום להתמקד רק בפרויקטים יוקרתיים.

עם המגמה של האנוי לקידום פיתוח תחבורה ציבורית והגבלת כלי רכב פרטיים במרכז העיר, מומחים צופים כי הדבר עשוי להשפיע גם על שוק הנדל"ן, במיוחד באזור המרכז, אך לא באופן שלילי לחלוטין.

זהו תהליך טרנספורמציה עירונית מקיף. כאשר מדיניות הוויסות של כלי רכב פרטיים תיושם, הדבר בוודאי ישפיע על הנגישות לאזורים מרכזיים. עם זאת, אין פירוש הדבר שתהיה לכך השפעה שלילית ישירה על שוק הנדל"ן.

אופי הנדל"ן קשור קשר הדוק לצורך בשימוש, שבו דיור הוא תמיד צורך חיוני. למרות שאמצעי התחבורה משתנים, אנשים עדיין ימצאו דרכים להגיע לאזורים הדרושים באמצעות אפשרויות רבות ושונות.

נכון לעכשיו, השוק עדיין נמצא בשלב של תצפית וניתוח השפעת השינויים בתשתיות ובתנועה. על פי הערכת סאבילס, באזורים מסוימים כמו הרובע העתיק, אם ינוצלו וינוצלו ביעילות למטרות כמו תיירות ומסחר, ניתן לשמור על ערך הנדל"ן במלואו, ואף להגדילו.

הביקוש לדיור עדיין גבוה מאוד בערים גדולות כמו האנוי. לכן, אפילו בהקשר של שינוי אמצעי התחבורה, לשוק הנדל"ן עדיין יש מנגנון הסתגלות עצמי כדי לשרת צורך זה. עם זאת, מכיוון שמדובר בתהליך מורכב עם גורמים רבים הקשורים זה בזה, יש צורך להמשיך לעקוב ולהעריך בתקופה הקרובה, במקום להסיק מסקנות מוקדמות לגבי ההשפעה הישירה על ערכי הנדל"ן כרגע - ניתוח מומחי Savills.

מגמה נוספת שמורגשת כיום היא שלמרות שמשקיעים זרים מגלים עניין בנדל"ן למגורים, ההשקעות הזרות הישירות במגזר זה לא ממש התפוצצו. גב' דו טו האנג הסבירה זאת, ניתחה כי הגורמים הבסיסיים של וייטנאם מושכים מאוד בעיני משקיעים זרים, כולל אוכלוסייה צעירה, עיור מהיר, עלייה בהכנסות ותחזית כלכלית חיובית. תצפיותיה של סאבילס מראות גם כי להשקעות זרות ישירות בנדל"ן למגורים יש נוכחות ברורה בהאנוי, הו צ'י מין סיטי, האי פונג...

עם זאת, כדי למשוך השקעות זרות ישירות למגזר הדיור ולאפשר לו להתפתח בצורה חזקה יותר, יש צורך לקצר ולהפוך את תהליך הרישוי ואישור הפרויקטים לשקוף יותר. מהירות הליכי ההשקעה היא היתרון התחרותי הגדול ביותר לשמירה ולמשיכה של זרימות הון בינלאומיות.

מאז תחילת השנה, שוק הנדל"ן בהאנוי רשם סימני התאוששות עם שיפור בהיצע, אך רמת המחירים עדיין גבוהה. חוקים חשובים בנושא קרקעות, דיור ועסקי נדל"ן פורסמו ויכנסו לתוקף מאוגוסט 2024. עם זאת, כדי ליישם אותם באופן סינכרוני ויעיל בפועל, עדיין נדרש זמן עד להוצאה מלאה של מסמכי מנחים ויישום ספציפי.

כיום, פרויקטים רבים נכנסים לשלבי השלמה משפטית, אישור תכנון, התחייבויות כספיות וכו'. שלבים אלה דורשים זמן כדי להבטיח שקיפות ונהלים תקינים. למרות שההתקדמות הואצה, עדיין קיים עיכוב בכניסת האספקה בפועל לשוק.

לדברי פרופסור חבר ד"ר טראן קים צ'ונג - סגן מנהל לשעבר של CIEM (המכון המרכזי לניהול כלכלי), מחירי הנדל"ן אינם מונעים עוד על ידי ביקוש אמיתי, אלא בעיקר על ידי עלויות תשומות, במיוחד עלויות קרקע וזמן השלמת הליכים. אם למדינה לא יהיו צעדים חזקים להפחתת עיכובים באישור פרויקטים, מחירי הדיור יהיו בעלי סיכוי נמוך לרדת, גם כאשר ההיצע ישתפר.

מקור: https://vtv.vn/bat-dong-san-ha-noi-trung-tam-giu-gia-vung-ven-cho-dieu-chinh-100250926162302526.htm