נדל"ן אחרי טט: מחירי הדירות עומדים על שמריהם, מחירי הקרקעות מראים סימני התחממות

לדברי מומחים, לפני ראש השנה הירחי אט טיי בשנת 2025, הביקוש לנדל"ן ירד משמעותית, אולם, כבר בשבוע הראשון לאחר טט, מדד החיפוש לרכישת דירות ונדל"ן עלה שוב.

על פי מומחי מחקר שוק הנדל"ן, לאחר ראש השנה הירחי של אט טיי בשנת 2025, שוק הנדל"ן הראה "סימני" שיפור כאשר מספר הנכסים המוצעים למכירה ורמת העניין בנדל"ן השתנו לטובה.

מבין סוגי הנדל"ן שמעוניינים משקיעים ואנשים פרטיים, קרקעות ודירות נרשמות כבעלות התאוששות חזקה יותר הן מבחינת עניין והן מבחינת רישום, במיוחד כאשר מחירי הדירות מראים סימני האטה.

העניין בנדל"ן גדל פי 4-6

בצהריים ב-13 בפברואר, נציג של Batdongsan.com.vn מסר לכתבים של העיתון האלקטרוני VietnamPlus כי לפני ובמהלך ראש השנה הירחי 2025, הביקוש לחיפושי נדל"ן ירד משמעותית, אך רק בשבוע הראשון לאחר טט, המדדים עלו שוב בחדות. בהאנוי ובהו צ'י מין סיטי, רמת העניין בנדל"ן עלתה פי 4 עד 6 בהשוואה לתקופת טד.

מספר הדירות המוצעות למכירה ולהשכרה בשבוע שלאחר טט בערים הנ"ל היה גם הוא גבוה פי 4 בערך מאשר בשבוע שלפני טט.

בינואר 2025, גם פעילות עסקית הנדל"ן הראתה שיפורים רבים. מספר העסקים הרשומים החדשים הגיע ל-273, עלייה של 65% בהשוואה לתקופה המקבילה ב-2024; מספר העסקים שחזרו לפעילות הגיע ל-974, עלייה של 51%. איתותים אלה הן מלקוחות הנדל"ן והן מעסקים מראים סנטימנט שוק פתוח וחיובי יותר.

נתונים מיחידת המחקר של שוק הנדל"ן משקפים גם את ההתפתחויות הבולטות בכל יישוב. לדוגמה, בהאנוי, בפלח המכירות, בינואר, ביקוש הקונים לחיפוש דירות התמקד במערב (מחוזות נאם טו ליאם והא דונג); קרקעות פרבריות בעיקר במחוזות לונג ביין, הא דונג והואאי דוק; בתים פרטיים ברובעים צפופי אוכלוסין כמו דונג דה, הואנג מאי ולונג ביין.

יישובים כמו האי פונג והונג ין רשמו גם הם חיפושים גבוהים אחר נדל"ן. בפרט, האי פונג, עם נמל המים העמוקים ואזורי התעשייה המפותחים שלה, מושכת את תשומת ליבם של משקיעים רבים. הונג ין נהנית ממיקומה "בסמוך" להאנוי ומהפיתוח המהיר של אזורים עירוניים חדשים, כך שהביקוש לקרקעות ווילות גם הוא גובר.

בהו צ'י מין סיטי, בינואר, עיקר העניין של הלקוחות במגרשי קרקע התרכז במחוז 9. בינתיים, הביקוש לדירות של לקוחות היה בעיקר בחיפוש אחר דירות במחוזות 2 ו-7. באשר לבתים פרטיים, בין טאן וגו ואפ היו המחוזות שמשכו את העניין הרב ביותר.

מחוזות כמו בין דואונג, דונג נאי וואנג טאו ממשיכים גם הם לרשום עניין רב בנדל"ן מצד משקיעים. בפרט, בין דואונג ודונג נאי הן שתי מחוזות עם פארקי תעשייה רבים, מספר רב של עובדים ומומחים המתגוררים כאן, מה שיוצר ביקוש גבוה לנדל"ן למגורים ולהשכרה.

ראוי לציין כי העיר דא נאנג מוכרת כיישוב המוביל במדינה מבחינת עניין בשוק הקרקעות בינואר 2025. נכון לעכשיו, דא נאנג עדיין שומרת על מעמדה כאחד משווקי הנדל"ן האטרקטיביים הודות לתיירות המפותחת ולתשתית התחבורה המודרנית שלה.

"במקומות רבים אחרים, קרקע היא גם הסוג שמושך את מירב תשומת הלב בתחילת השנה. בתקופה הקרובה, עם קרקעות, סביר להניח שיהיו עליות קלות, מקומיות וקצרות טווח באזורים מסוימים, אך קשה מאוד לחוות חום מקיף של מחירי קרקעות כמו בשנת 2022", אמר מר דין מין טואן, מומחה לחקר נדל"ן.

קיימת אפשרות לעלייה קלה בטמפרטורה. (צילום: הונג וו/וייטנאם+)

הסיבה, לדברי מר טואן, היא שמגזר הבנקאות עדיין ינהג זהירות בהלוואות לנדל"ן להשקעה, במיוחד בשווקים המחוזיים שהיו בעבר "חמים" מקומית. השינוי בהתנהגויות ההשקעה (מתן עדיפות לפרויקטים עם תכנון ותשתיות ברורים) יגרום לחלוקה ספונטנית של קרקעות "חיות" להיגמר.

משקיעים יתעדפו גם מקטעי קרקע באזורים עם חיבורי תשתית טובים ופוטנציאל ברור לפיתוח כלכלי ושירותי.

מחירי הדירות עומדים על שמריהם

סימן טוב עבור קוני בתים הוא שלאחר טט, מחירי הדירות בהאנוי ובהו צ'י מין סיטי הראו סימני האטה.

מחיר המכירה הממוצע של דירות במחצית הראשונה של פברואר 2025 בערים הנ"ל היה 62 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר ו-57 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר, בהתאמה (בינתיים, מחיר הדירות הממוצע בהאנוי היה 63 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר; מחיר הדירות הממוצע בהו צ'י מין סיטי היה 60 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר).

לפיכך, מחיר המכירה של דירות בהאנוי ובהו צ'י מין סיטי מותאם כעת מעט כלפי מטה, אולם, לדברי מומחי נדל"ן, מדובר רק ב"תנודה" לטווח קצר.

חוץ מזה, למרות ששוק הנדל"ן לאחר טט משתנה לטובה כאשר מספר חיפושי הנדל"ן, מספר המוצעים למכירה ולהשכרה גדלו והמחירים התייצבו, כדי להשיג נזילות טובה יותר, עדיין יש צורך ב"תמריצי" רבים.

לאחרונה, התברר כי רוכשי נדל"ן, המתמקדים בעיקר בדירות ובבתים פרטיים, ממתינים לראות אם ההיצע שופע יותר בתקווה שמחיר המכירה יתאים לרמה סבירה. מצד שני, לאור ההתפתחויות המורכבות של השוק העולמי, משקיעים שוקלים גם ערוצי ואזורי השקעה.

סגן המנכ"ל של Batdongsan.com.vn, נגוין קווק אן, ששיתף ניסיון מנקודת מבט של מומחה ואמר כי עבור אלו שקונים נדל"ן למגורים, קנייה בכל עת היא הזמן הנכון, כל עוד הקונה חישב בקפידה את התוכנית הפיננסית ואת הגורמים להבטחת חיים נוחים.

"למרות שמשקיעים ובנקים רבים תומכים בהלוואות של עד 80-85% משווי הנכס, אם מחליטים לקנות בית, על הקונים להיות בעלי לפחות 30-40% מהכסף ה"בשרני" הזמין ולהבטיח תזרים מזומנים יציב ב-3-5 השנים הקרובות שיספיק כדי לפרנס את הבית. אם עדיין אין לכם מספיק כסף, כדאי לכם לשקול לשכור בית לפני שתחליטו לקנות", המליץ מר קווק אן.

בינתיים, בתשובה לשאלת הכתב לגבי איזה סוג של נדל"ן יהווה הזדמנות למשקיעים? סגן מנהל מחלקת הדיור וניהול שוק הנדל"ן (משרד הבינוי) וונג דוי דונג, הדגיש: "זוהי שאלה קשה כי הסיפור הוא מתי לקנות, איזה יעד, ואז זה מתאים".

"מנקודת מבטו של משרד הבינוי, אני מתעניין במיוחד בדיור ציבורי, דיור לאנשים בעלי הכנסה נמוכה, במיוחד אנשים בעלי הכנסה נמוכה בערים גדולות כמו האנוי והו צ'י מין סיטי. כי מדובר בדיור עם צרכים אמיתיים, מצרכים חיוניים כמו מזון, מים, בנוסף לחינוך ותחבורה", אמר מר דונג.

מָקוֹר