נדל"ן והזדמנויות מנכסי קריפטו

מבין התעשיות בעלות פוטנציאל ליישום נכסי קריפטו, נדל"ן נחשב לתחום מוביל בשל מאפייני הנכסים בעלי ערך גבוה, קושי לחלוקה ונזילות מוגבלת.

יישום טוקניזציה של נדל"ן יצליח רק כאשר הוא ישולב באופן הדוק עם המערכת המשפטית ומסדי הנתונים הציבוריים. צילום איור: Tuan Anh/VNA

הממשלה פרסמה זה עתה את החלטה מס' 05/2025/NQ-CP בנוגע לפיילוט ליישום שוק נכסי הקריפטו בווייטנאם, עם מפת דרכים לחמש שנים. החלטה זו נחשבת לאחד הצעדים הראשונים להגשמת המטרה של פיתוח מימון דיגיטלי, יצירת ערוץ גיוס הון חדש לכלכלה ; במסגרתו, מגזר הנדל"ן - בעל ביקוש גדול להון ונזילות נמוכה - צפוי להיות אחד הענפים שייהנו בצורה הברורה והמהירה ביותר ממדיניות זו. עם זאת, לצד ההזדמנויות, קיימים אתגרים משמעותיים מבחינת משפט, טכנולוגיה, ניהול סיכונים ובעלות על נכסים. מומחים מאמינים כי שוק נכסי הקריפטו יכול להתפתח באופן בר-קיימא רק אם יהיה תיאום הדוק בין המסגרת המשפטית, היכולת הטכנולוגית, תשתית הנתונים ומנגנוני ניטור פרואקטיביים.

פוטנציאל קידוד גבוה

על פי החלטה 05, נכסי קריפטו בשלב הפיילוט חייבים להיות מקושרים לנכסי בסיס שהם נכסים ריאליים - לא כולל ניירות ערך או כסף פיאט. הנושאים המוצעים למכירה מוגבלים למשקיעים זרים ופעילויות המסחר יתקיימו בפלטפורמות המסופקות על ידי ארגונים מקומיים, תחת רישיון וניהול של משרד האוצר . מבין התעשיות שיכולות ליישם נכסי קריפטו, נדל"ן נחשב לתחום מוביל בשל מאפייני הנכסים בעלי ערך גבוה, קשים לחלוקה ונזילות מוגבלת.

ד"ר פאם נגוין אן הוי - מרצה בכיר למימון, אוניברסיטת RMIT וייטנאם, ציין כי החלטה 05 מאפשרת פיילוט של מנגנון חדש, לפיו ניתן לייצג ולסחור במוצרי נדל"ן בצורה של נכסי קריפטו. אחת ההשפעות הגדולות ביותר של נכסי קריפטו היא היכולת לפצל את הבעלות, מה שמאפשר חלוקת נדל"ן ליחידות אסימונים רבות שיימכרו למשקיעים רבים ושונים. מנגנון זה מסייע גם להגדיל את הנזילות בשוק וגם מרחיב את הגישה למשקיעים בודדים ולזרימי הון בינלאומיים.

"במקום להיות מסוגלים רק להנפיק אג"ח או ללוות מבנקים, עסקי נדל"ן יכולים להשתמש באסימונים כדי לגייס הון עבור כל פרויקט ספציפי, יחד עם הטבות כגון חלוקת רווחים, הכנסות משכירות או זכויות רכישה חוזרת", ניתח מר הוי.

מנפיקי אסימונים נדרשים לפרסם תשקיף, לשמור נתונים למשך 10 שנים לפחות ולעמוד בתקנות נגד הלבנת הון ומימון טרור. תנאים אלה צפויים לשפר את סטנדרטים של ממשל, שקיפות מידע ולהפחית סיכונים למשקיעים.

ד"ר נגוין דין קונג - לשעבר מנהל המכון המרכזי לניהול כלכלי - שותף לאותה דעה ואמר כי נכסי קריפטו הם צעד חשוב בטרנספורמציה הדיגיטלית של הכלכלה, במיוחד עבור שוק הנדל"ן, אשר בעל פוטנציאל רב אך חסר מנגנון גיוס הון מודרני. עם זאת, יש צורך לבצע פיילוט זהיר ולהתאים את המדיניות בצורה גמישה כדי להתמודד עם סיכונים מתעוררים.

לכן, מר קונג הדגיש כי תפקידה של המדינה חשוב מאוד בשלב הפיילוט, לא רק בהיבט המשפטי אלא גם בפיקוח ובפיקוח. לדבריו, יש צורך לשקול הקמת ועדה ייעודית לפיקוח על נכסי קריפטו, בהשתתפות משרד האוצר, בנק המדינה, משרד המשפטים ונציגי ארגונים בינלאומיים.

עם זאת, הצלחת שוק נכסי הקריפטו תלויה לא רק במנגנון המשפטי, אלא גם דורשת בסיס טכנולוגי איתן. לדברי מר לה שואן סאנג - מנכ"ל חברת פינטק, טוקניזציה של נדל"ן יכולה להיות יעילה רק אם הטכנולוגיה חזקה מספיק - החל מפלטפורמת הבלוקצ'יין, דרך משמורת, הצפנת נתונים ועד ממשק משתמש. משקיעים חשים בטוחים רק כאשר קיימת מערכת שתבטיח זכויות ושולט בסיכונים.

מומחה זה ציין גם כי בחירת סוג הבלוקצ'יין (ציבורי, פרטי או היברידי) היא גורם מכריע בעלות, במהירות ובמדרגיות של המערכת. במקביל, עסקים צריכים לבנות תרחישי גיבוי טכניים כדי להבטיח בטיחות במקרה שהמערכת מותקפת או שיש בה שגיאות תפעוליות.

סטנדרטיזציה משפטית ובעלות על נכסים

בעוד שההזדמנויות ברורות, מומחים נזהרים לגבי הסיכונים המשפטיים - במיוחד הקשר בין אסימונים לזכויות קניין רוחני. לדברי ד"ר פאם נגוין אן הוי, אם אסימונים אינם קשורים קשר הדוק לזכויות קניין רוחני, סביר להניח שיתעוררו סכסוכים כאשר עסקים פושטים רגל או נכסים נמכרים.

מנקודת מבט משפטית, עורך הדין נגוין טוי האנג - מומחה בתחום הפינטק, אמר שאם החוק לא מכיר באסימונים כסוג של הוכחת בעלות או שאין מנגנון להמרה לבעלות מסורתית, משקיעים עלולים להפסיד הכל במקרה של מחלוקת.

במקביל, הציע עורך הדין גם לשקול בקרוב תיקון לחוק המקרקעין, חוק עסקי הנדל"ן וחוק טכנולוגיית המידע. במקביל, לבנות מנגנון המרה חוקי בשלב הפיילוט, שיאפשר להמיר אסימונים לספרים אדומים או לתעודות כאשר הם עומדים בתנאים משפטיים וטכניים.

מומחים מצטטים ניסיון בינלאומי המראה כי יישום טוקניזציה של נדל"ן מצליח רק כאשר הוא משולב באופן הדוק עם המערכת המשפטית ומסדי הנתונים הציבוריים. לדוגמה, חברת RealT (ארה"ב), שבה נכסים מוצפנים ונסחרים באינטרנט, מאפשרת מסחר נדל"ן עולמי החל מ-50 דולר בלבד, עם זמן עיבוד של פחות מ-30 דקות.

עם זאת, הגורם החשוב ביותר הוא הקשר בין האסימון למערכת רישום המקרקעין, המבטיח שלא יהיו "שני בעלים". בנוסף, מדינות כמו סינגפור וארה"ב דורשות דיווח כספי סטנדרטי, הערכת שווי עצמאית ותהליכי הנפקת אסימונים.

בווייטנאם, מומחים אומרים כי יש צורך לבנות מערכת אקולוגית ייעודית למשמורת נכסים, רצפת מסחר מפוקחת, תקנות ביטוח סיכונים וקרן פיצויים כדי להגן על המשקיעים. מתן עדיפות לפרויקטים עם תזרים מזומנים ברור בשלבים המוקדמים - כמו נדל"ן להשכרה - יעזור לשוק לפעול בצורה בטוחה יותר לפני התרחבות.

לידתה של החלטה 05 לא רק פותחת דלת חדשה לשוק הנדל"ן הווייטנאמי, אלא גם בוחנת את היכולת לנהל, ליישם טכנולוגיה ולשכלל את המסגרת המשפטית. למרות שנכסי קריפטו מביאים הזדמנויות גדולות, היישום צריך להיות זהיר ביותר, מבוקר ולתעדף את הגנת המשקיעים.

לכן, בשלב הפיילוט, מומחים ממליצים לתעדף פרויקטים בעלי בסיס משפטי ברור, תזרים מזומנים שקוף, יישום סטנדרטים גבוהים של בטיחות ולא קידום נרחב למשקיעים קמעונאיים. זהו צעד הכרחי להכנת בסיס איתן לעתיד שוק נכסי הקריפטו בכלל והנדל"ן הדיגיטלי בפרט בווייטנאם.

מקור: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/bat-dong-san-va-co-hoi-tu-tai-san-ma-hoa-20250927132953434.htm