מגזרי הקמעונאות והמשרדים רשמו איתותים חיוביים.

שטחי הקמעונאות פועלים בצורה חזקה ובתפוקה גבוהה

על פי דו"ח השוק של Savills לרבעון השלישי של 2024, שטחי הקמעונאות בהו צ'י מין סיטי גדלו בהיצע עם שטח להשכרה כולל של 1.6 מיליון מ"ר, עלייה של 3% לעומת הרבעון המקביל ו-5% לעומת השנה המקבילה אשתקד לאחר שנפתחו שלושה פרויקטים חדשים עם שטח להשכרה כולל של מעל 50,900 מ"ר באזור שאינו אזור העסקים המרכזי. מתוכם, מחוז 8 מוביל את ההיצע עם שני פרויקטים, Parc Mall ו-Co.opmart Pham The Hien, בעוד ש-Vincom Plaza 3/2 במחוז 10 נפתח מחדש לאחר שיפוץ.

בנוסף, הביצועים של עסק מסוג זה נותרו חזקים מאוד, עם תפוסה גבוהה של 94%, עלייה של 0.5 נקודות האחוז לעומת הרבעון המקביל ו-4 נקודות האחוז לעומת הרבעון המקביל אשתקד. שוכרים גדולים כמו Mr. DIY, Uniqlo ו-Muji התרחבו באזורים שאינם אזורי CBD עקב שכר דירה נוח וצפיפות אוכלוסין גבוהה.

"הביצועים טובים עם התרחבות רשתות המותגים וביקוש חזק מצד קבוצות שוכרים מרכזיות", אמרה גב' קאו טי טאנה הואנג, מנהלת בכירה במחלקת המחקר, סאבילס HCMC.

מבחינת כושר תפעול, פרויקטים מרכזיים כמו Hung Vuong Plaza, AEON Mall ו-Van Hanh Mall שומרים תמיד על תפוסה של 100% הודות למספר הגבוה של לקוחות הנכנסים ויוצאים מהקניון, שוכרים מגוונים וניהול יעיל. מחיר השכירות הממוצע בקומת הקרקע הוא 1.4 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר/חודש, עלייה של 4% לעומת הרבעון הקודם ו-6% לעומת השנה הקודמת.

מתחמי מסחר רבים עדיין פועלים בתפוסה מלאה.

גם הצריכה מסוג זה חיובית מאוד, ומגיעה ל-42,111 מ"ר של שטח רצפה. תעשיית המזון והמשקאות מובילה עם נתח שוק של 25%, אחריה הבידור עם 24% ואופנה עם 18%. אות זה נרשם גם יחד עם התפתחות ענף הקמעונאות בעיר.

באופן ספציפי, בשמונת החודשים הראשונים של 2024, מכירות קמעונאיות של סחורות ושירותים בהו צ'י מין סיטי הגיעו ל-765 טריליון וונד, עלייה של 10% משנה לשנה. על פי משרד התעשייה והמסחר של הו צ'י מין סיטי, מכירות קמעונאיות של סחורות ושירותים צפויות לגדול ב-11% משנה לשנה בשנת 2024. הוצאות הצרכנים צפויות לגדול ב-7.6%.

בהערכת הסיכויים מסוג זה בתקופה הקרובה, סאבילס מאמינה כי ביצועי השוק צפויים להישאר טובים עקב היצע חדש מוגבל, בשילוב עם צריכה חזקה. ברבעון הרביעי של 2024, ייפתחו יותר מ-27,600 מ"ר של שטח רצפה משלושה פרויקטים שאינם CBD עם קיבולת צפויה של לפחות 80%.

עד שנת 2027, ההיצע העתידי יעמוד על יותר מ-163,100 מ"ר מ-12 פרויקטים; מתוכם, השטח שאינו קשור למרכז העסקים המרכזי מהווה 55% מההיצע. כדי לשפר את הקיבולת, משקיעים כמו Cantavil Premier ו-Platinum Plaza מתכננים לשפץ ולרענן את תמהיל השוכרים עד שנת 2025.

שוק המשרדים מתמודד עם אתגרים בהיצע

על פי הדו"ח, שוק המשרדים בהו צ'י מין סיטי (HCMC) לא יכלול פרויקטים חדשים מסוג Grade A. סך ההיצע רשם עלייה צנועה של 1% לעומת הרבעון הקודם, והגיע ל-2.8 מיליון מ"ר של שטח להשכרה נטו (NLA) מתוך 392 פרויקטים, עלייה של 7% לעומת הרבעון המקביל אשתקד. הצמיחה נבעה בעיקר משישה פרויקטים חדשים מסוג Grade B ו-C, שהוסיפו 39,800 מ"ר של NLA.

בינתיים, במגזר הנדל"ן Grade B, היו שני פרויקטים חדשים, Thaisquare The Merit (מחוז 1) ו- CMC Tower B (מחוז 7), המהווים 60% מההיצע החדש. ארבעה פרויקטים קטנים יותר בדרגה C, כל אחד בשטח של 3,000 עד 5,000 מ"ר NLA, היו ממוקמים בעיקר באזור שאינו CBD. ראוי לציין כי Binh Chanh קיבלה בברכה את בניין המשרדים הראשון שלה, LN Hub Building, המספק יותר מ-3,300 מ"ר NLA.

בנוגע לפער בהיצע, גב' ג'יאנג הוין, מנהלת מחקר ו-S22M, סאבילס HCMC, הגיבה: "למרות שההיצע העתידי צפוי לגדול במגזרים היוקרתיים, קצב הספיגה השנתי מראה שהשוק יישאר מאוזן."

משרדים ברמה A מתמודדים עם אתגרי אספקה.

מבחינת תפוסה, שוק המשרדים ירד בנקודת אחוז אחת (ppt) בהשוואה לרבעון המקביל ובהשוואה לשנה הקודמת ל-88%, בעיקר עקב תפוסה נמוכה בפרויקטים חדשים מסוג Grade B ו-C. פרויקטים מסוג Grade A במחוזות 2 ו-7 הציגו ביצועים טובים ברבעון, עם עלייה של 5 אחוזים בהשוואה לרבעון המקביל וב-23 אחוזים בהשוואה לשנה הקודמת ל-89%. פרויקטים אלה משכו שוכרים הודות לשכר דירה תחרותי.

שכר הדירה הממוצע נותר יציב בהשוואה לרבעון הקודם, אך עלה ב-6% משנה לשנה ל-812,000 דונג וייט למ"ר לחודש, דבר המשקף איזון בין היצע לביקוש. שכר הדירה שאינו בדירוג A של דירות במרכז העסקים המרכזי עלה ב-1% בהשוואה לרבעון הקודם, בעוד ששכר הדירה בדירוג A של דירות במרכז העסקים המרכזי ירד ב-1%.

על פי סקר עסקאות השכרה של Savills ברבעון השלישי של 2024, רוב העסקאות (73%) נועדו למעבר לבניינים באיכות טובה יותר. מגזר הפיננסים, הבנקאות, הביטוח והנדל"ן (FIRE) הוביל עם 39% מהעסקאות, אחריו טכנולוגיית המידע והתקשורת עם 31% וייצור עם 13%. חלק גדול (75%) מהשוכרים היו חברות זרות, בעיקר מארה"ב, קוריאה ויפן, בעוד שחברות מקומיות היוו רק 25%.

בהערכת הסיכויים מסוג זה, יחידת המחקר צופה כי היצע חדש יהיה מוגבל ברבעון האחרון של 2024, עם 6,691 מ"ר NLA בלבד משני פרויקטים מסוג C. עד 2027, 196,412 מ"ר NLA נוספים מ-15 פרויקטים יהיו פעילים. בינתיים, הסמכה ירוקה היא דאגה עבור פרויקטים משרדיים יוקרתיים בהו צ'י מין סיטי, שכן 63% מההיצע הקרוב בקטגוריות Class A ו-B יתמקד בעמידה בתקנים אלה.

בתי ספר למלונאות ממתינים לעונת השיא

לפי סאבילס, ברבעון השלישי של 2024, לא נרשמו פרויקטים בקטגוריית המלונות ומלון 4 כוכבים אחד נסגר, מה שגרם לירידה של 1% בהיצע בהשוואה לרבעון המקביל. עם זאת, ההיצע גדל ב-5% בהשוואה לשנה הקודמת ל-16,443 חדרים מ-115 מלונות, עקב פתיחה מחדש של תשעה פרויקטים בדירוג 3 ו-4 כוכבים לאחר שיפוצים ושלושה פרויקטים חדשים בדירוג 4 ו-5 כוכבים בתשעת החודשים הראשונים של השנה.

מותגים בינלאומיים צומחים היטב עם השתתפותה של הילטון סייגון ברבעון הראשון של 2024 שסיפקה 228 חדרים בדירוג חמישה כוכבים, ולאחר מכן עם השתתפותה של המשקיעה Mappletree ששינתה את המותג של מלון InterContinental Asiana Saigon ל-JW Marriott Hotel & Suites Saigon ברבעון זה.

מבחינת פוטנציאל צמיחה, עם התפתחות ענף התיירות , ענף המלונאות רשם סימנים טובים בתקופה האחרונה.

באופן ספציפי, בתשעת החודשים הראשונים של 2024, תיירות הו צ'י מין סיטי השתפרה משמעותית משנה לשנה, כאשר מספר המבקרים הבינלאומיים הגיע ליותר מ-4 מיליון (עלייה של 12% משנה לשנה) ומספר המבקרים המקומיים הגיע לכמעט 27.4 מיליון (עלייה של 1% משנה לשנה). דבר זה שיפר את ביצועי המלונות, שכן מחיר החדר הממוצע עלה ב-2% משנה לשנה ל-2 מיליון וונד לחדר ללילה, ושיעור התפוסה נותר יציב משנה לשנה על 62%, למרות שההיצע גדל ב-5% משנה לשנה.

מותגים בינלאומיים רבים נכנסו לשוק המלונות בהו צ'י מין סיטי והראו התפתחות טובה.

ברבעון השלישי של 2024 בלבד, למרות שזו הייתה עונת השפל, השוק עדיין רשם עלייה בתפוסה של נקודת אחוז אחת רבעון קודם לכן ו-3 נקודות אחוז משנה לשנה ל-61% הודות לעלייה של 16% במבקרים מקומיים וזרם יציב של מבקרים בינלאומיים. מחירי החדרים הממוצעים עלו ב-4% רבעון קודם לכן ו-3% משנה לשנה, כאשר כל הסגמנטים העלו מחירים לקראת כניסת עונת השיא החל מספטמבר.

"למרות עונת השפל, ביצועי הרבעון השלישי של 2024 השתפרו בהשוואה לרבעון הקודם. עם תחזית מבטיחה לעונת השיא ברבעון הבא, הו צ'י מין סיטי בדרך להשגת יעד הגעת המבקרים לשנת 2024", אמר מר ניל מקגרגור, מנכ"ל סאבילס וייטנאם.

עם זאת, בבחינת סיכויי הפיתוח, ציינה סאבילס כי ההיצע העתידי בהו צ'י מין סיטי די מצומצם, כאשר רק שלושה פרויקטים חדשים צפויים להיכנס לשוק עד 2027. כל הפרויקטים ממוקמים ברובע 1 וצפויים להיות מנוהלים על ידי מותגים בינלאומיים. ברבעון הרביעי של 2024, צפוי מלון אינדיגו סייגון סיטי להיות הפרויקט החדש היחיד שייפתח עם 150 חדרים בדירוג חמישה כוכבים.

מקור: https://www.congluan.vn/tp-hcm-mat-bang-ban-le-van-phong-ghi-nhan-tin-hieu-tich-cuc-trong-quy-iii-2024-post315192.html