להקל על כל המגבלות על בעלות על דירה

שוק המניות הסיני רשם זה עתה עלייה חזקה מאוד, כאשר רשויות מקומיות רבות הכריזו בו זמנית על צעדים להצלת שוק הנדל"ן, בעקבות איתות מממשלת בייג'ינג.

ב-29 בספטמבר, ממשלת העיר גואנגג'ואו הודיעה לפתע כי כל ההגבלות על רכישות בתים יוסרו וההחלטה תיכנס לתוקף החל מה-30 בספטמבר.

על פי תקנות קודמות, משקי בית של מהגרים שעברו לגואנגג'ואו היו צריכים לשלם מיסים או ביטוח לאומי במשך שישה חודשים לפחות כדי להיות זכאים לרכוש מקסימום שני בתים. רווקים הוגבלו לדירה אחת. כעת, תנאים אלה הוסרו.

ממשלת שנגחאי החליטה גם לקצר את תקופת תשלום המס המחייבת משלוש שנים לשנה אחת (כדי שיוכלו לקנות בית). העיר הורידה את שיעור המקדמה לרכישת בית בפעם הראשונה ל-15%. התקנות החדשות ייכנסו לתוקף החל מ-1 באוקטובר.

רשויות שנזן נקטו בצעד דומה על ידי הקלת מגבלות רכישת בתים. בעבר, העיר הגבילה משפחות מקומיות לבעלות על שני בתים לכל היותר. רווקים הוגבלו לבת אחת. הכללים החדשים מאפשרים לתושבים לרכוש דירה נוספת במחוזות מסוימים. משפחות מהגרים עם לפחות שני ילדים יכולות לרכוש שני בתים, במקום בית אחד.

Colliers China Real Estate.gif
ערים סיניות גדולות "מתהפכות" בו זמנית כדי להציל את הנדל"ן. צילום: Colliers

המהלכים להקלת תנאי רכישת הבתים בכמה ערים גדולות בסין מגיעים על רקע אותת של בייג'ינג על סדרה של צעדים להצלת שוק הנדל"ן לאחר מספר שנים של משבר שפגע קשות בצמיחה הכלכלית .

בעבר, ממשלת סין נקטה בסדרה של צעדים להצלת הכלכלה, כגון הורדת ריביות על משכנתאות, שקילת רכישה חוזרת של עודפי דירות...

הפוליטביורו של סין הסכים ב-26 בספטמבר להגביר את ההוצאות הפיסקליות, לייצב את שוק הנדל"ן ולהיות נחוש להשיג את היעדים הכלכליים לשנת 2024.

בלומברג ציטט מקור שאמר כי משרד האוצר הסיני מתכנן להנפיק אג"ח ממשלתיות מיוחדות בשווי כמה מאות מיליארדי דולרים בשנת 2024 כדי לעודד את הצריכה ולסייע לממשלות המקומיות לפתור בעיות חוב.

מוקדם יותר, הבנק העממי של סין (PBOC) קיצץ את יחס דרישת הרזרבה (RRR) ב-50 נקודות בסיס, ואת ריבית ההלוואות לטווח בינוני (MLF) ואת ריבית הפריים של ההלוואות (LPR) ב-20-30 נקודות בסיס.

מניות הנדל"ן עולות בחדות, האם הנדל"ן הסיני יתאושש בקרוב?

מדד הנדל"ן של האנג סנג היבשתית עלה ב-7% במסחר ב-30 בספטמבר, והאריך את רצף הניצחונות של הקבוצה. בשבוע שעבר, מחירי הנדל"ן עלו ביותר מ-30%.

גם קבוצות מניות רבות אחרות עלו במחירן, מה שתרם לעלייה של 8.5% במדד CSI 300 של סין היבשתית במושב המסחר האחרון של ספטמבר. מדד זה חווה את השבוע החזק ביותר שלו מזה 16 שנים (בין ה-23 ל-27 בספטמבר).

במסחר של ה-30 בספטמבר, מניות רבות של ענקיות נדל"ן עלו בחדות, כגון Longfor Group Holdings (הרשומה בבורסה של הונג קונג) שעלתה ב-12.4%; Hang Lung Properties עלתה ב-12.7%; China Vanke עלתה ב-11.7%...

ב- CNBC , אלן פנג, מנהל בחברת המחקר Rhodium Group, אמר כי הקלת ההגבלות על רכישת בתים עשויה לסייע בהגברת מכירות הנכסים בערים מובילות כמו בייג'ינג, שנגחאי וגואנגג'ואו.

בארבע השנים האחרונות, שוק הנדל"ן והבנייה של סין נקלע למשבר חמור לאחר שממשלת בייג'ינג נקטה צעדים דרסטיים כדי לנקות עסקים חלשים בתחום. כמה תאגידים כמו אוורגרנדה וקאנטרי גארדן פשטו את הרגל.

עם זאת, ענפי הנדל"ן והבנייה מהווים יותר מ-25% מהתמ"ג של סין. לכן, ההשפעה על הכלכלה השנייה בגודלה בעולם כבדה מאוד. גם ענפים רבים הקשורים לנדל"ן מתקשים.

אותות אלה של הצלה בנדל"ן נחשבים לנדירים. בנוסף למדיניות הצלת הנדל"ן, בייג'ינג גם השיקה פתרונות רבים כדי לעורר את השוק הפיננסי.

עם זאת, מה שמעסיק אנשים רבים הוא: האם לאחר שנים רבות של משבר, האם שוק הנדל"ן הסיני יכול להתאושש במהירות? האם גוף חלש ותשוש יכול להתאושש במהירות?

בפוסט שפורסם ב-CNBC, העיר המומחה אלן פנג כי צעדים דומים להקלת ההגבלות על רכישות דיור יושמו בכמה ערים קטנות אחרות בסין, אך לא היו יעילים במיוחד.

הסיבה, לדברי גארי נג, כלכלן בנאטיקסיס, היא "רמות מלאי גבוהות".

למעשה, קריסת שוק הנדל"ן הסיני בשנים האחרונות גרמה לתוצאות שליליות רבות. הסיבה לכך היא שממשלת בייג'ינג מודאגת ממצבם של תאגידי נדל"ן גדולים המתפתחים מהר מדי, יחס החוב הגדל באופן דרמטי ומהופעתו של עודף היצע דיור.

עם זאת, מומחים רבים העירו כי המסקנה בדבר עודף היצע הדיור בסין אינה נכונה לחלוטין. בערים גדולות, אפילו כאשר התרחש משבר הנדל"ן, סוגים רבים של מוצרי נדל"ן עדיין עלו במחירם. המחסור בדירות לאנשים בערים יוקרתיות המשיך להימשך. אנשים נאלצו לחיות בדירות צפופות, עם חדר שינה אחד לכל המשפחה.

תופעת צפיפות האוכלוסין שהוזכרה היא כנראה בעיקר באזורים מרוחקים מערים גדולות, חסרי בתי ספר, בתי חולים, מקומות עבודה וכו'. ייתכן שיזמי נדל"ן סינים לוו הרבה והשקיעו מהר מדי במקומות שאינם כשירים למשוך אנשים להתגורר בהם.

מנהיגים ממשיכים למכור מניות בהקשר של עסקי רכב המתמודדים עם קשיים בעסקי רכבי היוקרה, אך רושמים איתותים חיוביים הודות למכירת מכוניות סיניות זולות.