איסור על חלוקת קרקעות ומכירתן: שוק הנדל"ן מתפתח בריא יותר

הצפי הוא כי החל מ-1 באוגוסט 2024 ייכנס לתוקף חוק עסקי הנדל"ן (מתוקן). במסגרתו יוחל האיסור על חלוקת קרקעות ומכירתן ב-105 ערים ועיירות, עלייה של 81 יחידות בהשוואה לתקנות הנוכחיות. בהקשר הקשה של שוק הנדל"ן, האם התקנות החדשות הללו יקשו על המצב?

מגרש למכירה בקומונה An Phu Tay, מחוז Binh Chanh. צילום: Hoang Hung

סיכון למחסור ועליית מחירים

לדברי מר נגוין הואנג האי, מנהל מחלקת ניהול שוק הדיור והנדל"ן במשרד הבינוי , קרקע היא תמיד התחום בעל הביקוש הגבוה ביותר ונסחרת הכי הרבה מבין כל עסקאות הנדל"ן. ברבעון הראשון של 2024, היו בכל המדינה 97,659 עסקאות קרקע מוצלחות, כמעט פי 3 מנפח העסקאות של תחום הדירות והבתים הפרטיים. למעשה, ב-15 השנים האחרונות, גם שוק הנדל"ן זעזע פעמים רבות מקדחת הקרקעות.

פרופסור דאנג הונג וו אמר כי התקנות הלא קוהרנטיות בחוק הקרקעות משנת 2013 הן הסיבה לכך שחלוקת קרקעות ומכירתן מנוצלות ויוצרות שוב ושוב קדחת. שיא קדחת הקרקעות הוא התקופה 2020-2022, כאשר מוכרזים סוגים רבים של תכנון, מהרמה המרכזית ועד המקומית, מושקעת רבות בתשתיות תחבורה עירוניות, בנוסף לתכסיסים של מתווכי קרקעות כדי לנפח את מחירי הקרקעות.

בעזרת צעדים דרסטיים רבים מצד הממשלה והמשרדים הרלוונטיים, עד סוף שנת 2022, החום שכך. עם זאת, השוק ירד למצב קיצוני נוסף כאשר קטגוריית הקרקעות כמעט קפואה ביישובים רבים בשנתיים האחרונות. על פי נתוני משרד הבינוי, מלאי הנדל"ן בפרויקטים ברבעון הראשון של 2024 עמד על כ-23,029 יחידות, מתוכן חלק המלאי היה בעיקר בקטגוריית הנדל"ן לדיור פרטי ומגרשי קרקע של פרויקטים, עם 10,855 מגרשים בלבד.

למשרד הבינוי אין נכון לעכשיו נתונים ספציפיים על מספר פרויקטים של חלוקת קרקעות נטושות ומכירתן, אך אם נחזור רק ליישובים שחוו את קדחת הקרקעות לפני שנתיים, ניתן לראות את המצב העגום באזורים אלה. בדרך כלל בדרום מזרח, ברמות המרכזיות, באזורי המרכז או בצפון, פרויקטים רבים עדיין אינם פעילים. אנשים רבים קנו קרקעות במחירים גבוהים, וכעת הרצון "לברוח" אינו קל מכיוון שהשוק אינו פעיל.

קשיים לטווח קצר, קיימות לטווח ארוך

למרות שההערכה היא ששוק הנדל"ן יושפע במידה מסוימת מהרגולציה האוסרת על חלוקת קרקעות ומכירתן, מומחים עדיין אופטימיים שבטווח הארוך השוק יוכל להתפתח בצורה בריאה יותר. לדברי ד"ר נגוין ואן דין, סגן נשיא איגוד הנדל"ן של וייטנאם, הרגולציה החדשה היא כמו "פילטר", המסייע לחסל משקיעים שמבקשים רק קרקעות לפרויקטים ואז מחלקים ומוכרים אותן, מה שלא מביא יעילות כלכלית למדינה; מונע מצב של נטישת קרקעות ספקולטיביות, כספם של אנשים שוכב מת באדמה, מה שמוביל לנזק רב לכלכלה.

בנוגע לחששות כי התקנה האוסרת על חלוקת קרקע ומכירתה פוגעת בזכויות האזרחים, אישר נציג משרד הבינוי כי התקנות החדשות משפיעות רק על משקיעים המשתמשים בהון פרטי להשקעה במגזר הנדל"ן, ואינן משפיעות על פרויקטים ממשלתיים לפיתוח קרנות קרקע, תקציב המדינה מוציא כסף לפינוי קרקעות, ארגון מכרזים לרכישת קרקעות לבניית בתים, וסיפוק הצורך בדיור בהקשר של גידול אוכלוסין טבעי. התקנות החדשות גם אינן משפיעות על יישום חלוקת קרקעות על ידי יחידים בעלי זכויות שימוש חוקיות בקרקע לצורך נתינה, תרומה, ירושה או העברה לאחרים.

מנקודת מבטם של יזמי פרויקטים של עסקי נדל"ן, עסקים מאמינים שזה עשוי להיות קשה בטווח הקצר אך יציב בטווח הארוך. מר וו הונג טאנג, מנהל השקעות בקבוצת DKRA, הודיע ​​כי מספר חלוקות הקרקע למכירה באזורים עירוניים מסוג II ו-III נמצא במגמת עלייה בשנים האחרונות. לכן, הידוק חלוקת הקרקעות בהתאם לתקנות החדשות של חוק עסקי הנדל"ן (מתוקן) ישפיע על כל השוק מצפון לדרום, כאשר 90% מהמשקיעים המושפעים נמצאים באזורים עירוניים מסוג II ו-III. למעשה, חלוקות קרקע למכירה הופכות אנשים לפגיעים בקלות. משקיעים רבים בעלי יכולת כלכלית חלשה ניצלו את המדיניות כדי לאסוף קרקעות, לפנות את האתר, לבנות תשתית רעועה ולאחר מכן למכור קרקעות במחירים גבוהים לאנשים ולספקולנטים כדי לגבות כסף. זהו שורש האינפלציה במחירים, ויוצר "קדחת קרקעות", וגורם לסיכונים לשוק הנדל"ן. לכן, הידוק חלוקת הקרקעות ומכירת הקרקעות צפוי לתרום ל"סינון" משקיעים, וליצור עסקי נדל"ן מקצועיים.

בינתיים, מר נגוין ואן האו, המנכ"ל של Asian Holdings Real Estate JSC, אמר: "לאיסור על חלוקת קרקעות ומכירתן באזורים עירוניים מיוחדים מסוג I, II ו-III יש השפעה עצומה על מבנה פלחי מוצרי הנדל"ן. מספר מוצרי הקרקע מחלוקת הקרקעות בתקופה הקרובה יקטן, וההיצע המועט יגרום לעלייה במחירי הקרקעות. עם זאת, בטווח הארוך, הדבר יסייע לשוק להתפתח בצורה בריאה יותר, ויהפוך את התכנון העירוני לשיטתי יותר."

חוק עסקי הנדל"ן משנת 2023 קובע כי לא ניתן להעביר זכויות שימוש בקרקע ליחידים שבונים בתים בעצמם, מחלקים מגרשים למגרשים למכירה באזורים עירוניים מיוחדים מסוג I, II ו-III, וכפופים למכירות פומביות של זכויות שימוש בקרקע להשקעה בפרויקטים של בניית דיור בהתאם להוראות חוק הקרקעות. על פי משרד הבינוי, במדינה ישנם 2 אזורים עירוניים מסוג מיוחד, כולל האנוי והו צ'י מין סיטי; 22 אזורים עירוניים מסוג I; 36 אזורים עירוניים מסוג II; 45 אזורים עירוניים מסוג III.

מין דוי - דוק טרונג

מקור: https://www.sggp.org.vn/cam-phan-lo-ban-nen-thi-truong-dia-oc-phat-trien-lanh-manh-hon-post750174.html