דירות מתחת ל-25 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר כמעט "נכחדו"; הו צ'י מין סיטי אוסרת על חלוקת קרקעות ומכירתן ב-5 מחוזות פרברים.

היצע נדל"ן מוגבל, מאות פרויקטים תקועים מעלים את מחירי המוצרים; האנוי מתכננת לשמור על מחיר התקרה המקסימלי לשירותי דירות על 16,500 דונג וייטנאמי/מ"ר; הו צ'י מין סיטי קובעת את השטח המינימלי לחלוקת מגרשים למגורים על 36 מ"ר.

הנה סיכום חדשות הנדל"ן המובילות השבוע.

היצע נדל"ן מוגבל, מאות פרויקטים תקועים מעלים את מחירי המוצרים

בבוקר ה-28 באוקטובר, דנה האסיפה הלאומית באולם בדו"ח המשלחת המפקחת ובטיוטת ההחלטה של האסיפה הלאומית על תוצאות הפיקוח התמטי על "יישום מדיניות וחוקים בנושא ניהול שוק הנדל"ן ופיתוח דיור ציבורי משנת 2015 ועד סוף 2023".

יו"ר הוועדה הכלכלית וו הונג טאן הציג את הדו"ח על תוצאות הפיקוח התמטי "יישום מדיניות וחוקים בנושא ניהול שוק הנדל"ן ופיתוח דיור ציבורי משנת 2015 ועד סוף 2023". צילום: האסיפה הלאומית.

על פי דוח הניטור, שוק הנדל"ן הווייטנאמי בתקופה שבין 2015 ל-2023 מחולק לשני שלבים.

תקופה 2015 - 2021: שוק הנדל"ן מתפתח במרץ ובעוצמה עם סוגים רבים של נדל"ן, מקורות אספקה רבים, היוצרים אזורים עירוניים חדשים רבים, עם סוגים חדשים רבים של נדל"ן כגון: דירות תיירות (קונדוטל), וילות נופש (ריזורט וילה), משרדים בשילוב לינה (officetel)...

עם זאת, חלק מפרויקטי הנדל"ן בתקופה זו הם פרויקטים שהושקעו בתקופה הקודמת. מבנה מוצרי הנדל"ן אינו סביר, חוסר איזון בין היצע לביקוש, הכוונה בעיקר לפלח היוקרה, יעדי השקעה פיננסית, מעט מוצרים המתאימים להכנסה של רוב האנשים. חלק מהפרויקטים נתקלו בבעיות משפטיות, במיוחד במתן תעודות לאנשים.

בסוף תקופה זו, כמעט כל סוגי נכסי התיירות והלינה נתקלו בבעיות משפטיות, בין היתר בשל היעדר תקנות משפטיות נאותות, ובין היתר בשל מגבלות בתהליך אכיפת החוק.

תקופת 2022 - 2023: שוק הנדל"ן בירידה, פעילותם של עסקי נדל"ן מתמודדת עם קשיים רבים עקב ליקויים ומגבלות של תקופת 2015 - 2021 שנחשפה ללחץ מגפת הקורונה.

במהלך תקופה זו, היצע הנדל"ן היה מוגבל בהרבה מאשר בתקופה הקודמת. מחירי הנדל"ן זינקו בהשוואה לצמיחת ההכנסה של רוב האנשים. בהאנוי ובהו צ'י מין סיטי, לא היה עוד פלח של דירות במחירים התואמים את ההכנסה של רוב האנשים.

בפרט, מספר רב של פרויקטים של נדל"ן למגורים מתמודדים עם קשיים, נמצאים בפיגור בלוחות הזמנים, איטיים ביישום ותקועים, בעוד שהמשאבים שעסקים השקיעו בפרויקטים הם עצומים, מה שגורם לבזבוז קרקע והון, להגברת הקשיים והעלויות עבור משקיעים ולהעלאת מחירי המוצרים.

משרד הבינוי: מחירי הדירות עלו ב-35-40%, כמעט ואין דירות מתחת ל-25 מיליון דונג למטר רבוע.

בעוד שסיפור מחירי הדיור טרם נרגע באסיפה הלאומית, משרד הבינוי פרסם לאחרונה דו"ח על שוק הנדל"ן לרבעון השלישי של 2024 וציין בבירור את עליית המחירים "הדוהרת" של פלח הדירות.

בהתאם לכך, מחירי הדירות בהאנוי המשיכו לעלות הן בפרויקטים חדשים והן בפרויקטים ישנים. בפרט, בשוק הראשוני, רמת המחירים עלתה בכ-4-6% רבעונית ו-22-25% מדי שנה. באזורים מסוימים אף נרשמה עליות מקומיות של עד 35-40% בהשוואה לרבעון הקודם.

רוב הדירות החדשות בהאנוי נמצאות בקטגוריית המחירים הבינוניים והיוקרתיים. צילום: טאנה וו

"בקטגוריית הדירות במחירים נוחים, עם מחיר מכירה של פחות מ-25 מיליון דונג וייט למ"ר, כמעט ואין בה עסקאות ומוצרים למכירה", סיכם משרד הבינוי בדו"ח.

כדי להוכיח את האמירה לעיל, משרד התחבורה סקר את מחירי המכירה של כמה פרויקטים בבירה. לדוגמה, בפרויקט Vinhomes Ocean Park בציריך (רובע Gia Lam), המחיר עומד על 46-55 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר. בפרויקט Sapphire בפרויקט Vinhomes Smart City (רובע Nam Tu Liem), המחיר נע סביב 47-61 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר.

לאחר מכן, פרויקט Lumi Prestige (מחוז נאם טו ליאם) מוצע למכירה במחיר של עד 69 מיליון דונג וייט למ"ר. קומפלקס Ninety (מחוז דונג דה) - פרויקט דירות שירות עם תקופת בנייה של 50 שנה - גם הוא מוצע למכירה במחיר של 60-75 מיליון דונג וייט למ"ר. לא רק שם, פרויקט קומפלקס Viha (מחוז Thanh Xuan) מוצע למכירה במחיר של עד 75-97.2 מיליון דונג וייט למ"ר.

"הסיבה לעלייה האחרונה במחירי הנדל"ן נובעת במידה רבה מהשפעתם של מספר גורמים כגון תנודות מוגברות בעלויות הקשורות לקרקע; וחוסר היצע מספיק של מוצרי דיור בר השגה כדי לענות על הביקוש בשוק", הסביר משרד הבינוי בנוגע לעליית מחירי הדירות.

מחירי הדיור עולים לא בגלל שסוכנים "מנפחים" את המחירים

לאחרונה, איגוד מתווכי הנדל"ן של וייטנאם (VARS) קיים מסיבת עיתונאים בנושא "האמת על מתווכי נדל"ן שדוחפים את המחירים ומשבשים את השוק". בהתאם לכך, ד"ר נגוין ואן דין, יו"ר VARS, אישר כי מתווכי נדל"ן אינם הסיבה העיקרית לעלייה האחרונה במחירי הדיור.

"ההחלטה על מחיר מכירת הנדל"ן היא זכותם של המשקיע והיזם. מתווכי נדל"ן אינם רשאים להשתתף. יש להם גישה לרשימת המחירים של המשקיע כמעט באותו הזמן כמו הלקוח/משקיע", אמר VAR.

מתווכים מקווים גם שמחירי הבתים "יתקררו" כדי שיוכלו לסגור עסקאות בקרוב. צילום: דונג מין

מר דין אף הדגיש שככל שמחיר הדיור גבוה יותר, כך קשה יותר למתווכים למכור. יותר מכל אחד אחר, מתווכים הם אלה שרוצים שמחיר הנדל"ן יהיה ברמה המתאימה ביותר. רק אז המכירות יהפכו לטובה יותר, ולמתווכים תהיה הזדמנות לקבל עמלות.

לדברי מר לה דין צ'ונג, מנכ"ל SGO Homes, מגמת עליית מחירי הנדל"ן היא בלתי נמנעת. עם זאת, העלייה החזקה במחירים בזמן קצר מאוד היא חריגה. לא סביר להאשים לחלוטין את המתווכים.

"יתר על כן, מתווכי נדל"ן הם אלה שלא רוצים שמחירי הבתים יעלו הכי הרבה. מכיוון שכאשר משקיעים מוכרים במחירים גבוהים, ההזדמנות לסגור עסקה תהיה קשה יותר, המתווכים יצטרכו לעבוד קשה יותר, אך במציאות, עמלות התיווך שהם מקבלים לא ישתנו", העיר מר צ'ונג.

מנקודת מבטה של גב' הו טי טו מאי, מנהלת Housing Now, מכיוון שהביקוש לדיור אינו מסופק על ידי השוק הראשוני, מחיר הדיור המשני עלה במקביל. המשקיע בפרויקט הראשוני מתבסס על מחיר המשני ועל הביקוש לדיור של האנשים כדי לקבוע את מחיר המכירה. לכן, גם מחיר הדיור הראשוני עלה.

האנוי מתכננת לשמור על תקרת המחיר המקסימלית עבור שירותי דירות על 16,500 דונג וייטנאמי/מ"ר/חודש.

ועדת העם של האנוי מבקשת את חוות דעת הציבור על טיוטת ההחלטה לפרסום מסגרת המחירים לשירותי בניית דירות בעיר.

בהתאם לכך, עבור בנייני דירות ללא מעליות, מחיר השירות המינימלי הוא 700 דונג וייטנאמי/מ"ר/חודש, המקסימום הוא 5,000 דונג וייטנאמי/מ"ר/חודש. עבור בנייני דירות עם מעליות, מחיר השירות המינימלי הצפוי הוא 1,200 דונג וייטנאמי/מ"ר/חודש; המקסימום הוא 16,500 דונג וייטנאמי/מ"ר/חודש.

המחיר הנ"ל אינו כולל הכנסות מעסקי השירות של בניין הדירות; אינו כולל שירותים יוקרתיים כגון סאונה, בריכת שחייה, טלוויזיה בכבלים, אינטרנט או שירותים יוקרתיים אחרים.

האנוי מציעה מחיר שכירות לדיור ציבורי החל מ-48,000 דונג וייטנאמי בלבד למטר רבוע לחודש

על פי טיוטת ההחלטה בנושא פרסום מסגרת מחירי השכירות עבור דיור ציבורי שהושקע ונבנה ללא שימוש בהון השקעות ציבורי או במשאבים כספיים של איגודי עובדים בהאנוי, מסגרת מחירי השכירות המוצעת היא כדלקמן.

מחיר השכירות של דיור ציבורי בהאנוי נמוך מזה שבהו צ'י מין סיטי. צילום: ת'אן וו

לבנייני דיור ציבורי בגובה של פחות מ-10 קומות יהיה מחירי שכירות הנעים בין 48,000 ל-96,000 דונג וייטנאמי/מ"ר/חודש.

בנייני דיור ציבורי הם בני 10-20 קומות, כאשר מחירי השכירות נעים בין 49,000-98,000 דונג וייטנאמי/מ"ר/חודש.

בנייני דיור ציבורי הם בני 20-30 קומות, כאשר מחירי השכירות נעים בין 73,000-146,000 דונג וייטנאמי/מ"ר/חודש.

לבנייני דיור ציבורי בגובה של 30 קומות ומעלה מחירי השכירות נעים בין 99,000 ל-198,000 דונג וייטנאמי/מ"ר/חודש.

המחיר הנ"ל אינו כולל מע"מ; עלויות תחזוקת בנייה; מחירי שירותי ניהול תפעול; עלויות רכישת ציוד פנים ומכשירי חשמל ביתיים בדיור ציבורי; עלויות רכישת ביטוח אש ופיצוץ; עלויות חניית רכב; מי ברז; שירותי טלוויזיה, שכר להנהלה ועלויות שירות אחרות...

הו צ'י מין סיטי אוסרת על חלוקת קרקעות ומכירתן ב-5 מחוזות פרברים

לאחרונה, סגן יו"ר ועדת העם של הו צ'י מין סיטי, בוי שואן קואנג, חתם והוציא החלטה מס' 83/2024 בנוגע לתקנות לקביעת אזורים בהם משקיעים בפרויקטים של נדל"ן ופרויקטים של השקעה בבנייה למגורים רשאים להעביר זכויות שימוש בקרקע עם תשתית טכנית לארגונים וליחידים לבניית בתים משלהם בעיר.

הו צ'י מין סיטי אסרה רשמית על חלוקת קרקעות ומכירתן ב-5 מחוזות פרברים. צילום: לה טואן

בהתאם לכך, משקיעים בפרויקטים של נדל"ן ופרויקטים של השקעה בבנייה למגורים ברחבי העיר אינם רשאים להעביר זכויות שימוש בקרקע עם תשתית טכנית בפרויקטים של נדל"ן ופרויקטים של השקעה בבנייה למגורים לארגונים וליחידים הבונים את בתיהם בעצמם.

משקיעים בפרויקטים של נדל"ן, פרויקטים של השקעה בבניית דיור עם מטרות יישוב מחדש באמצעות קרקעות בקומונות, עיירות ומחוזות של העיר, חייבים להבטיח את התנאים הקבועים בסעיף 31 לחוק עסקי הנדל"ן משנת 2023 ובסעיפים 1 ו-2, סעיף 45 לחוק הקרקעות משנת 2024. משקיעים רשאים להעביר זכויות שימוש בקרקע עם תשתית טכנית בפרויקטים של נדל"ן, פרויקטים של השקעה בבניית דיור עם מטרות יישוב מחדש באמצעות קרקע ליחידים שבונים את בתיהם בעצמם.

בעיר הו צ'י מין סיטי, השטח המינימלי לחלקות קרקע למגורים נפרדות הוא 36 מטרים רבועים.

ב-31 באוקטובר, פרסמה ועדת העם של הו צ'י מין סיטי את החלטה מס' 100/2024/QD-UBND הקובעת את התנאים לחלוקת קרקעות, איחוד קרקעות ושטח מינימלי לחלוקת קרקעות בהו צ'י מין סיטי. החלטה זו נכנסת לתוקף מיום החתימה ומחליפה את החלטה מס' 60/2017 של ועדת העם של העיר הקובעת את השטח המינימלי לחלוקת קרקעות.

באופן ספציפי, עבור חלקות קרקע באזור 1 הכוללות את המחוזות 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, גו ואפ, בין טאן, פו נואן, טאן בין וטאן פו, השטח המינימלי להפרדת חלקות הוא 36 מ"ר, עם רוחב חזית ועומק חלקה של לא פחות מ-3 מטר.

העיר הו צ'י מין קובעת כי השטח המינימלי לחלוקת קרקע הוא 36 מטרים רבועים עבור רובעים מרכזיים ו-80 מטרים רבועים עבור רובעים פרבריים. צילום: לה טואן

אזור 2 כולל את המחוזות 7, 12, בין טאן, ת'ו דוק סיטי ועיירות במחוזות בשטח מינימלי של 50 מ"ר, עם רוחב חזית ועומק מגרש של לא פחות מ-4 מטר.

אזור 3 כולל את המחוזות בין צ'אן, נה בה, קו צ'י, הוק מון וקאן ג'יו (למעט עיירות) בשטח מינימלי של 80 מ"ר, עם רוחב חזית ועומק מגרש של לא פחות מ-5 מטר.

עבור אדמות חקלאיות, השטח המינימלי לחלוקת קרקע לגידולים חד-שנתיים ואדמות חקלאיות אחרות הוא 500 מ"ר. עבור אדמות לגידולים רב שנתיים, אדמות לחקלאות ימית, אדמות לייצור מלח ואדמות לבעלי חיים מרוכזים הוא 1,000 מ"ר.

בנוגע לתנאים לחלוקת קרקע, חלוקת קרקע ואיחוד קרקעות חייבים להבטיח את העקרונות והתנאים הקבועים בסעיפים 1, 2 ו-3, סעיף 220 לחוק הקרקעות. לפיכך, קרקע המיועדת לחלוקה ואיחוד חייבת להיות בעלת גישה; להיות מחוברת לנתיבי תחבורה ציבורית קיימים; להבטיח אספקת מים, ניקוז וכו'.

במקרה שמשתמש הקרקע שומר חלק משטח הקרקע לשביל הליכה, שביל זה יוסכם על ידי הצדדים, והוועדה העממית של המחוז, העיר ועיריית טו דוק תהיה אחראית לבחינת המצב בפועל באזור ולבחון האם השביל עליו הוסכם על ידי הצדדים מבטיח מניעת וכיבוי אש, מערכות אספקת מים וניקוז וחשמל, על מנת לקבל אישור לפני יישום הפרדת החלקות או איחוד החלקות.

שטח הקרקע שנקבע שישמש כדרך הליכה עבור מספר חלקות אדמה (מ-2 חלקות אדמה או יותר) יומר לצורת שימוש משותפת בתעודת זכויות השימוש בקרקע ובעלות על נכסים הצמודים לקרקע.

החלטה זו חלה על ארגונים, משקי בית ויחידים אשר להם את הצורך, הזכויות והחובות הקשורים ליישום הליכי חלוקת מקרקעין ואיחוד מקרקעין. לסוכנויות המדינה יש את הסמכות ליישם הליכי חלוקת מקרקעין ואיחוד מקרקעין בהתאם להוראות החוק.

דא נאנג "מסכמת סופית" את מחירי השכירות לדיור ציבורי ולמגורי עובדים בפארקים תעשייתיים.

לאחרונה, פרסמה גם ועדת העם של העיר דא נאנג מסגרת מחירים להשכרה של דיור ציבורי ומגורי עובדים בפארקים תעשייתיים בעיר.

בהתאם לכך, עבור פרויקטים של דיור ציבורי המושקעים בבנייה שאינם משתמשים בהון ציבורי או במשאבים כספיים של איגודי עובדים, טווח מחירי השכירות הנמוך ביותר הוא עבור דירות מתחת ל-5 קומות (ללא מרתף) עם מחיר שכירות מקסימלי של 88,000 דונג וייטנאמי/מ"ר/חודש, מינימום של 57,000 דונג וייטנאמי/מ"ר/חודש.

טווח מחירי השכירות הגבוה ביותר הוא עבור דירות מ-24 קומות ועד 30 קומות (2 מרתפים) עם מחיר שכירות מקסימלי של 165,000 דונג וייטנאמי/מ"ר/חודש, מינימום של 104,000 דונג וייטנאמי/מ"ר/חודש.

בנוגע למסגרת מחירי השכירות עבור דיור ציבורי שהושקע ונבנה על ידי יחידים, דא נאנג קובעת כי לבתים פרטיים (קומה אחת, דירה סגורה, מבנה קיר לבנים נושאות, גג בטון מזוין יצוק במקום) מחיר השכירות המקסימלי הוא 58,000 דונג וייטנאמי/מ"ר/חודש, מינימום 39,000 דונג וייטנאמי/מ"ר/חודש.

לבתים בודדים (בני 2 עד 3 קומות, מבנה בטון מזוין; קירות לבנים; רצפות וגגות בטון מזוין יצוקים במקום, ללא מרתף) מחיר שכירות מקסימלי הוא 88,000 דונג וייטנאמי/מ"ר/חודש, מינימום 61,000 דונג וייטנאמי/מ"ר/חודש.

לבתים פרטיים (בני 4 עד 5 קומות, מבנה בטון מזוין; קירות לבנים; רצפות וגגות בטון מזוין יצוקים במקום, ללא מרתף) מחיר שכירות מקסימלי של 96,000 דונג וייטנאמי/מ"ר/חודש, מינימום של 66,000 דונג וייטנאמי/מ"ר/חודש (לשטח בנייה מתחת ל-50 מ"ר) ומקסימום של 75,000 דונג וייטנאמי/מ"ר/חודש, מינימום של 51,000 דונג וייטנאמי/מ"ר/חודש (לשטח בנייה מ-180 מ"ר ומעלה).

בנוגע לטווח מחירי השכירות עבור מגורי עובדים בפארקים תעשייתיים, טווח מחירי השכירות הנמוך ביותר הוא עבור דירות מתחת ל-5 קומות (ללא מרתף) עם מחיר שכירות מקסימלי של 84,000 דונג וייטנאמי/מ"ר/חודש, ומינימום של 54,000 דונג וייטנאמי/מ"ר/חודש.

מחיר השכירות הגבוה ביותר הוא עבור דירות מפחות מ-24 קומות ועד 30 קומות ומעלה (2 מרתפים), כאשר מחיר השכירות הגבוה ביותר הוא 158,000 דונג וייטנאמי/מ"ר/חודש, והנמוך ביותר הוא 100,000 דונג וייטנאמי/מ"ר/חודש.

מקור: https://baodautu.vn/batdongsan/can-ho-duoi-25-trieu-dongm2-gan-nhu-tuyet-chung-tphcm-cam-phan-lo-ban-nen-o-5-huyen-ngoai-thanh-d228982.html