דירות במחירים נוחים הן פלח פוטנציאלי שמחכה למשקיעים.

[מודעה_1]

ביקוש עצום מצרכים אמיתיים

לפי סאבילס, בתקופה 2019-2023, מחירי הנדל"ן בהאנוי עלו בממוצע של 6% לשנה ובהו צ'י מין סיטי ב-3% לשנה, בעוד שההכנסה האישית גדלה רק ב-4% ו-3% בהתאמה. פער הולך וגדל זה מקשה מתמיד על בעלות על בית עבור אנשים רבים. בנוסף, חסמים משפטיים, בעיות של יזמים ועיכובים בהנפקת פוליסות תמיכה בדיור הפכו את המצב לסיבוך עוד יותר.

שוק נדל"ן בר-קיימא מורכב לעיתים קרובות ממגוון פלחים, במיוחד מוצרים מסוג B ו-C. עם זאת, הן בהאנוי והן בהו צ'י מין סיטי, היצע הדיור מסוג זה לוקה בחסר באופן חמור. הביקוש לכ-50,000 דירות בשנה, בעיקר מאנשים בעלי הכנסה בינונית ומשקי בית צעירים, לא נענה במלואו.

הדירה החדשה שנבנתה היא פלח פוטנציאלי למשקיעים מתמונה 1 — פעילות מגזר הדירות בהו צ'י מין סיטי (צילום: Savills)

לדברי גב' ג'יאנג הוין, מנהלת המחקר ו-S22M בסאבילס, גם הו צ'י מין סיטי וגם הפרובינציות השכנות כמו בין דואנג, דונג נאי ולונג אן מתמודדות עם מחסור בדיור. בעתיד הקרוב, הו צ'י מין סיטי תחווה עלייה בפרויקטים יוקרתיים, בעוד שהיצע הדיור בר השגה מוגבל.

לעומת זאת, האנוי תתמקד בפיתוח פרויקטים מסוג B. חוסר איזון זה נובע מגורמים רבים, כולל צמיחה בהכנסות, קרן קרקע מוגבלת ועלויות קרקע גבוהות, יחד עם הליכים מנהליים מסובכים ברישוי פרויקטים חדשים של פיתוח.

עם השקעה ציבורית בתשתיות המהווה כ-6% מהתמ"ג, הממשלה מיישמת פרויקטים גדולים רבים כגון בניית כבישים, גשרים, שדות תעופה ונמלי ים. במקביל, גב' ג'יאנג אמרה כי חוק הקרקעות המתוקן יצר תנאים נוחים יותר ליישום פרויקטים אלה.

המטרה העיקרית של פרויקטים אלה היא לשפר את הקישוריות התחבורתית בין מחוזות וערים, לקצר מרחקים גיאוגרפיים וזמני נסיעה, במיוחד בין מרכזים עירוניים לאזורים פרבריים. הדבר יקל על פיתוח חברתי-כלכלי וימשוך השקעות.

"מודל הפיתוח המוכוון תחבורה ציבורית (TOD), בדרך כלל מערכת המטרו, הוכח כיעיל בפתרון בעיות תנועה ובמתן דיור. על ידי התמקדות בפיתוח אזורים סביב קווי מטרו, צפיפות הבנייה עולה, ויוצרת תנאים נוחים לנסיעה ולחיבור בין אזורים. במקביל, ניצול כספי קרקע לאורך קווי מטרו מסייע גם בהפחתת עלויות השקעה, ובכך יוצר אפשרויות דיור במחירים נוחים יותר עבור אנשים", הוסיף המומחה של סאבילס.

הדירה החדשה שנבנתה היא פלח פוטנציאלי למשקיעים מתמונה 2 — מודל TOD תומך בפיתוח דיור בר השגה

כדי להפחית את הלחץ על כספי קרקע ועלויות עירוניות, האנוי והו צ'י מין סיטי שואפות להרחיב אזורים עירוניים למחוזות שכנים כמו בין דואנג ובק נין, אמר המומחה ג'יאנג הוי. השקעה רבה בתשתיות תחבורה הקלה על תהליך זה, והפכה את אזורי הפרברים לאטרקטיביים יותר עבור משקיעים ותושבים.

דחיפה למדיניות

מומחי Savills מאמינים גם כי פרסום חוקים חדשים כגון חוק המקרקעין 2024, חוק עסקי הנדל"ן 2023 וחוק הדיור 2023 צפוי ליצור שינויים חיוביים בשוק הנדל"ן. תקנות משפטיות חדשות אלו מבטיחות לשפר את יעילות השימוש בקרקע, לפשט הליכים מנהליים וליצור תנאים נוחים יותר למשקיעים להשתתף בשוק.

"בפרט, חוק הדיור משנת 2023 פישט את תהליך הקנייה והמכירה של בתים, ובמקביל סיפק תקנות ברורות לגבי בעלות על בתים על ידי זרים. בהתאם, זרים יכולים להחזיק עד 30% מכלל הדירות בבניין ולא יותר מ-250 בתים ברובע. תקופת הבעלות היא 50 שנה וניתן להאריך אותה. עם זאת, במקרה של נישואין לאזרח וייטנאמי, זרים רשאים להחזיק בתים לצמיתות", ציינה גב' ג'יאנג.

כדי להתמודד עם מחסור הדיור ולמנוע ספקולציות בקרקעות, חוק עסקי הנדל"ן משנת 2023 הציג איסור על חלוקת קרקעות בערים גדולות החל מ-31 בינואר 2025. במקביל, חוק הדיור משנת 2023 כולל גם התאמות חשובות, המתמקדות בפיתוח דיור בערים גדולות.

בנוסף, בוטלה הרגולציה המחייבת לשמור 20% משטח הקרקע לפרויקטים מסחריים, מה שפותח הזדמנויות למשקיעים להמיר שטח זה לבניית דיור ציבורי. משקיעי דיור ציבורי ייהנו מתמריצים אטרקטיביים רבים כגון שימוש חופשי בקרקע, ללא שכירות קרקע ואפשרות לקבל הלוואות בריביות מועדפות.

הדירה החדשה שנבנתה היא פלח פוטנציאלי למשקיעים מתמונה 3 — דיור ציבורי הוא גם קרקע פורייה עבור משקיעים.

סאבילס הצהיר גם כי כדי לפתור את בעיית הדיור הולם ואת יכולת הקנייה האפשרית של אנשים, אנו זקוקים לפתרון מקיף, המשלב את נקודות החוזק של המגזר הציבורי והפרטי. אף צד בודד אינו יכול לפתור בעיה קשה זו.

בהקשר של תקציב מדינה מוגבל וריביות גבוהות, מימון פרויקטים של דיור ציבורי נתקל בקשיים רבים. במקביל, גם המגזר הפרטי מתמודד עם לחץ אינפלציוני על עלויות התשומות. לכן, שיתוף פעולה יעיל בין שני הצדדים הוא דחוף.

יעדי הפחתת פליטות פחמן עולמיות גם מוסיפים דחיפות לנושא. ספקי דיור בר השגה יכולים לסייע בהשגת יעדים אלה על ידי שיפוץ נכסים קיימים או הסבת נכסים לא מתאימים, כגון משרדים ריקים או קניונים, בתמיכת תקנות ותכנון נוחים. בנוסף, צפיפות מוגברת ותכנון יעיל ימלאו תפקיד מפתח במתן דיור בר השגה.

על ממשלת העיר להעניק תמריצים חזקים לבעלי קרקעות לעבוד יחד כדי ליצור אזורי מגורים חדשים בני קיימא. על ידי ניצול מרבי של הקרקע, שילובה עם מתקנים משותפים ושטחים ירוקים, נוכל לפתור חלקית את בעיית הדיור הדחופה יותר ויותר. תיאום הדוק בין הממשלה למשקיעים יהיה המפתח להגשמת רעיונות אלה.

[מודעה_2]
מקור: https://www.congluan.vn/can-ho-vua-tui-tien-la-phan-khuc-tiem-nang-cho-don-cac-chu-dau-tu-post314660.html