נדל"ן לא יכול להיות "בידיים חשופות" כמו בעבר!

לאחרונה, שוק הנדל"ן היה "חם" בכל חודש ובכל רבעון. "חברות גדולות" רבות בתעשיית הנדל"ן השיקו מוצרים לשוק באופן רציף, מה שהופך את ההיצע הכולל לשיפור הולך וגובר. עם זאת, רוב מוצרי הדיור נמצאים בפלח היוקרה והסופר-יוקרתי, בעוד שמוצרים במחירים נוחים "נעלמים" מהשוק.

בשיחה עם כתבים, מר נגוין טאנה קווין - מנכ"ל קבוצת טאנג לוי, ניבא: "מגזר הדיור במחיר סביר ויוקרתי יוביל את השוק בתקופה הקרובה."

מר Nguyen Thanh Quyen, המנהל הכללי של Thang Loi Group. צילום: TLD

+ כיצד אתה מעריך את סיכויי שוק הנדל"ן בתקופה הקרובה, ובמיוחד את פלח הדיור בר השגה?

אני חושב שסיכויי הפיתוח של מגזר הדיור בר השגה בעתיד הקרוב יהיו אופטימיים מאוד. בעשר השנים הבאות, בסביבות שנת 2035, השוק יחווה שני מגזרים פורחים: דיור בר השגה ודיור סופר יוקרתי. אלה יהיו שני המגזרים שיובילו את השוק, ואנחנו נערכים אליהם בשלוש השנים האחרונות.

אופטימיות זו מבוססת היטב, משום שלאחרונה, למפלגה ולממשלה היו כיוונים חזקים מאוד בשוק הנדל"ן. בחמש השנים האחרונות, בהו צ'י מין סיטי כמעט ולא היו פרויקטים חדשים, אך לאחר המיזוג, המרחב הורחב, מה שיצר הזדמנויות גדולות לעסקים בתעשייה.

+ אנשים רבים חושבים שעסקים מתמודדים עם קשיים ואף צריכים "להציל" את הנדל"ן. מה דעתך?

- עבור עסקים, אני חושב שהם צריכים רק "לפתוח חסימות" ולא "להציל". מה שצריך לפתוח חסימה זה החוק, כי המסדרון המשפטי הנוכחי אינו סינכרוני, החוקים עדיין מתנגשים, מה שגורם לעלויות נסתרות בתהליך פיתוח הפרויקט להיות גדולות מאוד.

אנשים רבים תוהים מדוע מחיר הקרקע בשוק שונה כל כך ממחיר הקרקע בפרויקט.

למעשה, כדי ליצור את רשימת מחירי הקרקעות, ישנם עד ארבעה או חמישה סוגים שונים של עלויות. קביעת מחירי הקרקעות לפי שיטת העודף הקודם היא כמו "טבעת זהב" הקושרת עסקים.

בכל פעם הציגה המועצה מחיר שונה. למרבה המזל, לממשלה היו הוראות ברורות: להמשיך ולשמור על שיטת העודפים אך להוסיף מקדמי התאמה ורשימת מחירי קרקעות שיוצאו מעת לעת כל 5 שנים. כאשר המדינה מקשיבה ומסירה צווארי בקבוק חוקיים, זהו תנאי חשוב שיעזור לעסקים להתגבר על קשיים.

+ כיצד אתה תופס את הפוטנציאל של מגזרי הדיור הציבורי והדיור המסחרי בעלות נמוכה?

- בסיפור של פיתוח דיור בר השגה, ישנם כיום שני פלחים עיקריים: דיור מסחרי בעלות נמוכה ודיור ציבורי. אני מאמין שבעתיד הקרוב, עסקים רבים ישתתפו בכך.

הסיבה לתנועה כה חזקה היא ששלושת צווארי הבקבוק העיקריים הקודמים הוסרו במידה רבה, כ-2.5 מתוך 3 נקודות. ראשית, עלויות התשומות כעת שקופות יותר. שנית, רמת בקרת הרווחים הועלתה מ-10% ל-13%, מה שיצר מוטיבציה גדולה יותר לעסקים. שלישית, קבוצת היעד לקנייה, השכרה והשכרת דיור ציבורי הורחבה גם היא, מה שסייע לשוק להפיק תועלת אמיתית רבה יותר.

עבור עסקים, רווח של מעל 10%, שהוא גבוה מריביות הבנקים בהקשר הנוכחי של "כסף זול" , מספיק כדי להניע השקעה.

+ כיצד אתה מעריך את המחזור הנוכחי של שוק הנדל"ן?

- שוק הנדל"ן הוייטנאמי נמצא במחזור הרביעי שלו, שהחל בשנות ה-90 עם כניסתו לתוקף של חוק הקרקעות. שוק הנדל"ן פועל תמיד במחזורים עם שיאים, שפל והתאוששות. ככל שהמחזור גבוה יותר, כך משרעת התנודות גדולה יותר.

וייטנאם היא אחת משתי מדינות בלבד בעולם המיישמות מערכת של בעלות על קרקעות בניהול המדינה עבור כל העם.

זהו מודל מיוחד, היוצר יתרון תחרותי ייחודי, אך כל יתרון צריך להיבנות מחדש באופן מתמיד. אני מאמין שעם יציבות פוליטית וניהול חזק של הממשלה, וייטנאם תמשיך לשמור על תנופת הצמיחה החזקה שלה.

+ אתם חושבים שזהו מחזור טיהור של השוק. אז למה עסקים צריכים להתכונן?

- נדל"ן כרגע לא יכול להיעשות בידיים חשופות כמו בעבר. משקיעים שרוצים לשרוד חייבים להיות בעלי שלושה גורמים מרכזיים: מימון קרקע, מימון יציב ויכולת יישום אמיתית.

יצרנו ברית של ארבעה מפעלים גדולים, שכל אחד מהם לוקח על עצמו חלק משרשרת הערך, החל מפיתוח קרנות קרקע, בנייה ועד גימור פנים. מבנה זה מסייע בחלוקת סיכונים וביצירת סינרגיה. אני מאמין שמודל זה ייצור מוצרים שיענו על צרכים אמיתיים ויתרום להיווצרות גל של פיתוח דיור ציבורי בעשר השנים הבאות.

אם ל-10% מאוכלוסיית וייטנאם אין כיום בית, אז זו ההזדמנות עבורם לרכוש את ביתם הראשון. אני באמת מאמין בזה ומקווה שזה יהפוך בקרוב למציאות.

+ תודה רבה!

מקור: https://congluan.vn/lam-bat-dong-san-khong-the-tay-khong-bat-giac-nhu-truoc-10315874.html