יש לשים לב להשקעה בדיור לעובדים.

ב-29 באוגוסט, סגן יו"ר האסיפה הלאומית נגוין חאק דין עמד בראש מושב לדיון במספר נושאים מרכזיים, בהם התגלו דעות שונות בנוגע לטיוטת חוק הדיור (מתוקן).

הימנעו מניגודי חוק בין חוקים שונים.

בדוח מסכם על כמה נושאים עיקריים שנדונו ותוקנו בטיוטת חוק הדיור (מתוקן), ציין יו"ר ועדת החוק של האסיפה הלאומית, הואנג טאן טונג: סוגיות המדיניות בטיוטת חוק הדיור (מתוקן) צריכות להיות עקביות עם טיוטת חוק הקרקעות (מתוקן) וחוק ההשקעות. בנוגע לעקביות עם טיוטת חוק הקרקעות (מתוקן), ציין יו"ר ועדת החוק כי עדיין קיימות שתי דעות שונות לגבי צורת השימוש בקרקע עבור פרויקטים מסחריים של דיור (סעיף 4, סעיף 36):

רוב הדעות מציעות להשאיר את התקנות בנוגע לסוגי קרקעות המותרים לפרויקטים מסחריים של דיור כפי שהן בחוק הדיור הנוכחי (זכויות שימוש בקרקע למטרות מגורים, זכויות שימוש בקרקע הן למגורים והן למטרות אחרות, וזכויות שימוש בקרקע למטרות מגורים שנרכשו באמצעות הסכמים) כדי למנוע פרצות והפסדי הכנסות עקב הפרשי ערך קרקע בעת מתן אפשרות לשימוש בסוגי קרקעות אחרים לפרויקטים מסחריים של דיור.

חלק מהדעות תומכות בהוראות הצעת חוק הדיור (מתוקן) שהגישה הממשלה במושב החמישי בנוגע להוספת שני סוגי קרקעות נוספים לפרויקטים מסחריים של דיור כדי למסד את המדיניות בהחלטה מס' 18-NQ/TW מיום 16 ביוני 2022, של הוועידה החמישית של הוועד המרכזי של קונגרס המפלגה ה-13.

ועידת קבוצת העבודה המיוחדת של האסיפה הלאומית המשיכה את דיונה בטיוטת חוק הדיור (מתוקן). צילום: VNA.

במהלך הדיון במושב ה-25, רוב חברי הוועדה הקבועה של האסיפה הלאומית הסכימו עם הצעת הוועדה הקבועה של הוועדה לעניינים משפטיים לרשת את הוראות חוק הדיור הנוכחי.

בנוגע לתוכן הקשור לחוק ההשקעות, לאחר מחקר, הוועדה הקבועה של האסיפה הלאומית הסכימה עם הצעת הוועדה הקבועה של הוועדה לעניינים משפטיים כדלקמן: כדי למנוע סתירות משפטיות בין חוקים שונים, להבטיח פישוט של הליכי השקעה ועסקים, ולהפחית את עלויות הציות לחוק עבור אזרחים ועסקים, יש לתקן את סעיף 4 לסעיף 35 של טיוטת חוק הדיור (מתוקן) כדי לחבר את התקנות על הסדר והנהלים להשקעה בפרויקטים של דיור בין שלושת החוקים בנושא השקעה, בנייה ודיור, להסיר את התוכן החופף על הליכי השקעה כפי שהוזכר לעיל, ולהרחיב את זכותם של משקיעים לבחור את צורת ההשקעה (אישור או הקמת עסק) כפי שמוצג בטיוטת החוק.

בנוגע לשיפוץ ובנייה מחדש של בנייני דירות (פרק ה' של הצעת החוק), הוועדה הקבועה של הוועדה המשפטית של האסיפה הלאומית אימצה את חוות דעתם של חברי האסיפה הלאומית ותיקה את סעיפים 68, 69 ו-70 של הצעת החוק כדלקמן: עבור בנייני דירות ישנים (שנבנו לפני 1994), הוראות חוק הדיור הנוכחי בנוגע ליישום מקדם K לפיצוי דירות ימשיכו לחול; עבור בנייני דירות חדשים שנבנו לאחר 1994 והזכאים לשיפוץ עקב התאמתם לתכנון, בעלי הדירות אחראים לתרום כספים לשיפוץ בניין הדירות ויכולים לשלם כספים אלה בהתאם להתקדמות הפרויקט או לאחר מסירת הדירה בהתאם לתוכנית הפיצויים, התמיכה וההתיישבות שאושרה. אם לא יתרום כספים לשיפוץ בניין הדירות, הם יפוצו עבור זכויות השימוש בקרקע וערך הדיור הנותר (אם קיים) בהתאם לתקנות הממשלה.

בנוגע לתקנה לפיה התאחדות העבודה הכללית של וייטנאם היא המשקיעה בדיור ציבורי ובדיור עובדים (סעיף 3, סעיף 78), יו"ר הוועדה המשפטית ציין כי עדיין קיימות שתי דעות שונות בנושא זה:

חוות דעת מסוג 1: תומכת בתקנה לפיה התאחדות העבודה הכללית של וייטנאם היא הגוף המנהל להשקעה בפרויקטים של דיור ציבורי להשכרה של עובדים, כפי שהוצע על ידי התאחדות העבודה הכללית של וייטנאם במסמך מס' 7177/TLĐ-BQLDA.

הדעה השנייה מציעה כי אין לכלול את הסתדרות העובדים הכללית של וייטנאם כמשקיעה בפרויקטים של דיור ציבורי ודיור עובדים בטיוטת חוק הדיור המתוקן, כפי שהוצע על ידי הממשלה. זוהי סוגיה חדשה, ותוכנית הפיילוט שבוצעה עד כה (על פי החלטת ראש הממשלה) נתקלה במכשולים רבים ועדיין אינה בשלה מספיק כדי להיכלל בחוק. לכן, מוצע כי הסתדרות העובדים הכללית של וייטנאם תפתח הצעה שתדווח לאסיפה הלאומית לצורך בחינה, שתאפשר יישום פיילוט של המדיניות לפיה הסתדרות העובדים הכללית של וייטנאם היא המשקיעה בפרויקטים של דיור ציבורי לתקופה מסוימת. אם היא תוכיח את עצמה כיעילה, יש לכלול אותה בחוק.

בנוגע לקרקע לבניית דיור ציבורי (סעיף 81), הוועדה הקבועה של ועדת העניינים המשפטיים של האסיפה הלאומית דיווחה והציעה שתי אפשרויות. לאחר דיון במושב ה-25, הוועדה הקבועה של האסיפה הלאומית הסכימה עם אפשרות 1 כפי שהוצעה על ידי הוועדה הקבועה של ועדת העניינים המשפטיים.

בנוגע לבניית מגורי עובדים באזורי תעשייה (סעיפים 90 ו-92), יו"ר הוועדה המשפטית ציין כי חוות דעת רבות תומכות בבניית מגורי עובדים בתוך שטח הקרקעות המסחריות והשירותיות של אזורי תעשייה כפי שנקבע בטיוטת החוק שהגישה הממשלה.

ישנן דעות המצביעות על כך שאין ליישם תקנות בנוגע לבניית מגורי עובדים בתוך אזורי תעשייה משום שהן סותרות את סעיפים 19 ו-77 לחוק ההשקעות. יש להגביל את בניית מגורי עובדים בתוך אזורי תעשייה כדי להבטיח את בטיחות העבודה וביטחון האזורים.

יש לשקול את התקנות הנוגעות ליזמי פרויקטים ואת התנאים להפיכה ליזם פרויקטים בפרויקטים של בניית דיור.

במהלך הדיון, נציג האסיפה הלאומית, לה טי טאנה לאם (ממשלחת מחוז האו גיאנג), הצהיר כי סעיף 2, סעיף 35 לטיוטת החוק קובע כי במקרה שצוין בפסקה 1, סעיף א', לסעיף זה, על המשקיע בפרויקט בניית דיור לעמוד בתנאים הבאים: הון עצמי כקבוע בחוק עסקי הנדל"ן לביצוע כל פרויקט; הזכות להשתמש בקרקע לביצוע כל סוג של פרויקט השקעה בבניית דיור כקבוע בחוק זה, או קרקע שהוקצתה או הוחכרה כקבוע בחוק הקרקעות; והיכולת והניסיון ליישם את הפרויקט כקבוע בחוק.

חברת הקונגרס לה טי טאן לאם טענה כי תקנה כזו מיותרת ועלולה לגרום לחפיפה. לכן, היא הציעה להסיר תקנה זו מטיוטת חוק הדיור (מתוקנת). בנוסף, כדי לשפר עוד יותר את טיוטת החוק, חברת הקונגרס לה טי טאן לאם הציעה גם סקירה של ההוראות בסעיף 1, סעיף 35 וסעיף 1, סעיף 58...

הנציג נגוין טאנה נאם - חבר משלחת האסיפה הלאומית ממחוז פו טו, נשא את דבריו.

בהתייחסו לתקנות הנוגעות לדרישות כלליות לפיתוח, ניהול ושימוש בדיור, ציין ציר האסיפה הלאומית נגוין טאן נאם (משלחת מחוז פו טו) כי סעיף 5 קובע כי "באזורים עירוניים מסוג I, סוג II וסוג III, ובמחלקות, מחוזות וערים השייכים לאזורים עירוניים מיוחדים, על המשקיע בפרויקט בניית דיור לבנות דיור למכירה, השכרה או חכירה-רכישה". ציר נגוין טאן נאם טען כי תקנה זו אינה מתאימה, אינה מעשית ויוצרת קשיים למשקיעים ולאנשים בעת רכישת בתים באזורים עירוניים...

לדברי חבר הקונגרס נגוין טאנה נאם, במציאות, אנשים במחוזות המידלנד וההררי רוצים לעתים קרובות להשתמש בקרקע כדי לבנות את בתיהם ולעצב אדריכלות שתתאים למנהגים, למסורות ולהרגלי החיים של משפחותיהם ויחידיהם, בין אם באזורים כפריים ובין אם באזורים עירוניים מסוג II ו-III. לכן, אם התקנה הנ"ל תיושם, היא לא תהיה אפשרית ביישובים רבים.

יתר על כן, כאשר יזמים צריכים לבנות בתים על הקרקע, הדבר מגדיל את עלויותיהם, מה שמוביל למחירי בתים גבוהים יותר עד שהם מגיעים לקונים. כתוצאה מכך, הקונים עדיין צריכים להוציא סכום כסף משמעותי כדי לשפץ או לשפר חלקים מהבית, מה שהופך את המחיר הסופי לגבוה מדי בהשוואה להכנסתם ולצרכיהם.

מתוך דאגה בנוגע להליכים מנהליים, ציר האסיפה הלאומית פאם טרונג נגיה (משלחת מחוז לאנג סון) הצהיר כי אתר אינטרנט המתמחה בסטטיסטיקות על רמת החיים ברחבי העולם מראה כי בשנת 2023, יחס מחירי הדיור להכנסה בווייטנאם דורג במקום ה-14 מתוך 107 מדינות שנבדקו, ובמקום ה-11 מתוך 38 מדינות באסיה. בממוצע, מחיר הדיור בווייטנאם הוא פי 23.5 מההכנסה השנתית של משק בית. באופן אידיאלי, יחס זה יהיה בין פי 5-7. הליכי השקעה הם אחת הסיבות הבסיסיות לעלייה בעלויות, מה שמוביל לעליית מחירי הבתים, במיוחד באזורים עירוניים ובאזורי תעשייה, מה שהופך את הדיור באזורים אלה ללא בר השגה עבור רוב האוכלוסייה...

חבר הפרלמנט פאם טרונג נגיה ציין כי הצעת החוק צמצמה וקיצרה כמה הליכים בהשוואה לחוק הנוכחי. עם זאת, ניתן לצמצם עוד יותר כמה הליכים מנהליים. באופן ספציפי, סעיף 4 לסעיף 37, הקובע את ההודעה על מסירה מלאה של דיור על ידי סוכנות ניהול הדיור המרכזית או המחוזית כפי שנקבע על ידי הממשלה, מציין כי זהו הליך מנהלי חדש שאינו כלול בחוק הנוכחי ויש לו חפיפות רבות להליך אישור תוצאות קבלה במסגרת חוק הבנייה.

יתר על כן, סעיף 4 לסעיף 35 קובע כי, עבור פרויקטים בהם נדרשים גם אישור מדיניות השקעה וגם אישור משקיע על פי חוק ההשקעות, אם מספר משקיעים מציעים לבצע פרויקט בניית דיור, לאחר אישור מדיניות ההשקעה, משקיעים אלה רשאים לאשר משקיע מוסמך או להקים חברה או קואופרטיב לטפל בהליכים להכרה בבעל הפרויקט. לפיכך, לאחר אישור מדיניות ההשקעה וגם אישור המשקיע, המשקיעים עדיין צריכים לעשות צעד נוסף כדי להפוך לבעל הפרויקט.

לכן, חבר הקונגרס פאם טרונג נגיה הציע לבחון ולבחון מחדש כמה הליכים מנהליים צומצמו וכמה נוספו לטיוטת החוק, על מנת לספק בסיס לדיון על ידי נציגי האסיפה הלאומית במושב השישי הקרוב.

בסיכום הדיון, סגן יו"ר האסיפה הלאומית, נגוין חאק דין, הצהיר כי הדעות שהובעו על ידי חברי האסיפה הלאומית היו כנותנות לב, בעלות תובנות ואחראיות ביותר, תוך התמקדות בתוכן המרכזי של הצעת החוק. הדעות הסכימו באופן כללי עם רבות מהנקודות ששולבו ותוקנו; יחד עם זאת, הן ניתחו והעמיקו נקודות רבות ותרמו הצעות מעשיות וספציפיות רבות לשיפור הצעת החוק.

חברי האסיפה הלאומית העריכו מאוד את רוח העבודה האחראית והפרואקטיבית של הגוף המוביל בבחינת החוק ובניסוחו. הם תיאמו עם הגופים הרלוונטיים תחת הדרכתה הצמודה של הוועדה הקבועה של האסיפה הלאומית כדי לשלב ברצינות את הדעות שהובעו על ידי חברי האסיפה הלאומית במושב החמישי, תוך תיקון ושכלול טיוטת החוק.

לאחר ועידה זו, מזכ"ל האסיפה הלאומית ירכז את נקודות הדיון ויגיש דו"ח לחברי האסיפה הלאומית ולסוכנויות הרלוונטיות לצורך לימוד, הסבר ועידון נוסף של הצעת החוק. הוועדה הקבועה של האסיפה הלאומית תתאם בשיתוף פעולה הדוק עם הממשלה כדי להורות לסוכנות המובילה האחראית על האימות, לסוכנות המנסחת ולסוכנויות הרלוונטיות להמשיך ללמוד ולהסביר לעומק את חוות דעתם של חברי האסיפה הלאומית שנדונו היום, כמו גם את חוות דעתם של משלחות האסיפה הלאומית, הסוכנויות והארגונים הרלוונטיים, על מנת לעדן עוד יותר את הטיוטה; ולבקש את חוות דעת הממשלה לפני הגשתה לאסיפה הלאומית לדיון ואישור במושב השישי.

לפי סוכנות הידיעות VNA

מָקוֹר