היזהרו מקדחת הקרקע עקב אפקט המיזוג

לפני הידיעה על מיזוג מחוזות וקומונות להרחבת שטחי פיתוח, שוק הנדל"ן ביישובים רבים "התחמם" לפתע שוב לאחר תקופה ארוכה של קיפאון. זוהי הזדמנות חדשה למשקיעים, המבטיחה להביא שולי רווח גדולים ונזילות גבוהה בתגובה לצורכי המעבר של קאדרים, עובדי מדינה, עובדי ציבור ועובדים. עם זאת, כדי להימנע מליפול למטריצת אינפלציית המחירים, על המשקיעים לנקוט משנה זהירות ולשקול היטב את המידע הסותר הנוכחי.

תוצרת קרקע באזור העירוני נאם וין ין מבוקשה על ידי משקיעים, מה שגורם לעלייה דרמטית במחירי הקרקע.

בימים האחרונים, באזור העיר נאם וין ין, מחירי הקרקעות מתחממים מיום ליום. חשבון פייסבוק בשם Thuy Do פרסם כי מחיר מגרש של 100 מ"ר על כביש באורך 16.5 מטר, קרוב לרחוב Ly Nam De באזור העיר נאם וין ין הוא 4.6 מיליארד דונג וייטנאמי, מחיר של יותר מ-40 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר. מספר שעות קודם לכן, פייסבוק זה פרסם גם מגרש של 240 מ"ר, עם חזית של 8 מטר, למכירה במחיר של יותר מ-8.4 מיליארד דונג וייטנאמי, שווה ערך למחיר של יותר מ-35 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר.

בתוך זמן קצר בלבד (לפני ואחרי ראש השנה הירחי של אט טיי), מחיר המכירה של מגרשים באזור העירוני נאם וין ין נטה לעלות בחדות, בממוצע של 15-30%. אלו סימנים יוצאי דופן, למרות שהתשתית העירונית בעבר לא חוותה פריצות דרך רבות. מידע על פרויקט האזור העירוני האקולוגי שהשקיעה VinGroup באזור אגם סאו וו נמצא רק בשלב מחקר השקעות.

מר פאן ואן הונג, נציג חברת Sea Holding Investment and Trading Joint Stock Company (וין ין), יחידה בעלת ניסיון של שנים רבות בעסקי נדל"ן בוין ין, אמר: "לפני שהמידע על מיזוג מחוזות וקומונות על פי מדיניות הממשלה , שוק הנדל"ן במחוז רשם התאוששות."

מחירי הקרקעות באזורים רבים במחוז רשמו עליות גבוהות, הנעות בין 15% ל-20% מהערך הכולל, במיוחד באזור העירוני נאם וין ין, מחירן של חלקות מסוימות עלה עד פי 1.5 בהשוואה למחיר שלפני ראש השנה הירחי.

מידע על עסקאות מוצלחות מופיע יותר ויותר באתרי רשתות חברתיות. עם זאת, עם תנודות חזקות כאלה, שיעור הסיכון יהיה גבוה מאוד, משקיעים צריכים להיות ערניים, לחקור תוכניות פיננסיות מדעיות ואופטימליות כדי להבטיח את הסיכון הנמוך ביותר. במקביל, יש צורך בהערכה מלאה של התשתיות והחזון לפיתוח, כך שניתן יהיה לממש השקעות לטווח קצר או ארוך באופן יזום בעת הצורך.

בעשרת הימים האחרונים, שוק הקרקעות בעיר וייט טרי, במחוז פו טו, חווה עלייה חדה במחירים, במיוחד באזורים פרבריים מסוימים. מחירי הקרקעות ברובעים מרכזיים כמו טאנה מיאו, ג'יה קאם, טרונג וונג, באך האק, טו סון... עלו ב-20-30%, אפילו באזורים מסוימים עם תשתית תנועה סינכרונית רשמו עלייה של עד 50% בהשוואה לסוף שנת 2023.

מחירי הקרקעות משתנים מדי שעה, אפילו בן לילה, כל חלקת אדמה עלתה בעשרות עד מאות מיליוני דונג, למרות ששוק הנדל"ן בפו טו יציב במשך שנים רבות. הסיבה לכך היא השפעת מידע החוזים את מיזוג מחוזות וין פוק והואה בין לתוך פו טו, ומטה הסוכנויות ימוקם בעיר וייט טרי, כדי לתפוס את גל ההשקעות, משקיעים רבים במחוז למדו במהירות על ההזדמנות להשקיע בקרקעות בווייט טרי, בציפייה שבחודשים הקרובים מחיר המכירה יעלה כדי להרוויח.

מומחים רבים בתעשיית הנדל"ן מנתחים כי מיזוג של מחוזות וערים לא ייצור רעידת אדמה במחירי הקרקעות, משום שאופי המיזוג רק מרחיב את מרחב הפיתוח עבור היישוב החדש, ולא משנה את המצב הכלכלי יתר על המידה.

בעוד שיתבצע מיזוגים לייעול המנגנון, מספר עובדי המדינה, עובדי הציבור והעובדים במגזר הממלכתי יקטן משמעותית, מה שמוביל לכך שהביקוש לנדל"ן במרכזים מנהליים חדשים לא יגדל כפי שציפו המשקיעים.

המציאות הוכיחה זאת, כמו במקרה של מיזוג הא טיי ומה לין לתוך האנוי בשנת 2008. באותה תקופה, אנשים רבים ציפו שמחירי הקרקעות בהא דונג, סון טיי או מה לין "יפרצו" מיד לאחר המיזוג, אולם במציאות לקח 10-15 שנים עד שמחירי הקרקעות עלו הודות להשקעה בפיתוח תשתיות ולדינמיות של הכלכלה המקומית.

ניתן לראות כי למידע על מיזוג המחוזות היו וישנן השפעות רב-ממדיות על שוק הנדל"ן. הדבר גרם ל"גלי" הנדל"ן להופיע בתדירות גבוהה יותר ויותר, ולהתחזק יותר ויותר.

בפרט, הלחץ הזה בשילוב עם המידע שהפרובינציה החלה ברציפות בפרויקטים של דיור ציבורי בערים פוק ין ווין ין והמידע שחברת VinGroup מתכוננת להשקיע באזור עירוני באזור אגם סאו וו בשטח של 2,500 דונם בעבר הקרוב, תרמו גם הם ליצירת "קדחת קרקעות" חדשה.

כדי לעשות עסקים בצורה בטוחה ויעילה, תוך הבטחת נושאי ביטוח לאומי, משקיעים צריכים להיות זהירים ביותר, ולהימנע מלהיקלע למצב שבו הם נלכדים בתכסיסים מתוחכמים יותר ויותר של מתווכי קרקעות להגדלת מחירים.

כתבה ותמונות: דוק צ'ונג

מקור: https://baovinhphuc.com.vn/Multimedia/Images/Id/125468/Can-trong-voi-con-sot-dat-do-hieu-ung-sap-nhap