צורך דחוף בבניית דיור ציבורי - חלק 1: היכן שיש בעיות, יש פתרונות

בהנחיה 34-CT/TW, העריכה המזכירות כי יעדים רבים לפיתוח דיור ציבורי באסטרטגיית פיתוח הדיור הלאומית לשנת 2020 ובחזון לשנת 2030 לא הושגו. היצע הדיור הציבורי עדיין מוגבל בהשוואה לביקוש בפועל, בעוד שהמחיר הממוצע עדיין גבוה מדי בהשוואה להכנסת המוטבים.

בנוסף, לניהול המדינה של דיור ציבורי עדיין יש חולשות וחסרונות רבים. שיעור מימון הקרקע לפיתוח דיור ציבורי באזורים עירוניים, כמו גם תמיכת תקציב המדינה בתוכניות אשראי מועדפות עבור מגזר זה, עדיין נמוך; משאבים חברתיים לא גויסו בצורה משמעותית להשתתפות...

סדרה זו של סיבות גרמה לפיתוח הדיור הציבורי לא להיות כמצופה למרות תמיכות מדיניות רבות. דבר זה גם מקשה מאוד על השגת היעדים שנקבעו. סדרה של קשיים "מחייבים" את היעדים.

הקושי של "קשירת" המטרה

מר הואנג האי - מנהל מחלקת ניהול שוק השיכון והנדל"ן ( משרד הבינוי ) אמר: נכון לעכשיו, עדיין ישנם יישובים שלא פרסמו בהקדם תוכניות ליישום הפרויקט "השקעה בבניית לפחות מיליון יחידות דיור ציבורי עבור אנשים בעלי הכנסה נמוכה ועובדי פארקים תעשייתיים בתקופה 2021-2030"; לא זיהו בבירור את הביקוש לקרקעות להשקעה בבניית דיור ציבורי כבסיס לתכנון להקצאת קרקע מספקת לפיתוח דיור ציבורי... במקביל, חברות רבות המשקיעות בבניית דיור ציבורי עדיין מתמודדות עם קשיים בגישה לקרקעות כגון תכנון הקצאת קרקעות, פרסום פרויקטים של משיכת השקעות. לחלק מהפרויקטים אושרו מדיניות השקעה ובחרו משקיעים, אולם יישום ההשקעות והבנייה אינו מתקיים על פי לוח הזמנים...

בנוסף, חלוקת הון אשראי מועדף בסך 120,000 מיליארד דונג וייטנאמי עדיין איטית בהשוואה לרצון ולצרכים המעשיים. שלא לדבר על כך שאין הרבה בנקים מסחריים שמשתתפים בהלוואות לתמיכה בפיתוח דיור ציבורי - העיר מר חי.

בשנת 2024, הממשלה קבעה יעד של השלמת 130,000 יחידות דיור ציבורי ברחבי המדינה. עם זאת, נתונים סטטיסטיים עד סוף הרבעון הראשון של 2024 מראים כי המדינה השלימה רק 8 פרויקטים של דיור ציבורי, פחות מ-30% ממספר הדירות שנקבע. התקדמות זו מראה כי היעד של השלמת 130,000 יחידות דיור ציבורי השנה עדיין רחוק למדי מה"יעד" וידרוש מאמצים רבים להשגתו.

מנקודת מבט מקומית, מר הוין טאן חיט - סגן מנהל מחלקת הבנייה של הו צ'י מין סיטי, אמר כי הקושי הגדול ביותר כיום הוא היעדר הון להשקעה מהתקציב, ולכן לא ניתן להקצות אותו במלואו לבניית תוכניות דיור חברתי בבעלות המדינה כדי לפתור באופן מלא את הבעיות עבור נושאי מדיניות כגון קאדרים, עובדי מדינה, עובדי ציבור וכו'.

נכון לעכשיו, הו צ'י מין סיטי הקצתה רק 10% מההון ליישום תוכניות דיור חברתי. מעתה ועד 2025, על פי התוכנית, נדרשים 37,700 מיליארד וונד. עם זאת, העיר מסוגלת לעמוד רק בתקציב של כ-3,770 מיליארד וונד. עד 2030, העיר זקוקה ל-86,400 מיליארד וונד אך תוכל להקצות רק 8,600 מיליארד וונד מהתקציב ואת היתרה ניתן להשתמש רק ממקורות הון חברתי.

סוג גמיש

יש הטוענים שאחת הסיבות לכך שתוכנית הדיור החברתי לא צלחה היא משום שהיא מוכרת בתים לאנשים שאינם יכולים להרשות לעצמם לקנות אותם. מר נגוין ואן דין - מומחה משפטי לנדל"ן, ציין: בנוסף למוצרי דיור חברתי למכירה והשכרה-רכישה, נושא הדיור החברתי להשכרה זקוק גם למדיניות שתקדם פיתוח. מכיוון שדיור חברתי מכוון בעיקר לקבוצות בעלות הכנסה נמוכה.

לדברי מומחה זה, חוק הדיור משנת 2023, שנכנס לתוקף ב-1 באוגוסט, ביטל את התקנה לפיה משקיעים בפרויקטים של דיור ציבורי חייבים להזמין 20% משטח הרצפה להשכרה. משמעות הדבר היא שאם ניתן למכור 100% מהדירות, המדינה צריכה להשלים את ההיצע עבור דירות להשכרה חלופיות.

חוק הדיור משנת 2023 קובע רק שסוג הדיור לעובדי פארקי תעשייה הוא להשכרה. לפיכך, לקבוצות בעלות הכנסה נמוכה שאינן עובדות בפארקי תעשייה, כגון פועלי כפיים ועובדים עצמאיים באזורים עירוניים, כמעט ואין הזדמנות לגשת לדיור ציבורי להשכרה.

מר טרין קוואנג מין - ראש מועצת ניהול הפרויקטים של מוסדות איגודי העובדים - התאחדות העבודה הכללית של וייטנאם, שחולק את אותה דעה, ציין: בניית דיור ציבורי למכירה היא קשה מאוד מכיוון שההליכים ארוכים, מחיר המכירה גבוה מהכנסתם של עובדים בעלי הכנסה נמוכה; התקנות אינן אטרקטיביות למשקיעים עם מגבלת רווח של 10% בלבד... לכן, פיתוח דיור ציבורי להשכרה יהיה סביר יותר, יענה על הצרכים בפועל, יתאים להכנסת העובדים. יתר על כן, הביקוש לשכירות גדול מאוד, בעוד שההיצע מועט, מחיר השכירות בשוק גבוה מאוד.

נכון לעכשיו, התאחדות העבודה הכללית של וייטנאם הציעה תוכנית להשכרת דיור ציבורי, עם מחירי שכירות שווים או נמוכים ממחיר השוק. דוגמה אופיינית לכך היא פרויקט הפיילוט להשכרת דיור ציבורי של התאחדות העבודה הכללית של וייטנאם במחוז הא נאם, שהושק זה עתה והושכר במלואו תוך זמן קצר.

מחיר השכירות של פרויקט זה נע בין 1.2 ל-1.4 מיליון דונג וייט לחודש, בעוד שמחירי השכירות מחוץ לפרויקט נעים בין 2 ל-3 מיליון דונג וייט לחודש. עם זאת, לדברי מר מין, ישנם 3 קשיים בבניית דיור ציבורי להשכרה, שהם משיכת משאבי השקעה, מיקום הפרויקט ומחיר השכירות.

מנקודת מבט עסקית, מר לה הוא נגיה - מנהל חברת המסחר בבנייה לה טאנה, ניתח את הדברים הבאים: אם משקיעים ב-1,000 יחידות דיור ציבוריות, כל יחידה עולה כ-500 מיליון וונד, עלות ההשקעה גם היא תהיה עד 500 מיליארד וונד. בהשכרה במחיר של 3-3.5 מיליון וונד לחודש, עם כמות של 1,000 יחידות, המשקיע ירוויח בין 3-3.5 מיליארד וונד לחודש, 30-35 מיליארד וונד לשנה.

אם המשקיע לווה באופן מסחרי בריבית של מעל 10-13% לשנה, 500 מיליארד דונג וייטנאמי יצטרך לשלם 50 מיליארד דונג וייטנאמי בריבית והמשקיע בוודאי יפסיד כסף. בינתיים, בחוק הדיור 2023, פיתוח דיור ציבורי להשכרה יניב רק 10% מהרווח ממכירת דיור ציבורי. על פי התקנות החדשות, דיור להשכרה לא יקבל עוד השקעה ממשלתית בטכנולוגיה ותשתיות חברתיות, כך שאף משקיע לא מעז לעשות פרויקט דיור ציבורי להשכרה - הדגיש מר נגיה.

הסר מהמדיניות

בעוד שרשויות מקומיות רבות מתמודדות עם קשיים ביישום מדיניות דיור חברתי, בעיר האי פונג, יישום מדיניות זו השיג תוצאות יוצאות דופן. עד כה, עיריית האי פונג אישרה את המדיניות ובחרה משקיעים עבור 31 פרויקטים של דיור חברתי בהיקף כולל של 36,600 יחידות; מתוכם, 9 פרויקטים החלו להיבנות בהיקף כולל של כ-15,000 יחידות. עם מספר זה, בתקופה שבין 2021 ל-2025, צפוי כי יושלמו כ-16,200 יחידות ויעלו על יעד פיתוח הדיור החברתי שקבעה הממשלה, העומד על 15,400 יחידות.

זה מראה שעדיין קיימים קשיים אך יש לפתור אותם, החל מהמדיניות, והסיפור של האי פונג הוא גם דוגמה אופיינית לכך. כדי להשיג תוצאות חיוביות אלו, העיר האי פונג פעלה בקפידה אחר הוראות החוק בנוגע לעסקי הנדל"ן והדיור. בהתאם לכך, ועדת המפלגה של העיר האי פונג הקדישה תשומת לב להנחיות, מועצת העם של העיר אישרה 5 החלטות, ועדת העם של העיר פרסמה 13 החלטות רלוונטיות ליישום.

בפרט, העיר האי פונג יישמה בגמישות וביעילות מנגנונים ומדיניות קיימים לשיפור סביבת ההשקעות והעסקים, ובמיוחד הליכי דיור; כולל דיור ציבורי. בכך, נוצרה סביבה עסקית שקופה, פתוחה וידידותית, מושכת פרויקטים רבים של השקעה בקנה מידה גדול, ועונה ביעילות על צרכי האנשים לקנות ולשכור דיור ציבורי.

המנהל הואנג האי הודיע ​​כי למרות שהושגו כמה תוצאות חשובות, יישום פיתוח הדיור הציבורי עדיין סובל מכמה ליקויים. נכון לעכשיו, משרד הבינוי מתמקד ביישום, השלמה והדרכת יישובים ליישום צווים, החלטות וחוזרים המפרטים ומנחים את יישום חוק הדיור 2023 וחוק עסקי הנדל"ן 2023 לאחר פרסומם.

במקביל, משרד הבינוי ממשיך לדחוק ביישובים לפתח בדחיפות תוכנית ספציפית ליישום השקעה בפרויקטים של דיור חברתי על מנת להבטיח את השגת היעדים שנקבעו, בהתבסס על יעד הפרויקט "השקעה בבניית לפחות מיליון דירות דיור חברתי עבור אנשים בעלי הכנסה נמוכה ועובדי פארקים תעשייתיים בתקופה שבין 2021 ל-2030" והיעדים על פי נספח הדיור החברתי שיושלם בשנת 2024.

כדי ליישם את האסטרטגיה הלאומית לפיתוח דיור לתקופה 2021-2030, עם חזון לשנת 2045, שלח משרד הבינוי מסמך לוועדות העם של המחוזות והערים המנוהלות על ידי הממשל המרכזי בנושא פיתוח והתאמת תוכניות פיתוח דיור לשנת 2024 ולתקופה 2021-2025; המגדיר בבירור את הצרכים והמטרות של דיור ציבורי לאנשים בעלי הכנסה נמוכה, דיור לכוחות המזוינים של העם ודיור לעובדים... כדי לעמוד בחוק הדיור 2023.

בנוסף ליישום תוכנית הפיקוח של האסיפה הלאומית בשנת 2024, האסיפה הלאומית תבצע פיקוח עליון בנושא "יישום מדיניות וחוקים בנושא ניהול שוק הנדל"ן ופיתוח דיור ציבורי משנת 2015 ועד סוף 2023". נושא הפיקוח נועד להעריך את התוצאות שהושגו, המגבלות והקשיים; לזהות גורמים ולהבהיר את אחריותם של סוכנויות, ארגונים ויחידים לשיפור יעילות יישום המדיניות והחוקים בנושא ניהול שוק הנדל"ן ופיתוח דיור ציבורי. משם, להציע פתרונות לשיפור המדיניות והחוקים הקשורים.

עם השתתפות סינכרונית של כל המערכת הפוליטית ברוח פרואקטיבית, "בכל מקום שיש בעיה, יש פתרון", יישום מדיניות הדיור החברתי יעמוד ביעדים שנקבעו כמו גם בציפיות החברתיות.

שיעור 2: להקל על העובדים לגשת

מקור: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/cap-thiet-xay-dung-nha-o-xa-hoi-bai-1-vuong-o-dau-go-o-do/20240813041652594