אילו עלויות הופכות את מחירי הבתים לגבוהה באופן חריג?

מחירי הדירות בהאנוי עולים באופן חריג, הרבה מעבר ליכולתם של רוב האנשים בעלי הכנסה ממוצעת ונמוכה לקנות בית - צילום: N.TRAN

על פי משרד הבינוי , מחירי הדיור הנוכחיים מורכבים מעלויות קרקע, בנייה, ריבית על הלוואות, רווחי עסקים, מיסים ועמלות תיווך...

כדי לשלוט במחירי הדיור, ישנם מומחים הממליצים על פתרונות להתאמת מחירי הקרקע, חישוב מיסים, אגרות וריבית על הלוואות פרויקטים ברמות מתאימות, תוך שליטה במחירי חומרי הקלט, איזון היצע וביקוש ומניעת ספקולציות בנדל"ן.

מחירן של דירות בינוניות הוא גם 100 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר.

על פי משרד הבינוי, ברבעון השני של השנה, בהאנוי, מחירי המכירה של כמה פרויקטים של דירות עלו בחדות, ביניהם מחירי הדירות באזור העירוני רויאל סיטי עלו ב-33%, דירות The Pride עלו ב-33%, אזור העיר My Dinh Song Da - סודיקו עלו ב-32%, ו-Vinhomes West Point עלו ב-28%. בכמה אזורים עירוניים ותיקים כמו אזור העיר Trung Hoa - Nhan Chinh, מחירי הדירות עלו גם הם ב-25%, ואזור הדירות ליישוב מחדש בנאם Trung Yen עלה ב-20%.

מחיר המכירה הממוצע של דירות במאי 2024 עלה בהשוואה לסוף 2023, ובפרט בפרויקט אודיק ווסטלייק ב-56.7 מיליון וונד/מ"ר, ד'אל דוראדו ב-85.3 מיליון וונד/מ"ר, מגדל HDI ב-160.1 מיליון וונד/מ"ר, פליז הומס ב-53.9 מיליון וונד/מ"ר, גולד סיזן ב-63.8 מיליון וונד/מ"ר.

משרד הבינוי הצהיר כי בעבר, מחירי הדירות הבינוניות נעו בין 50 ל-70 מיליון וונד למ"ר, אך כעת מחיר העסקה עלה ל-70 עד 100 מיליון וונד למ"ר.

לדוגמה, לפרויקט Noble Crystal Tay Ho יש מחיר מכירה של כ-187 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר, ולפרויקט Mandarin Garden בין 80 ל-105 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר. במיוחד בפרויקט The Grand ברחוב Hai Ba Trung, ברובע הואן קיאם, לחלק מהדירות יש מחיר מכירה של כמעט מיליארד דונג וייטנאמי/מ"ר.

בהו צ'י מין סיטי, ברבעון השני של 2024, פלח הדירות הבינוניות גדל ב-2%, פלח הדירות היוקרתי גדל ב-5% בהשוואה לתקופה המקבילה ב-2023. המחסור בהיצע חדש דחף גם הוא כלפי מעלה את מחירי המכירה של פרויקטים של דירות משומשות בהו צ'י מין סיטי.

באופן ספציפי, לפרויקט הדירות סיטי גארדן מחיר מכירה ממוצע של 85 מיליון וונד רנד למ"ר, עלייה של 18%; פרויקט אנטוניה (רובע 7) ופרויקט מאסטרי טאו דיאן (ת'ו דוק סיטי) עלו ב-11% ו-10% בהתאמה. בסוף הרבעון השני, מחיר הדירות בהו צ'י מין סיטי עלה בממוצע של כ-6% בהשוואה לסוף 2023.

לחלק מפרויקטי הדירות בהו צ'י מין סיטי מחירי מכירה גבוהים, כגון קנטאוויל אן פו שעלה ב-22.6% ל-54.5 מיליון דונג וייט/מ"ר, זניטי (מחוז 1) עלתה ב-18.2% ל-101.4 מיליון דונג וייט/מ"ר, גרין וויו (מחוז 7) עלתה ב-25.1% ל-53.9 מיליון דונג וייט/מ"ר, ו"הפנורמה" (מחוז 7) עלתה ב-15.5% ל-69.6 מיליון דונג וייט/מ"ר.

למה המחירים גבוהים בצורה יוצאת דופן?

סקרים והערכות שנערכו לאחרונה על ידי משרד הבינוי מראים כי עלות אגרות השימוש בקרקע למטר רבוע של דיור גבוהה למדי. באזור הדיור של GP Invest בהאנוי, היא עומדת על כ-15 מיליון/36.35 מיליון דונג וייטנאמי, השווה ערך ל-41.5% ממחיר המכירה; פרויקט הדירות בהאי פונג עומד על 6.67 מיליון/34.54 מיליון דונג וייטנאמי, השווה ערך ל-19.3% ממחיר המכירה; פרויקט הדיור הנמוך בהאי פונג עומד על 60.14 מיליון/156.83 מיליון דונג וייטנאמי.

באופן דומה, באזור העיר דונג טאנג לונג, בעיר תו דוק (HCMC), מדובר ב-2.34 מיליון/8.84 מיליון דונג וייטנאמי. בפרויקט הווילות באזור העיר צ'אן מיי, במחוז בין דואנג, דמי שימוש בקרקע מהווים 16.3% ממחיר המכירה.

על פי משרד הבינוי, אם מחיר הקרקע של 2024 יוחל, אגרת השימוש בקרקע של הפרויקטים תמשיך לעלות בחדות. באופן ספציפי, אגרת השימוש בקרקע במבנה מחירי הדיור של פרויקט GP Invest תעלה ב-60%, אזור העיר דונג טאנג לונג, העיר טו דוק תעלה בכ-60-65%, ופרויקט הווילה צ'אן מיי תעלה ב-50% ממחיר המכירה.

משרד הבינוי העריך כי יישום מחירון קרקע חדש קרוב לשוק בתקופה הקרובה יעלה את מחיר המכירה של בתים ונדל"ן בממוצע של 15-20% בהשוואה לתקופה הקודמת. באופן ספציפי, עלות ההשקעה בבנייה למ"ר של דיור בפרויקט הדיור GP Invest (האנוי) היא 5.1 מיליון/36.3 מיליון דונג וייטנאמי, המהווים כ-14.1% ממחיר המכירה. פרויקט הדירות בהאי פונג הוא 15.7 מיליון/34.5 מיליון דונג וייטנאמי, המהווים כ-45.5% ממחיר המכירה. פרויקט הדיור הנמוך בהאי פונג הוא 31.2 מיליון/156.8 מיליון דונג וייטנאמי, המהווים 20.53% ממחיר המכירה של בתים...

בנוסף, למרות שלכל פרויקט קנה מידה ותוצרים שונים, עלויות ההשקעה בבניית פרויקטים של דיור בתקופה האחרונה השתנו מעט או לא משמעותיות עקב עלייה בעלויות מניעה וכיבוי שריפות, כך הצהיר משרד הבינוי.

בנוגע לעלות גיוס הון ליישום דיור, על פי משרד זה, אם פרויקטים של דיור לוים הון מסחרי בין 30% ל-70% מסך הון ההשקעה בפרויקט, עלות הריבית תהיה כ-3% ל-5% מסך עלות ההשקעה בבנייה. עלות המכירה הרגילה של פרויקטים של דיור מסחרי היא בין 3% ל-7% ממחיר מכירת הנדל"ן, ובפרויקטים מסוימים היא יכולה להגיע עד 15% ממחיר מכירת הבית.

הקבוצה האחרונה המרכיבה את מחירי הדיור הנוכחיים היא עלויות מס, רווחים ועלויות ניהול בעלי הפרויקטים עבור דיור רבי קומות, בין 10% ל-20%, ועבור דיור נמוך קומות, בין 20% ל-30% ממחיר המכירה.

מקור: משרד הבינוי - גרפיקה: T.DAT

איך להוריד את מחירי הבתים?

בהתבסס על כל סוגי העלויות ויחס העלויות המרכיבות את מחיר מכירת הבית כנ"ל, בראיון עם טואי טרה , אמר מר נגוין צ'י טהאן, סגן נשיא איגוד תיווכי הנדל"ן, כי מחירי הקרקעות הנוכחיים גבוהים מאוד בהשוואה להכנסה של אנשים, ולכן סוכנויות ניהול צריכות להתאים את מחירי הקרקע למציאות.

"העיקרון של מחירי קרקעות לפי השוק מתאים לאזורים עירוניים שהתפתחו ביציבות, עם פרמטרים ברורים של עסקאות כגון מחוז 1, העיר ת'ו דוק (HCMC), הואן קיאם, בה דין, מחוזות דונג דה (האנוי). עם זאת, באזורים לא מפותחים, אם לא נתאים את מחירי הקרקעות כדי ליצור תנופת פיתוח, זה יהיה מסוכן מאוד", אמר מר טאנה.

מר טהאן ציטט לקח מסין שמראה שעסקים בונים הרבה בתים אך המחירים גבוהים (בין היתר בגלל מחירי הקרקע הגבוהים) ולכן לא ניתן למכור את הבתים. כאשר עסקים נמצאים בצרות, הממשלה לא יכולה להציל אותם. כי בסופו של דבר, קונה הבית הוא זה שמקבל את ההחלטה הסופית.

לדברי מר לה הואנג צ'או - יו"ר איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי, מבנה מחירי הקרקע של פרויקט דיור כולל דמי שימוש בקרקע ועלויות פינוי אתרים, שהם סכום גדול בהתאם לצפיפות הבנייה של כל פרויקט.

מנקודת מבטו של מיזם השקעות נדל"ן, מר נגוין קוק חאן, יו"ר חברת DTJ Investment and Distribution Joint Stock Company, הדגיש כי הדבר החשוב ביותר עבור מיזמים המשקיעים כיום בפרויקטים של דיור הוא זמן. קיצור הזמן לביצוע הליכים הקשורים לפרויקטים של דיור באמצעות תקנות ברורות יסייע למיזמים להפחית את עלויות הציות, ובכך להפחית את מחירי הדיור.

לדברי מר טאנה, כיוון הפיתוח של שוק הנדל"ן צריך להיות לכיוון יציבות ושיפור איכות חייהם של האנשים. רווח של 10-20% ממחיר המכירה של הבית של משקיע הנדל"ן הוא נורמלי, אך יש צורך לבחון את המציאות כדי לראות אם זה נכון, מכיוון שישנם פרויקטים גדולים של נדל"ן, שנבנו על קרקע חדשה לחלוטין, שמושכים קונים, והרווח של משקיע הפרויקט גדול פי כמה ממספר המחלקה הסטטיסטית.

מומחי נדל"ן רבים סבורים גם שכדי לאזן בין היצע וביקוש הדיור הנוכחיים, יש צורך להגדיל את היצע הדיור בעלות נמוכה. היצע זה תלוי במידה רבה בהשתתפות משרדי ממשלה ורשויות מקומיות. יתר על כן, יש צורך לשנות את החשיבה כלפי אי ניצול קרקעות, אלא שליטה בעלויות הקרקע ברמה המתאימה להכנסה של רוב האנשים. עם עלויות הקרקע הגבוהות הנוכחיות, עסקים רבים לא יעזו להשקיע בפרויקטים, מה שיקשה על הגדלת היצע הדיור בעתיד הקרוב.

כדי להפחית את מחירי הדיור הנוכחיים, אמר מר לה הואנג צ'או כי יש לעשות את 6 הדברים הבאים:

1. להפחית את עלויות הקרקע.

2. הפחתת מיסים ועמלות נלווים.

3. הפחתת עלויות ריבית.

4. שמירה על עלויות יציבות של חומרי קלט לפרויקט, כולל דלק וחשמל.

5. כיצד לפשט את תהליך אישור פרויקטי דיור, ובכך להפחית את עלויות הציות לתקנות.

6. למנוע ספקולציות בנדל"ן, ליצור במכוון רמות מחירים וירטואליות למטרות רווח, להגדיל את הפיקדון למכירות פומביות של קרקעות ל-20%, ולהעניש בחומרה את אלו שנוטשים את הפיקדונות שלהם לאחר שזכו במכירה הפומבית.

ישנן גם סיבות ספקולטיביות, היוצרות מחירים וירטואליים.

משרד הבינוי אישר גם כי מחירי הדיור הגבוהים נובעים בין היתר ממשקיעי נדל"ן המנצלים את המחסור בשוק כדי להציע מחירים גבוהים. עמותות, קבוצות ספקולנטים, משקיעים ויחידים הפועלים כמתווכים משבשים את השוק כדי "לנפח מחירים וליצור מחירים וירטואליים".

בדרך כלל, משקיעים בפרויקטים של דיור מוציאים כ-3% ממחיר מכירת הבית לקומת המסחר ולמתווך המכירות, אך קומות המסחר בוחרות לעתים קרובות בהתאם למצב השוק להוסיף את המחיר בעת ביצוע עסקאות עם לקוחות, הפרש זה אינו קבוע ויכול להיות 5% ממחיר המכירה, 10% ממחיר המכירה או 20% ממחיר מכירת הבית.

לדוגמה, פרויקט דיור נמוך בהונג ין מחיר מכירה של 7-8 מיליארד וונד ליחידה, הפרש המחירים הממוצע הוא כ-750 מיליון וונד, אך כאשר השוק מתקרר, הפרש המחירים הוא רק 250 מיליון וונד ליחידה.

פרויקט נדל"ן בבנייה ברובע 7, הו צ'י מין סיטי - צילום: קוואנג דין

מחסור בהיצע דיור, מחירים קדחתניים, עסקאות ריאליות נמוכות

קדחת מחירי הנדל"ן בהאנוי מתחילת השנה העלתה סוגיות רבות בנוגע למדיניות פיתוח הדיור הנוכחית לאזרחים. מחירי הנדל"ן עלו ברציפות במהלך הרבעונים והגיעו לרמת מחירים חדשה בשמיים, העולה בהרבה על רמת המחירים שלפני שנה, והעסקאות האמיתיות בשוק פחתו. בעוד שהיצע הדיור ממשיך להיות נדיר, דיור בר השגה "נכחד", היצע הדיור הציבורי והדיור לבעלי הכנסה נמוכה קטן, וכמעט ואין היצע חדש בהאנוי ובהו צ'י מין סיטי. מחירי הדיור גבוהים, ורוב האנשים עם הכנסה ממוצעת ונמוכה שיש להם צרכים אמיתיים לדיור אינם יכולים להרשות לעצמם לקנות בית.

לנוכח סימנים חריגים בשוק הנדל"ן, ראש הממשלה ייפגש בתקופה הקרובה עם תאגידים וקבוצות בתחום הנדל"ן כדי לדון בפתרונות להקלה על השוק.

על פי דו"ח המנתח את מבנה העלויות, מחיר המכירה והסיבות לעליית מחירי הנדל"ן ששלח לאחרונה משרד הבינוי למשרד הממשלה (18 בספטמבר), היצע הדיור במדינה כולה נמצא בירידה משמעותית. ברבעון השני של 2024 הושלמו רק 9 פרויקטים של דיור, בהיקף של כ-6,000 דירות, בתים צמודי קרקע ובתים טוריים שהוכנסו לשימוש. ואם נספור את המחצית הראשונה של השנה, היצע הדיור שהושלם הגיע רק לכ-9,000 דירות, בתים צמודי קרקע ובתים טוריים. מספר פרויקטי הדיור שקיבלו רישיון לבנייה חדשה עומד על כ-20,000 יחידות בלבד.

המחסור בדיור ובאספקת קרקעות בהאנוי מאז סוף 2023 דחף את מחירי הדיור לעלות במהירות. כמה פרויקטים של דירות יוקרה באזור האגם המערבי שנפתחו למכירה מציעים מחיר מבוקש ראשוני של מעל 100 מיליון דונג וייט למ"ר. בינתיים, אזור העירוני הגדול Vinhomes Co Loa השיק לאחרונה את מוצריו עם מחירים של מעל 300 מיליון דונג וייט למ"ר עבור בתים טוריים. ראוי לציין כי מגרשים למכירה פומבית בכפרים כפריים ובפרברים של האנוי כמו הואי דוק, ת'אן אואי ופוק טו, 30-40 ק"מ ממרכז העיר, עלו גם הם ליותר מ-100 מיליון דונג וייט למ"ר.

משרד הבינוי מזהה גורמים ופתרונות להורדת מחירי הדיור

4 סיבות לעליית מחירי הדירות:

1. מחירי הקרקע עולים בהתאם למחירון הקרקע החדש, מכירות פומביות של קרקעות גבוהות פי כמה ממחיר ההתחלה, מה שמעלה את רמת מחירי הקרקע.

2. תופעת "יצירת מחירים וירטואליים וניפוח מחירים" על ידי ספקולנטים ויחידים העוסקים בתיווך נדל"ן.

3. מחסור בנדל"ן ובהיצע דיור כדי לענות על צרכי רוב האנשים בעלי הכנסה נמוכה ובינונית.

4. התנודות הכלכליות האחרונות הקשורות לשוקי המניות, האג"ח והזהב גרמו לזרימה חזקה של כסף לנדל"ן במטרה למצוא "מקלט" בטוח.

6 פתרונות להורדת מחירי הדירות:

1. הסרת קשיים בהליכים ובחוקיות, הגדלת היצע השוק, קידום פיתוח שוק בטוח ובר-קיימא.

2. לתקן את עבודת מכירות פומביות הקרקעות, לשכלל את הרגולציה על מכירות פומביות קרקעות על ידי הגדלת הפיקדונות, קביעת מחירי התחלה קרובים יותר למציאות, קיצור משך הזמן לתשלום זכיות במכירות פומביות והגבלת מציעים למטרות ספקולטיביות.

3. לחקור ולהציע מדיניות מס לאנשים שבבעלותם בתים וקרקעות רבים כדי להגביל ספקולציות.

4. גיבוש פתרונות ואמצעים להגבלת ההשפעות השליליות של פרסום רשימות מחירון חדשות לקרקעות בהתאם לחוק הקרקעות משנת 2024.

5. מודל פיילוט של מרכז עסקאות נדל"ן וזכויות שימוש בקרקע המנוהל על ידי המדינה.

6. לחזק את הפיקוח והבדיקה של ארגון מכירות פומביות של זכויות שימוש בקרקע, הגשת הצעות מחיר לפרויקטים המשתמשים בקרקע, ניהול יעיל של פעילויות עסקיות של שירותי נדל"ן, זירות מסחר בנדל"ן ופעילויות תיווך.

דיור בעל הכנסה נמוכה במדינות שכנות

על פי עיתון "הארץ" (תאילנד) שדיווח בתחילת אפריל, מזכ"ל מועצת ההשקעות (BOI), נאריט ת'רדסטיראסוקדי, אמר כי תמריצי מס הדיור אושרו על ידי המועצה ב-15 במרץ. תמריצים אלה הם חלק מהשלב השלישי של הפרויקט למתן הלוואות לתמיכה באנשים בעלי הכנסה נמוכה לרכישת בתים פרטיים ודירות, שהוצע על ידי הבנק הממשלתי לדיור של תאילנד (GHB).

נכון לעכשיו, תוכנית הסיוע במס חלה רק על בתים בשטח מינימלי של 70 מ"ר עבור בתים פרטיים ודירות בשטח רצפה של לפחות 24 מ"ר. לדברי מר ת'רדסטיראסוקדי, בנק ישראל תמך בפרויקטים של דיור לעובדים בעלי הכנסה נמוכה מאז 1993. מתוכם, בנק ישראל השתתף באספקת 44 פרויקטים של דירות עם 34,900 דירות במחוזות בנגקוק, נונתאבורי, סמוט פראקאן, פאתום טאני, נאקון פאתום וצ'ונבורי.

ממשלת מלזיה הודיעה ב-17 בספטמבר כי תשיק לפחות 23 פרויקטים חדשים של דיור בר השגה במסגרת תוכנית הדיור העממי (PPR) ברחבי המדינה, כך על פי סוכנות הידיעות ברנמה. סגן שר השיכון והשלטון המקומי (KPKT), דאטוק איימן אתירה סאבו, אמר כי נכון לספטמבר 2024, ממשלת מלזיה השלימה 166 פרויקטים של דיור בר השגה, עם 104,081 יחידות דיור עבור עובדים בעלי הכנסה נמוכה, והיא ממשיכה לבנות 16 פרויקטים נוספים.

בתים בפרויקט PPR עולים בין 45,000 ל-60,000 רינגיט (10,700 עד יותר מ-14,000 דולר) ליחידה. פרויקטים עתידיים יצוידו במתקנים חדשים, שיסייעו בשיפור איכות חייהם של התושבים.

מקור: https://tuoitre.vn/chi-phi-nao-khien-gia-nha-cao-bat-thuong-20240923083409462.htm