אילו עלויות גורמות למחירי הדירות לעלות באופן חריג?

מחירי הדירות בהאנוי עולים בצורה יוצאת דופן, ועולים בהרבה על יכולתם של רוב בעלי ההכנסה הבינונית והנמוכה - צילום: N.TRAN

על פי משרד הבינוי , מחירי הדיור הנוכחיים מורכבים מעלויות קרקע, עלויות בנייה, ריבית על הלוואות, רווחי עסקים, מיסים ועמלות תיווך...

כדי לשלוט במחירי הדיור, ישנם מומחים הממליצים על פתרונות כגון התאמת מחירי הקרקעות, חישוב מיסים, עמלות וריביות מתאימים על הלוואות לפרויקטים, תוך שליטה במחירי חומרי הגלם, איזון היצע וביקוש ומניעת ספקולציות בנדל"ן.

מחירן של דירות בינוניות הוא גם 100 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר.

על פי משרד הבינוי, ברבעון השני של השנה, מחירי הדירות המבוקשים של כמה פרויקטים של דירות בהאנוי עלו משמעותית. באופן ספציפי, מחירי הדירות ברויאל סיטי עלו ב-33%, ב-The Pride ב-33%, ב-My Dinh Song Da-Sudico ב-32% וב-Vinhomes West Point ב-28%. באזורים עירוניים ישנים יותר כמו Trung Hoa-Nhan Chinh, מחירי הדירות עלו גם הם ב-25%, בעוד שדירות יישוב מחדש בנאם טרונג ין ראו עלייה של 20%.

מחיר המכירה הממוצע של דירות במאי 2024 עלה משמעותית בהשוואה לסוף 2023. באופן ספציפי, אודיק ווסטלייק תומחר ב-56.7 מיליון וונד/מ"ר, ד' אל דוראדו ב-85.3 מיליון וונד/מ"ר, HDI Tower ב-160.1 מיליון וונד/מ"ר, פליז הומס ב-53.9 מיליון וונד/מ"ר, וגולדסייסון ב-63.8 מיליון וונד/מ"ר.

משרד הבינוי ציין כי בעבר, מחירי המבוקש ומחירי העסקה של דירות בטווח הביניים נעו בין 50 ל-70 מיליון וונד למטר רבוע, אך כיום מחירי העסקאות עלו ל-70 עד 100 מיליון וונד למטר רבוע.

לדוגמה, לפרויקט Noble Crystal Tay Ho מחיר המכירה הוא כ-187 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר, בעוד שמחיר המכירה של Mandarin Garden נע בין 80 ל-105 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר. ראוי לציין כי בפרויקט The Grand ברחוב Hai Ba Trung, ברובע הואן קיאם, חלק מהדירות מתומחרות בכמעט מיליארד דונג וייטנאמי/מ"ר.

בהו צ'י מין סיטי, במהלך הרבעון השני של 2024, שוק הדירות הבינוניות רשם עלייה של 2%, בעוד ששוק הדירות היוקרתי גדל ב-5% בהשוואה לתקופה המקבילה ב-2023. המחסור בהיצע חדש דחף גם הוא כלפי מעלה את מחירי המכירה של פרויקטים של דירות משומשות בהו צ'י מין סיטי.

באופן ספציפי, לפרויקט הדירות סיטי גארדן מחיר מבוקש ממוצע של 85 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר, עלייה של 18%; פרויקט אנטוניה (מחוז 7) ופרויקט מאסטרי טאו דיאן (עיר ת'ו דוק) עלו ב-11% ו-10% בהתאמה. עד סוף הרבעון השני, מחיר הדירות הממוצע בהו צ'י מין סיטי עלה בכ-6% בהשוואה לסוף 2023.

מספר פרויקטים של דירות בהו צ'י מין סיטי ראו עליות מחירים משמעותיות, כמו Cantavil An Phu, שעלה ב-22.6% ל-54.5 מיליון דונג וייט/מ"ר; Zenity (מחוז 1), שעלה ב-18.2% ל-101.4 מיליון דונג וייט/מ"ר; Green View (מחוז 7), שעלה ב-25.1% ל-53.9 מיליון דונג וייט/מ"ר; ו-The Panorama (מחוז 7), שעלה ב-15.5% ל-69.6 מיליון דונג וייט/מ"ר.

מה גרם למחירים הגבוהים באופן חריג?

סקרים והערכות שנערכו לאחרונה על ידי משרד הבינוי מראים כי דמי השימוש בקרקע גבוהים למדי ביחס למחיר המכירה למטר רבוע של דיור. בפרויקט הדיור של GP Invest בהאנוי, הסכום עומד על כ-15 מיליון וונד וייטנאמי / 36.35 מיליון וונד וייטנאמי, השווה ערך ל-41.5% ממחיר המכירה; בפרויקט דירות בהאי פונג, הסכום עומד על 6.67 מיליון וונד וייטנאמי / 34.54 מיליון וונד וייטנאמי, השווה ערך ל-19.3% ממחיר המכירה; ובפרויקט דיור נמוך בהאי פונג, הסכום עומד על 60.14 מיליון וונד וייטנאמי / 156.83 מיליון וונד וייטנאמי.

באופן דומה, באזור העירוני דונג טאנג לונג, בעיר טו דוק (הו צ'י מין סיטי), דמי השימוש בקרקע הם 2.34 מיליון/8.84 מיליון דונג וייטנאמי. בפרויקט הווילות באזור העירוני צ'אן מיי במחוז בין דואנג, דמי השימוש בקרקע מהווים 16.3% ממחיר המכירה.

על פי משרד הבינוי, אם יוחלו מחירי הקרקע של 2024, אגרת השימוש בקרקע עבור פרויקטים תמשיך לעלות בחדות. באופן ספציפי, אגרת השימוש בקרקע במבנה המחירים של פרויקטים של GP Invest תעלה ל-60%, אזור העיר דונג טאנג לונג בעיר טו דוק תעלה לכ-60-65%, ופרויקט הווילה צ'אן מיי תעלה ל-50% ממחיר המכירה.

משרד הבינוי מעריך כי יישום מחירי הקרקע החדשים, המשקפים מקרוב את מחירי השוק, יוביל לעלייה ממוצעת של 15-20% במחירי הדיור והנדל"ן בהשוואה לתקופה הקודמת. באופן ספציפי, עלות ההשקעה בבנייה למטר רבוע של דיור בפרויקט הדיור GP Invest (האנוי) היא 5.1 מיליון וונד/36.3 מיליון וונד, המהווים כ-14.1% ממחיר המכירה. עבור פרויקטים של דירות בהאי פונג, מדובר ב-15.7 מיליון וונד/34.5 מיליון וונד, המהווים כ-45.5% ממחיר המכירה. עבור פרויקטים של דיור נמוכים בהאי פונג, מדובר ב-31.2 מיליון וונד/156.8 מיליון וונד, המהווים 20.53% ממחיר המכירה...

יתר על כן, למרות שכל פרויקט שונה בקנה מידה ובמוצר, עלויות ההשקעה בפרויקטים של דיור נותרו יציבות יחסית או שהשתנו רק במעט בתקופה האחרונה עקב עלייה בעלויות בטיחות האש, הצהיר משרד הבינוי.

בנוגע לעלות ההלוואה לפרויקטים של דיור, על פי המשרד, אם פרויקטים של דיור לווים 30-70% מסך הון ההשקעה ממקורות מסחריים, הוצאות הריבית יהיו כ-3-5% מסך עלות ההשקעה בבנייה. בינתיים, הוצאות המכירה האופייניות לפרויקטים של דיור מסחרי נעות בין 3-7% ממחיר הנכס, כאשר חלק מהפרויקטים עשויים להגיע ל-15% ממחיר הבית.

המרכיב האחרון של מחירי הדיור הנוכחיים הוא עלות המסים, הרווח ודמי הניהול עבור בעל הפרויקט, הנעים בין 10-20% עבור דיור רבי קומות ו-20-30% עבור דיור נמוך קומות.

מקור: משרד הבינוי - גרפיקה: T. ĐẠT

איך נוכל להוריד את מחירי הדירות?

בהתבסס על כל העלויות והפרופורציות שלהן המרכיבות את מחיר המכירה של בתים כפי שהוזכר לעיל, בראיון לעיתון Tuoi Tre , אמר מר נגוין צ'י טהאן, סגן יו"ר איגוד מתווכי הנדל"ן, כי מחירי הקרקעות הנוכחיים גבוהים מאוד בהשוואה להכנסה של אנשים, ולכן סוכנויות ניהול צריכות להתאים את מחירי הקרקע למציאות.

"העיקרון של תמחור קרקעות מבוסס שוק מתאים לאזורים עירוניים מבוססים עם פרמטרים ברורים של עסקה, כגון מחוז 1 ותו דוק סיטי (הו צ'י מין סיטי), ומחוזות הואן קיאם, בה דין ודונג דה (האנוי). עם זאת, באזורים לא מפותחים, אם לא נתאים את מחירי הקרקע כדי ליצור תמריצים לפיתוח, זה יהיה מסוכן מאוד", אמר מר טאנה.

מר טהאן ציטט את הדוגמה של סין, שם חברות בנייה בונות בתים רבים אך במחירים גבוהים (בין היתר בשל עלויות הקרקע הגבוהות), מה שהופך אותם לבלתי ניתנים למכירה. כאשר חברות אלו מתמודדות עם קשיים, הממשלה אינה מסוגלת לחלץ אותן. בסופו של דבר, קונה הבית הוא זה שמקבל את ההחלטה הסופית.

אולי יעניין אותך גם

הנדל"ן חוזר לביקוש אמיתי.VTV.vn - ההתפתחויות ברבעון הראשון של 2026 מראות כי שוק הנדל"ן מתרחק מהטירוף הספקולטיבי וחוזר למסלול בר-קיימא של ביקוש אמיתי לדיור.

כמעט 5 דונם של אדמה הוחזרו ברובע טאנה שואן; מחירי הנדל"ן נכנסים ל"משחק חדש".חדשות הנדל"ן בשבוע האחרון הובילו לדיווחים על הפיתוח העירוני הרב-תכליתי הראשון של האנוי; דירה ישנה במחיר של 4.5 מיליארד דונג וייטנאמי נמצאת בשוק כבר חצי שנה, אך הקונים עדיין מקווים לירידות מחירים נוספות; ומחירי הדירות בהו צ'י מין סיטי הגיעו לשיא של כמעט 200 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר.

56% מהיצע הדירות בהו צ'י מין סיטי עולה על 110 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר.(NLĐO) - לנוכח מצב זה, המגמה של מעבר דירה לאזורים פרבריים ולפרובינציות שכנות הופכת בולטת יותר ויותר.

לדברי מר לה הואנג צ'או, יו"ר איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי, מבנה עלות הקרקע של פרויקט דיור כולל דמי שימוש בקרקע ועלויות פינוי קרקע, שהם סכום משמעותי בהתאם לצפיפות הבנייה של כל פרויקט.

מנקודת מבטה של ​​חברת השקעות נדל"ן, מר נגוין קוק חאן, יו"ר חברת השקעות ודילטור DTJ, הדגיש כי הגורם החשוב ביותר עבור עסקים המשקיעים כיום בפרויקטים של דיור הוא זמן. קיצור הזמן הנדרש להשלמת הליכים הקשורים לפרויקטים של דיור באמצעות תקנות ברורות יסייע לעסקים להפחית את עלויות הציות, ובכך להוריד את מחירי הדיור.

לדברי מר טהאן, כיוון הפיתוח של שוק הנדל"ן צריך לשאוף ליציבות ולשיפור איכות החיים של האנשים. שולי רווח של 10-20% ממחיר המכירה עבור יזמי נדל"ן הם נורמליים, אך יש לבחון זאת כדי לראות אם זה אכן נכון, מכיוון שישנם פרויקטים גדולים של נדל"ן, שנבנו על קרקע חדשה לחלוטין, שמושכים קונים, והרווחים של יזמי הפרויקטים גדולים פי כמה מהנתונים המדווחים על ידי מחלקת הסטטיסטיקה.

מומחי נדל"ן רבים מאמינים גם שכדי לאזן בין ההיצע והביקוש הנוכחיים לדיור, יש צורך להגדיל את היצע הדיור בר השגה. היצע זה תלוי במידה רבה במעורבות של משרדים, מחלקות ורשויות מקומיות. יתר על כן, יש צורך בשינוי חשיבה, תוך התרחקות מניצול קרקעות מופרז והתמקדות בשליטה על עלויות הקרקע ברמה שתהיה ברת קיימא לרוב האוכלוסייה. עם עלויות הקרקע הגבוהות הנוכחיות, עסקים רבים יהססו להשקיע בפרויקטים, מה שיקשה על הגדלת היצע הדיור בעתיד.

כדי להוריד את מחירי הדיור הנוכחיים, מר לה הואנג צ'או מאמין שיש לעשות את ששת הדברים הבאים:

1. להפחית את עלויות הקרקע.

2. הפחתת מיסים ועמלות נלווים.

3. הפחתת הוצאות ריבית.

4. שמירה על עלויות יציבות של חומרי קלט לפרויקט, כולל דלק וחשמל.

5. כיצד נוכל לפשט את תהליך אישור פרויקטי דיור, ובכך להפחית את עלויות הציות?

6. להילחם בספקולציות בנדל"ן וביצירה מכוונת של רמות מחירים מלאכותיות למטרות רווח, להעלות את סכום הפיקדון למכירות פומביות של קרקעות ל-20%, ולקנוס בחומרה את אלו שמאבדים את פיקדוןם לאחר שזכו במכירה הפומבית.

ישנן גם סיבות הקשורות לספקולציות וליצירת מחירים מלאכותיים.

משרד הבינוי אישר גם כי מחירי הדיור הגבוהים נובעים בין היתר מכך שיזמי נדל"ן מנצלים את המחסור בשוק כדי להציע נכסים במחירים גבוהים. קבוצות ספקולטיביות, משקיעים ויחידים המעורבים בפעילות תיווך משבשים את השוק כדי "לנפח מחירים וליצור מחירים מלאכותיים".

בדרך כלל, יזמי פרויקטים של דיור מקצים כ-3% ממחיר הבית לסוכנויות נדל"ן או מתווכים, אך סוכנויות אלו מתאימות לעתים קרובות את המחיר בהתאם לתנאי השוק בעת ביצוע עסקאות עם לקוחות. הפרש זה אינו קבוע ויכול להגיע ל-5%, 10% או 20% ממחיר הבית.

לדוגמה, פרויקט דיור נמוך בהונג ין עם מחיר מכירה של 7-8 מיליארד וונד ליחידה יהיה בעל פרמיה ממוצעת של כ-750 מיליון וונד, אך כאשר השוק יתקרר, הפרמיה תהיה רק ​​250 מיליון וונד ליחידה.

פרויקט נדל"ן בבנייה ברובע 7, הו צ'י מין סיטי - צילום: קוואנג דין

מחסור בהיצע דיור, מחירים עולים, נפח עסקאות נמוך בפועל.

הזינוק במחירי הנדל"ן בהאנוי מתחילת השנה מעלה שאלות רבות בנוגע למדיניות פיתוח הדיור הנוכחית עבור הציבור. מחירי הנדל"ן עולים ברציפות רבעון אחר רבעון, וקובעים רמות מחירים חדשות ומרשימות, העולות בהרבה על אלו שלפני שנה, בעוד שהעסקאות בפועל בשוק פחתו. בינתיים, היצע הדיור נותר מצומצם, כאשר דיור בר השגה "נכחד", והיצע הדיור הציבורי והדיור לבעלי הכנסה נמוכה הוא מינימלי, כמעט ולא קיים בהאנוי ובהו צ'י מין סיטי. עם מחירים כה גבוהים, רוב האנשים בעלי הכנסה בינונית ונמוכה הזקוקים לדיור אינם יכולים להרשות לעצמם לקנות בית.

לאור הסימנים החריגים בשוק הנדל"ן, ראש הממשלה יקיים בקרוב פגישה עם תאגידים וחברות בתחום הנדל"ן כדי לדון בפתרונות לטיפול בבעיות השוק.

על פי דו"ח המנתח את מבנה העלויות, מחירי המכירה והגורמים לעליות מחירי הנדל"ן שהוגש לאחרונה על ידי משרד הבינוי למשרד הממשלה (18 בספטמבר), היצע הדיור הארצי חווה ירידה משמעותית. ברבעון השני של 2024 הושלמו רק 9 פרויקטים של דיור, הכוללים כ-6,000 דירות, בתים צמודי קרקע ובתים טוריים. בהתחשב במחצית הראשונה של השנה כולה, היצע הדיור שהושלם הגיע רק לכ-9,000 דירות, בתים צמודי קרקע ובתים טוריים. מספר פרויקטי הדיור שקיבלו רישיון חדש הסתכם ב-20,000 יחידות בלבד.

המחסור בדיור ובאספקת קרקעות בהאנוי מאז סוף 2023 העלה את מחירי הנכסים באופן דרמטי. מספר פרויקטים של דירות יוקרתיות באזור האגם המערבי הציגו מחירי בקשה ראשוניים של מעל 100 מיליון דונג וייט למ"ר. בינתיים, באזור המגה-עירוני Vinhomes Co Loa, עם השקתו, היו בתים דו-משפחתיים במחיר של מעל 300 מיליון דונג וייט למ"ר. ראוי לציין כי מגרשים למכירה פומבית באזורים כפריים בפרברי האנוי כמו הואי דוק, ת'אן אואי ופוק טו, הממוקמים 30-40 ק"מ ממרכז העיר, עלו גם הם ליותר מ-100 מיליון דונג וייט למ"ר.

משרד הבינוי מזהה את הגורמים והפתרונות להורדת מחירי הדיור.

4 סיבות לעליית מחירי הדירות:

1. מחירי הקרקעות עלו בהתאם למחירון הקרקעות החדש, ומכירות פומביות של קרקעות מתקיימות במחירים הגבוהים פי כמה ממחיר ההתחלה, ובכך מעלות את הרמה הכוללת של מחירי הקרקעות.

2. תופעת "יצירת מחירים מלאכותיים וניפוח מחירים" על ידי ספקולנטים ויחידים העובדים כמתווכי נדל"ן.

3. קיים מחסור בנדל"ן ובהיצע דיור כדי לענות על צורכיהם של רוב האנשים בעלי הכנסה בינונית ונמוכה.

ארצות הברית - וייטנאם: אל תפספסו

משרד החוץ קיבל עותק של כתב האמנה של שגריר ארה"ב בווייטנאם.אחר הצהריים של ה-2 ביולי, במטה משרד החוץ, קיבל מר לה קונג דונג, מנהל מחלקת הפרוטוקול והפרשנות לחוץ, עותק של כתב האמנה מגב' ג'ניפר ויקס, שגרירת ארצות הברית של אמריקה בווייטנאם.

השגריר נגוין קווק דונג מבקר ועובד במינסוטה, ארה"ב.בין ה-28 ל-30 ביוני, שגריר וייטנאם בארצות הברית, נגוין קווק דונג, ערך ביקור ועבד במינסוטה.

וייטנאם מעודדת עסקים אמריקאים להרחיב את השקעותיהם בטכנולוגיה עילית.בבוקר ה-26 ביוני, במטה הממשלה, קיבל סגן ראש הממשלה הו קוק דונג את פניו של מר ג'ף פלייס, מנהל שרשרת האספקה ​​של קבוצת קוהרנט (ארה"ב). במהלך הפגישה, אישר סגן ראש הממשלה כי וייטנאם מעודדת עסקים אמריקאים להרחיב את ההשקעות, במיוחד בתעשיות ההיי-טק, החדשנות והמוליכים למחצה.

4. תנודות כלכליות אחרונות הקשורות לשוקי המניות, האג"ח והזהב הובילו לזרימה חזקה של כסף לנדל"ן כמקום מבטחים.

6 פתרונות להורדת מחירי הדירות:

1. להסיר מכשולים פרוצדורליים ומשפטיים, להגדיל את היצע השוק ולקדם פיתוח שוק בטוח ובר-קיימא.

2. שיפור הליכי מכירות פומביות של קרקעות, חידוד התקנות בנוגע למכירות פומביות של קרקעות על ידי הגדלת סכומי הפיקדון, קביעת מחירי התחלה ריאליים, קיצור משך התשלום של הצעות זוכות והגבלת הצעות מחיר ספקולטיביות.

3. לחקור ולהציע מדיניות מס עבור בעלי בתים ומגרשים מרובים כדי לרסן ספקולציות.

4. ישנם פתרונות ואמצעים למתן את ההשפעות השליליות של פרסום מחירון הקרקעות החדש במסגרת חוק הקרקעות 2024.

5. ניסיון מודל למרכז עסקאות נדל"ן וזכויות שימוש בקרקע המנוהל על ידי המדינה.

6. לחזק את הפיקוח והפיקוח על מכירות פומביות של זכויות שימוש בקרקע, מכרזים לפרויקטים של שימוש בקרקע וניהול יעיל של עסקי שירותי נדל"ן, בורסות נדל"ן ופעילויות תיווך.

דיור בעל הכנסה נמוכה במדינות שכנות

על פי עיתון ה-Nation (תאילנד) בתחילת אפריל, נאריט ת'רדסטיראסוקדי, מזכ"ל מועצת ההשקעות של תאילנד (BOI), הצהירה כי תמריצי מס דיור אושרו על ידי המועצה ב-15 במרץ. תמריצים אלה הם חלק מהשלב השלישי של פרויקט המספק הלוואות לתמיכה באנשים בעלי הכנסה נמוכה ברכישת בתים צמודי קרקע ודירות, שיזם הבנק לדיור של תאילנד (GHB).

נכון לעכשיו, תוכנית הסבסוד במס חלה רק על בתים בשטח מינימלי של 70 מ"ר, עבור בתים צמודי קרקע ודירות בשטח רצפה מינימלי של 24 מ"ר. לדברי מר ת'רדסטיראסוקדי, בנק BOI תמך בפרויקטים של דיור לעובדים בעלי הכנסה נמוכה מאז 1993. באופן ספציפי, בנק BOI השתתף באספקת דיור ל-44 פרויקטים של דירות עם 34,900 יחידות בבנגקוק ובמחוזות נונתאבורי, סמוט פראקאן, פאתום טאני, נאקון פאתום וצ'ונבורי.

ממשלת מלזיה הודיעה ב-17 בספטמבר על השקת לפחות 23 פרויקטים חדשים של דיור בר השגה במסגרת תוכנית הדיור העממי (PPR) ברחבי המדינה, כך על פי סוכנות הידיעות ברנמה. סגן שר השיכון והשלטון המקומי של מלזיה (KPKT), דאטוק איימן אתירה סאבו, הצהיר כי נכון לספטמבר 2024, ממשלת מלזיה השלימה 166 פרויקטים של דיור בר השגה, וסיפקה 104,081 דירות לעובדים בעלי הכנסה נמוכה, והמשיכה בבנייה של 16 פרויקטים נוספים.

מחירי הבתים בפרויקט PPR נעים בין 45,000 ל-60,000 רינגיט (מ-10,700 עד מעל 14,000 דולר) ליחידה. פרויקטים עתידיים ישלבו שירותים חדשים, וישפרו את איכות חייהם של התושבים.

מקור: https://tuoitre.vn/chi-phi-nao-khien-gia-nha-cao-bat-thuong-20240923083409462.htm