יצירת קרנות קרקע באופן יזום כדי שיהיו משאבים להשקעה ופיתוח

QTO - בשנים האחרונות, קרקע הייתה המשאב החשוב ביותר המסייע ליישובים ברחבי הארץ להשיג יותר הון להשקעות פיתוח. בקואנג טרי, הכנסות מאגרות שימוש בקרקע, ובמיוחד הכנסות ממכרזים של זכויות שימוש בקרקע, תמיד מילאו תפקיד חשוב במבנה ההכנסות של התקציב המקומי. לא רק שהניבו הכנסות לתקציב, פרויקטים של יצירת קרנות קרקע תרמו לשינוי נוף התשתיות, ויצרו כוח מניע לפיתוח חברתי-כלכלי בר-קיימא.

בשמונת החודשים הראשונים של 2025, גבה המחוז כולו כמעט 3,800 מיליארד דונג וייטנאמי באגרות שימוש בקרקע, שהגיעו ל-103% מהתוכנית שהוקצתה על ידי מועצת העם המחוזית לשנה כולה, עלייה של 150% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. זהו מספר יוצא דופן, משום שבניגוד למקורות הכנסה רבים אחרים שיש לשלם לתקציב המרכזי, ההכנסות מקרקעות נהנות מהתקציב המקומי ב-100% ומשמשות רק להשקעות בפיתוח. הודות לכך, חייהם של האנשים שופרו משמעותית, עם תשתיות סינכרוניות יותר, התורמות ליישום מוצלח של המטרה של בניית אזורים כפריים חדשים ומתקדמים בהתאם להנחיות הממשלה .

יש הטוענים כי הכנסות הקרקע חסרות קיימות. זה נכון בטווח הארוך, אך בהקשר הנוכחי, כאשר קומונות, רובעים ואזורים מיוחדים רבים התמזגו זה עתה, התשתית החברתית -כלכלית, ובמיוחד המרכז המנהלי, מפוזרת, אין תנאים להתכנסות, ולכן חייבת להיות מפת דרכים חדשה לבנייה מההתחלה, מפעלי הייצור והעסקים לא התפתחו בצורה חזקה, ולכן הכנסות הקרקע הן הפתרון המרכזי לתקציב הקומונות.

משם, יהיו תנאים שיובילו ליצירת מקום לפיתוח חברתי-כלכלי בעתיד. הניסיון הוכיח שאם לממשל המקומי יש את האסטרטגיה הנכונה, גיוס משאבים מקרקע יהיה הדרך הקצרה ביותר לסלול את הדרך למקורות הכנסה בני קיימא יותר בעתיד.

ניצול הפוטנציאל של קרנות קרקע כדי להגדיל את המשאבים להשקעה ופיתוח - צילום: א. טואן

על פי התקנות הנוכחיות בנוגע לחלוקת הכנסות משימוש בקרקע, 13 קומונות מוחלשות במחוז קואנג בין (הישן) רשאיות לשמור עד 80%, רוב הקומונות הנותרות זכאיות ל-40% לאחר ניכוי עלויות עבור השקעה בתשתיות ופינוי אתרים. ממצא זה מראה כי תקציב המחוז נתן עדיפות רבה לאוכלוסייה העממית. בפרט, קומונות במחוז קואנג טרי (הישן) מיישמות באופן זמני את המנגנון של השארת 100% מההכנסות לתקציב המחוז לצורך תיאום כללי.

עם זאת, החל משנת 2026 ואילך, מועצת העם המחוזית תפרסם מדיניות לחלוקה אחידה של הכנסות מאגרות שימוש בקרקע, שתחול ברחבי המחוז במטרה לעודד קומונות לקדם הגדלת הכנסות הקרקע. משמעות הדבר היא שקומונות שיזמו באופן יזום פרויקטים של יצירת קרנות קרקע ומכירות פומביות מוצלחות, המייצרות מקורות הכנסה רבים, יהיו בעלות משאבים רבים להשקעה בתשתיות ובפיתוח חברתי-כלכלי. להיפך, קומונות פסיביות וממתינות ללא פתרונות כמעט ולא יהיו בעלות הכנסות ויתקלו בקשיים בניהול ובפיתוח.

בדרך כלל, בקומונה הואן לאו (לשעבר מחוז בו טרץ', מחוז קואנג בין הישן), ב-10 השנים האחרונות יושמו 9 פרויקטים ליצירת קרנות קרקע בהשקעה כוללת של 285.5 מיליארד דונג וייטנאמי. התוצאות מרשימות באמת כאשר 6 פרויקטים השלימו מכרזים וגבו יותר מ-305 מיליארד דונג וייטנאמי באגרות שימוש בקרקע; קרנות הקרקע הנותרות בפרויקטים ישנים וחדשים צפויות להימכר במכירה פומבית בחודשים האחרונים של 2025 ובתחילת 2026, מה שיכול לגייס 500 מיליארד דונג וייטנאמי נוספים לתקציב.

לאחר ניכוי עלות ההשקעה בתשתיות, ההכנסה נטו (רווח) לתקציב עומדת על כמעט 520 מיליארד דונג וייטנאמי, מתוכם הקומונה מקבלת 40%, או כ-208 מיליארד דונג וייטנאמי, מספר "חלומי" לתקציב של קומונה. בעזרת משאב זה, השקיעה היישוב באופן יזום בעבודות ופרויקטים חשובים רבים, שבזכותם התשתית של קומונה הואן לאו הושלמה כעת למעשה.

ניתן לראות שבאמצעות יישום פרויקטים של יצירת קרנות קרקע, לקהילת הואן לאו מראה חדש עם תשתית סינכרונית, נוף מודרני, כלכלה תוססת ושיפור חיי התושבים. לתושבים המקומיים יש תנאים טובים יותר לייצור ועסקים, ילדים יכולים ללמוד בסביבה מודרנית, ולתרום לבניית קהילה מתורבתת ומשגשגת.

לא רק בהואן לאו, אלא גם קומונות רבות אחרות במחוז השיגו תוצאות דומות, מה שמוכיח כי מודל זה בעל ערך שכפול גבוה.

עם הון ממשלתי נוכחי של למעלה מ-1,600 מיליארד וונד, קרן פיתוח הקרקעות המחוזית היוותה תמיכה כספית איתנה ליישובים ליישום יעיל של פרויקטים של קרן פיתוח קרקעות. הקרן מתפקדת כמתן הון ליישובים לצורך יישום פיצויים, פינוי אתרים, השקעות בתשתיות, יצירת קרן קרקע נקייה למכירה פומבית לגביית דמי שימוש בקרקע והשלמת תשתיות.

ליישובים יש רעיונות ונחישות, והקרן מוכנה ללוות אותם כדי להפוך רעיונות למציאות. במהלך השנים האחרונות, קומונות ומחוזות רבים תיאמו היטב עם הקרן כדי ליישם בהצלחה פרויקטים, והניבו הכנסות של מאות מיליארדי וונד.

עם זאת, כיום, יישום פרויקטים של יצירת קרנות קרקע עדיין נתקל בכמה בעיות. באופן ספציפי, לממשלה ברמת הקומונה אין יחידת שירות ציבורי בעלת מעמד משפטי מספיק כדי לייצג את המשקיע לארגון וניהול יישום הפרויקט. מועצות ניהול פרויקטים של השקעות בבנייה ומרכזי פיתוח קרנות קרקע ברמת המחוז מועברים זמנית לקומונה המרכזית, כך שהתיאום עדיין אינו מספק. תוכניות התכנון ושימוש הקרקע ברמת הקומונה נבדקות, מותאמות ומשולבות; תהליך אישור מדיניות השקעה; הקמה, הערכה ואישור פרויקטים של השקעה עבור פרויקטים של יצירת קרנות קרקע לא הוסדר במפורש על פי מודל השלטון המקומי הדו-שלבי.

כדי לפתור במהירות את הקשיים והמכשולים שהוזכרו לעיל, על ועדת העם המחוזית לספק בהקדם האפשרי הנחיות יישום מאוחדות; במקביל, לפרסם בהקדם תקנות להקמת מועצות ניהול פרויקטים ומרכזי פיתוח קרנות קרקע בהתאם למאפיינים ולמצב של כל יישוב. בנוסף לכך, יש צורך לחזק את הפיקוח והפיקוח על פעילויות השקעה של פרויקטים של יצירת קרנות קרקע כדי להבטיח שקיפות ולהילחם בשחיתות ובזבוז.

יש להדגיש כאן כי פרויקטים של יצירת קרנות קרקע מקומיות נראים כמו פרויקט עסקי נדל"ן, עם מקדם רווח ושווי שוק גבוהים. לכן, בעת יישום פרויקטים, רשויות ברמת הקהילה צריכות לחשב באופן יסודי את היקף הפרויקט ואת מיקומו בהתאם לצורכי קרקעות למגורים ולקרקעות שירות מסחריות של אנשים ועסקים, כך שהפרויקט יהיה יעיל ויניב תשואה גבוהה על ההשקעה. יש להימנע מתופעת פיזור השקעות, פרויקטים גדולים החורגים מיכולת הצריכה של השוק, מה שיגרום לבזבוז משאבי מדינה.

פאם נגוק טין

מקור: https://baoquangtri.vn/kinh-te/202509/chu-dong-tao-quy-dat-de-co-nguon-luc-cho-dau-tu-phat-trien-9bd01be/