הסמכה ירוקה בפיתוח פרויקטים של נדל"ן בווייטנאם

בעוד וייטנאם נכנסת לתקופה של פיתוח בר-קיימא עם מחויבות להשגת אפס פליטות נטו עד 2050, ענף הנדל"ן עד לגל של מעבר למודלים של פיתוח "נייטרלי פחמן" ולבניינים בעלי תו תקן ירוק.

נדל"ן ירוק בווייטנאם

על פי דו"ח סקירת שוק הבנייה הירוקה של וייטנאם לשנת 2024 שפורסם על ידי מערכת הסמכת הבנייה הירוקה EDGE והתאגיד הבינלאומי למימון (IFC), בווייטנאם יש כיום 559 בניינים בעלי הסמכה ירוקה עם יותר מ-13.6 מיליון מ"ר של שטח רצפה בנייה שהשיגו הסמכה ירוקה ו-31,384 דירות ו-3,234 בתים פרטיים שהשיגו הסמכה ירוקה. בשנת 2024 לבדה, בווייטנאם יהיו 163 בניינים בעלי הסמכה ירוקה, יותר מפי 2 מאשר בשנת 2023 ופי 3 מאשר בשנת 2022 (עם 54 בניינים) ויותר מפי 27 מאשר בשנת 2014 (6 בניינים).

עם זאת, בהשוואה לכלל היצע הנדל"ן בשוק, שיעור הפרויקטים המקבלים הסמכה ירוקה עדיין צנוע. רוב השוק עדיין מעדיף את עלות ההשקעה הראשונית על פני ערך התפעול והשימוש לטווח ארוך. ממצא זה מראה כי בנוסף לשיפור הברור במודעות, שוק הנדל"ן הווייטנאמי עדיין נמצא בתהליך של שינוי הרגלי ההשקעה והצריכה לכיוון קיימות.

פרויקט כפר הלוטוס בווייטנאם, בנייה ירוקה על ידי חברת Phuc Khang Corp כיזם.

אחד המחסומים בפני משקיעים המעוניינים לפתח פרויקטים ירוקים הוא העלות הראשונית הגבוהה יותר בהשוואה לבנייה קונבנציונלית. הדבר נובע מהדרישות לתכנון טכני מתקדם יותר, חומרי בנייה ידידותיים לסביבה, כמו גם מערכות טכנולוגיות לחיסכון באנרגיה, חיסכון במים וטיפול בפסולת.

בווייטנאם, הבנק הממלכתי מיישם לאחרונה באופן פעיל את יעדי האסטרטגיה הלאומית לצמיחה ירוקה, עם תוצאות רבות ומרשימות. בנקים מסחריים יישמו בתחילה פעילויות ספציפיות רבות כגון בניית תהליכים ויישום חבילות הלוואות מועדפות לעסקים עם פרויקטים ירוקים. עם זאת, פיתוח אשראי ירוק בווייטנאם עדיין מתמודד עם כמה מגבלות כגון: אין רשימת סיווג ירוקה לאומית כבסיס להקצאת אשראי יעילה ולגיוס הון ירוק להשקעה; מוסדות אשראי עדיין חסרים מדיניות פנימית ומחלקות ייעודיות לניהול סיכונים סביבתיים; לפרויקטים ירוקים יש לעתים קרובות תקופות החזר ארוכות ועלויות גבוהות, בעוד שקיים מחסור במנגנונים לתמיכה במקורות הון מועדפים לטווח ארוך...

בנוסף, שוק הנדל"ן הווייטנאמי חסר סט ברור של קריטריונים לאומיים להערכת פרויקט כ"ירוק", מה שמוביל לכך שלמשקיעים אין בסיס להתמצאות בתכנון ובבנייה, כמו גם לספק אותו לבנקים במהלך הערכת השווי ותשלום הלוואות ירוקות מועדפות.

לכן, לדברי מומחי נדל"ן, כדי לעודד פיתוח נדל"ן ירוק, משרדים, סניפים ורשויות מקומיות צריכים לתאם יחד כדי לפתח ולהפיץ סט של קריטריונים לאומיים לגבי מבנים ירוקים שיונפקו על ידי סוכנויות ממשלתיות בהתאם למאפייני השוק הווייטנאמי; להקים מנגנוני תמיכה כספית כגון קרן ההשקעות הירוקה הלאומית, לספק הלוואות מועדפות או ערבויות אשראי לפרויקטים העומדים בקריטריונים ירוקים; ולחזק את תפקיד התקשורת כדי להעלות את המודעות של אנשים ליתרונות ארוכי הטווח של מבנים ירוקים.

מגמה בלתי נמנעת

וייטנאם עושה מאמצים רבים לממש את התחייבותה לאפס פליטות נטו עד 2025. מגזר הנדל"ן, המהווה כ-39% מסך פליטות גזי החממה (כולל בנייה ותפעול של עבודות בהתאם לתוכנית הסביבה של האו"ם), מבצע שינויים חיוביים כדי לתרום ליעד הלאומי. שוק הנדל"ן הירוק, עם עבודות "נייטרליות פחמן" ותעודות ירוקות, מאשרר את המגמה בת קיימא, ומביא ערך כלכלי מעשי למשקיעים.

תוצאות סקר של Batdongsan.com.vn על סנטימנט הלקוחות בסוף 2024 הראו גם כי 86% ממשתתפי הסקר התעניינו ברכישת בית ירוק ו-88% היו מוכנים לשלם יותר עבור בית ירוק. בהשוואה לפיתוח פרויקטים קונבנציונליים של נדל"ן, פיתוח פרויקטים ירוקים גם מסייע למשקיעים להפיק תועלת ממדיניות כאשר המדינה נוקטת בפעולות סינכרוניות רבות לקידום פיתוח מבנים ירוקים. באופן ספציפי, תוכנית האב הלאומית לתקופה 2021-2030, עם חזון לשנת 2050, זיהתה "פיתוח אזורים עירוניים ירוקים, חכמים ודלים בפליטות" כאחד האוריינטציות העיקריות.

בנוסף, משרד הבינוי משכלל בהדרגה את המסגרת המשפטית לבניינים ירוקים באמצעות סטנדרטים טכניים חדשים ועדכון תקנות הבנייה לקראת חיסכון באנרגיה, שימוש בחומרים בני קיימא והתאמה לשינויי האקלים. ערים גדולות כמו הו צ'י מין סיטי, דא נאנג והאנוי כללו קריטריונים לבנייה ירוקה בתנאי אישורי התכנון והיתרי הבנייה עבור פרויקטים של דיור ציבורי, אזורים עירוניים חדשים ומרכזים מסחריים.

למעשה, פרויקטים של נדל"ן ירוק הוכחו ככאלה ששומרים על ערכם טוב יותר בשוק המשני. פרויקטים של דיור מוסמך ירוק רשמו עליות מחירים יציבות ושימור ערך טוב יותר בתקופות תנודתיות בשוק. על פי המועצה העולמית לבנייה ירוקה (WorldGBC), בניינים ירוקים יכולים להגדיל את ערך הנכסים הכולל עד 7% במשך חמש שנים.

בנוסף, השקעה בבניינים ירוקים מביאה גם ליעילות כלכלית ברורה עם תקופת החזר הון מהירה ועלויות תפעול נמוכות. נתונים ממערכת ההסמכה הפופולרית לבניינים ירוקים מראים כיום כי העלות הנוספת לפרויקט ירוק היא בדרך כלל בטווח סביר וניתנת להחזר תוך זמן קצר.

המגמה של יצירת פרויקטים של נדל"ן "נייטרליים פחמן" והשגת הסמכה ירוקה בווייטנאם היא צעד בהתאם למחויבותה של וייטנאם לפליטת אפס פחמן עד שנת 2050. לכן, יזמי פרויקטים של נדל"ן צריכים לעדכן באופן פעיל סטנדרטים ירוקים בינלאומיים, לשלב דרישות חיסכון באנרגיה, חומרים בני קיימא ופתרונות טכנולוגיים כבר משלבי התכנון והתכנון; ולשתף פעולה באופן יזום עם ארגונים בינלאומיים כדי לקבל גישה להון מועדף וייעוץ טכני לפיתוח בנייה ירוקה.

איגוד הנדל"ן של וייטנאם ממליץ כי המדינה תשלים בקרוב את מערכת התקנים, התקנות והמסדרונות המשפטיים הקשורים לבניינים ירוקים, פיתוח עירוני דל פחמן ופליטות ניטרליות. במקביל, יש לעצב מדיניות תמריצים ספציפית לפרויקטים המקבלים הסמכה ירוקה כגון: מתן עדיפות לאישור תכנון, הפחתת מס שימוש בקרקע, תמריצים לזיכוי או תמריצים באמצעות קריטריונים למכרז שימוש בקרקע.

מנקודת מבט עסקית, גב' לו טי טהאן מאו, מנכ"לית פוק קאנג קורפ (המיזם המוביל בווייטנאם המפתח מבנים ירוקים) ציינה כי בנייה לפי סטנדרטים של בנייה ירוקה תעזור למשקיעים לחסוך בעלויות תפעול; תיצור הזדמנויות לעסקים לספק פתרונות וטכנולוגיות ירוקות; תעלה את המודעות הציבורית ותגדיל את הגישה להון ביתר קלות, מכיוון שקרנות השקעה רבות נותנות כיום עדיפות למימון פרויקטים בני קיימא.

מר טראן נגוק דוי, סגן מנהל מחלקת ניהול הנדל"ן של סאבילס האנוי, אמר שכדי להיות מוכר כבניין ירוק, בנוסף לעמידה בקריטריונים בני-קיימא מבחינת תכנון הבנייה וחומרי הבנייה, פרויקטים צריכים לעמוד בביצועים סביבתיים ובפעולות חיסכון באנרגיה. כיום קיימים ארבעה סוגים פופולריים של הסמכות בנייה ירוקה: Leed, Edge, Well Building Standard ו-Lotus, המוכרות על ידי ארגונים בינלאומיים.

לפי baotintuc.vn

מקור: https://baolaocai.vn/chung-chi-xanh-trong-phat-trien-du-an-bat-dong-san-tai-viet-nam-post400956.html