הידוק מגבלות ההלוואות לרוכשי דירה שנייה ועוד: צמצום ספקולציות אך גם דאגה מ"הידוק שגוי"

ההצעה להחמיר את המגבלה על הלוואות לרכישת דירה שנייה מעוררת ויכוח רב. למרות שצפויה היא לרסן את מחירי הדיור, מומחים מודאגים גם מכך שמדיניות זו עלולה להשפיע לרעה על הנזילות ואף "ללחץ באופן שגוי" על אלו עם צרכים אמיתיים לדיור.

אנשים מחפשים מידע על קרקעות ומוצרים של בתים טוריים באזור עירוני בלונג אן (הישן) - צילום: NGOC HIEN

משרד הבינוי מבקש תגובות על טיוטת החלטה בנושא שליטה ובלימת המגפה. עליית מחירי הנדל"ן, כולל המלצות להחמרת מגבלות ההלוואות לרוכשי דירה שנייה ומעבר לה, כדי להגביל את הספקולציות ולתרום ליציבות השוק.

על פי הטיוטה, מוסדות אשראי רשאים להלוות עד 50% משווי חוזה הרכישה לרוכשי דירה שנייה ולא יותר מ-30% לדירה שלישית ומעלה, למעט במקרה של רכישת דיור ציבורי.

"רגולטור הון" לשוק הנדל"ן

דבר עם מר וו הוין טואן קיט, מנהל דיור ב-CBRE וייטנאם, ציין כי הגבלת הלוואות לרכישות נדל"ן נחשבת ל"רגולטור" אשראי, משום שמשקיעים וספקולנטים רבים השתמשו במינוף פיננסי כדי לרכוש נכסי נדל"ן רבים, ובכך העלו את מחירי הנדל"ן באופן לא מכוון.

לכן, פתרון זה נועד להגביל את מספר האנשים בעלי יכולת כלכלית חזקה לקנות ולהחזיק בנכסים רבים, בעוד שאלו בעלי צרכים ממשיים לדיור מתקשים בגישה אליהם.

"אם ייושם, לצעד זה תהיה השפעה חיובית שתסייע בהפחתת האשראי במידה מסוימת." "נדל"ן, במיוחד הקשור להשקעות. הם ישקלו בזהירות רבה באסטרטגיית ההשקעה שלהם כיצד למקסם את הרווחים בעת שימוש במינוף פיננסי", אמר מר קיט.

עם זאת, מר קיט ציין כי פתרון זה בעיקרו רק מגביל את רמת ההשקעה של אלו המשתמשים במינוף פיננסי, בעוד שאלו בעלי פוטנציאל פיננסי חזק לא יושפעו. בנוסף, תופעות הלוואי של פתרון זה ייצרו תנודות חזקות, יפחיתו את זרימת ההיצע והביקוש ואת קצב המסחר בשוק.

באופן דומה, גב' ג'יאנג הוין - נציגת Savills HCMC - אמרה כי הצעד להגבלת הלוואות לבתים שניים ומעבר לכך יכול לתרום להפחתת פעילויות ספקולטיביות, אך יחד עם זאת הוא גם יפחית את זרימת ההון ממשקיעים לטווח ארוך וישפיע על הנזילות הכוללת של השוק.

לדבריה, בהקשר של שוק הנדל"ן בהו צ'י מין סיטי והמדינה כולה המתמודדת עם מחסור ממושך באספקה, הידוק האשראי עלול להפוך את השוק לאיטי יותר.

חשש מ"סחיטה שגויה" של קונים אמיתיים

דבר עם טואי טרה אונליין , משקיעה בפרויקטים גדולים של נדל"ן בדרום, אמרה כי מדיניות הידוק האשראי לא הבחינה בבירור בין קונים למגורים אמיתיים (קונים עבור הורים, ילדים, קרובי משפחה וכו') לבין קונים להשכרה לטווח ארוך, השקעה בת קיימא.

לדוגמה, להורים יש שני ילדים והם רוצים ללוות כסף כדי לקנות ולבנות שני בתים נוספים בנוסף לבית בו הם גרים, כך שלשני הילדים יהיו התנאים המתאימים להקים משפחות משלהם, אך לילדים עצמם אין מספיק הכנסה כדי ללוות כסף כדי לקנות בית.

לכן, תקנה זו עלולה לגרום לקשיים נוספים להורים או גם להקשות על פקידים מקומיים המעוניינים לשכור דירות נוספות בעבודה, מה שמקשה על בעלי צרכים אמיתיים לקנות בית, מה שמוביל לסיכון של "סחיטה שגויה" אפילו של צרכנים חוקיים.

לדברי אדם זה, בווייטנאם אין מערכת ניהול נתוני דיור לאומית חזקה מספיק, מה שמקשה על קביעת איזה בית הוא הבעלים של לווה.

בנוסף, תקנה זו לא הגדירה בבירור האם הדיור יוקם בעתיד או זמין. עם דיור שיוקם בעתיד, ייתכן שיש סיכון שהבית ייתקל בבעיות בלתי צפויות שיובילו לחוסר יכולת להשלים, קוני בתים הפסידו את כל ההון על הבית הראשון אך היו מוגבלים בהלוואות לרכישת בית שני, מה שהוביל ללחץ כלכלי מוגבר על קונים עם צרכים אמיתיים.

"צעד זה אולי לא יפתור את בעיית עליית מחירי הדיור, אך גם ישפיע לרעה על שוק הנדל"ן, יגדיל את המלאי, ותשפיע ישירות על עסקי נדל"ן ותעשיות תומכות קשורות", אמר.

מקור: https://baoquangninh.vn/siet-han-muc-vay-cho-nguoi-mua-nha-thu-2-tro-len-giam-dau-co-nhung-cung-lo-siet-nham-3380310.html