דירות הן הסגמנט ש"מוביל את גל" ההתאוששות של שוק הנדל"ן בתקופה הקרובה.

[מודעה_1]

מדיניות פיסקלית ומוניטרית מספקות תמיכה טובה להתאוששות הנדל"ן.

מר נגוין קווק אן - סגן מנכ"ל Batdongsan.com.vn, ששיתף את דעותיו באירוע ההכרזה על "דוח שוק הנדל"ן לרבעון השלישי של 2023" שאורגן על ידי Batdongsan.com.vn בבוקר ה-4 באוקטובר, ציין כי תקופת ההתאוששות של שוק הנדל"ן תחל בסביבות הרבעון השני ועד הרבעון הרביעי של 2024.

בהסבירו את הסיבה להצהרה הנ"ל, אמר המומחה כי ישנם 3 אינדיקטורים בסיסיים של שוק הנדל"ן שהתרחשו בהתאם למגמה שחזה Batdongsan.com.vn בעבר.

ראשית, בנוגע לריביות הבנקים, Batdongsan.com.vn ניתח כי בתקופת המשבר הקודמת, לקח שנה וחצי מרגע שהבנק הממלכתי הוריד את תקרת הריבית ועד ששוק הנדל"ן החל להתהפך.

אם בתקופה שבין 2008 ל-2012, לקח לשוק 4 שנים להראות סימנים של התאמת ריביות הבנקים, בתקופה זו, החל מהרבעון הראשון של 2023, בנק המדינה ביצע 2 התאמות כדי להפחית את ריביות התפעול, ולאחר מכן הפחתות בסוגים רבים של ריביות.

שנית , לגבי צמיחת האשראי, בסקירת סיפור 2012, צמיחת האשראי ירדה מ-20% ל-7%, בעוד שהאינפלציה הגיעה ל-8%. בשנת 2013, צמיחת האשראי עלתה ל-12% והאינפלציה הייתה 6%.

"בדיוק בשנה של התרופפות האשראי, שוק הנדל"ן הראה מיד סימנים של היפוך. בהקשר השוק הנוכחי, מתחילת 2023, בנק המדינה כיוון את צמיחת האשראי לכל שנת 2023 ב-14-15%, בהשוואה ל-14% בשנת 2022, זהו איתות חיובי", שיתף מר קוק אן.

שלישית, בנוגע למדיניות הנדל"ן, בשנת 2008 צנחה נזילות שוק הנדל"ן, אך רק בשנת 2013 נוקטים במדיניות לתמיכה בשוק, כגון חבילת התמיכה בסך 30,000 מיליארד ופרסום חוק הקרקעות המתוקן.

עד שנת 2022, השוק יחווה שוב ביצועים איטיים כאשר האשראי יודק, הריביות יעלו והנזילות יורדת. עם זאת, מאז סוף 2022, הממשלה יישמה באופן רציף צעדים להסרת קשיים בשוק הנדל"ן, כגון חבילת תמיכה בסך 120,000 מיליארד דונג וייטנאמי, צו 08 מסייע בהקלה על הלחץ של תשלומי אג"ח לעסקים, החלטה 33 תורמת לפתיחת סתימות בשוק הנדל"ן, צו 35 מאפשר לוועדת העם המחוזית להסדיר את האזורים שניתן לחלק למגרשים למכירה...

בהתבסס על ניתוח האינדיקטורים הנ"ל, מר נגוין קווק אן אמר שהוא שומר על דעתו: "שוק הנדל"ן צפוי להתאושש בסביבות הרבעון השני עד הרביעי של 2023."

דירות יהיו מגזר הנדל"ן הראשון שיתאושש.

דו"ח שוק הנדל"ן של Batdongsan.com.vn לרבעון השלישי של 2023 מראה כי דירות הן סוג הנדל"ן שהושפע הכי פחות מההשפעות השליליות של השוק בשנה האחרונה, משום שסוג זה משרת את צרכי הדיור האמיתיים.

ברבעון השלישי של 2023, רמת העניין בדירות הראתה סימני התאוששות, כאשר הביקוש לרכישת דירות גדל ב-1% והביקוש להשכרה ב-6% בהשוואה לרבעון הקודם. בפרט, דירות במחירים שבין 2 ל-4 מיליארד וונד היו החיפושים הרבים ביותר.

בשנת 2023, מחירי מכירת הדירות לא ישתנו הרבה, רק יעלו מעט מ-1% - 5% בהאנוי וכמעט ללא שינוי בהו צ'י מין סיטי.

עם זאת, בטווח הארוך, משנת 2015 ועד היום, עליית מחירי הדירות בהאנוי ובהו צ'י מין סיטי עלתה על העלייה בהכנסות התושבים. לאחר 8 שנים, מחירי הדירות בהו צ'י מין סיטי ובהאנוי עלו ב-82% וב-56% בהתאמה, בעוד שהכנסתם של אנשים באזורים עירוניים עלתה רק ב-39%.

מר לה באו לונג - מנהל אסטרטגיה של Batdongsan.com.vn ציין: "קניית דירה הופכת קשה יותר ויותר עבור אנשים כאשר קצב צמיחת ההכנסה אינו יכול לעמוד בקצב עליית מחירי הבתים. בעתיד, גם פרויקטים של דירות ראשוניות יהיו בעלי מחירים גבוהים מכיוון שמשקיעים יצטרכו למטב את הרווחים כאשר העלויות עולות."

בהתאם לכך, מר לונג אמר כי עליית המחירים הנוכחית של בנייני דירות מושפעת מסיבות ישירות ועקיפות רבות.

ראשית, קיים חוסר איזון בין היצע לביקוש בשוק כאשר הצרכים האמיתיים של אנשים לדיור עדיין גבוהים אך היצע הדירות עדיין מוגבל, במיוחד דירות בטווח המחירים ובמיקומים במרכזי ערים.

שנית, הכלכלה העולמית משתנה, מה שגורם למחיר חומרי הבנייה להישאר גבוה, מה שמאלץ משקיעים להעלות את מחירי המוצרים כדי להרוויח.

שלישית, משאבי הקרקע מוגבלים בעוד שמחירי הקרקע עולים, משאבי הקרקע במרכז העיר הופכים לנדירים יותר ויותר, ויישום פרויקט דורש זמן ועלויות רבות.

לפי נתונים מאתר Batdongsan.com.vn, מדד מחירי הקרקעות שמר על עלייה יציבה משנת 2018 ועד היום ברחבי המדינה, אך נוטה להבדיל בין אזורים ואזורים ספציפיים בשנת 2023. לאחר תקופה ארוכה מהרבעון הראשון של 2018 ועד לרבעון השלישי של 2023, מחיר המכירה של קרקעות בדרום עלה ב-71%, ובצפון ב-54%.

מהסיבות הנ"ל, מר לונג אישר כי לא ניתן להוריד או להפחית עוד יותר את מחירי הדירות.

בציטוט מידע בדו"ח של Batdongsan.com.vn, מר לונג ציין גם את הפסיכולוגיה של צרכני נדל"ן, שבהקשר של מחירי דיור גבוהים, אנשים פונים לשכירות או מחפשים דרכים לקנות בתים. אך נכון לעכשיו, קונים רבים טרם לקחו הלוואות משום שהם עדיין מודאגים משיעורי הריבית.

מכיוון שמחירי הדירות עולים כל הזמן והביקוש לקנייה והשכרה של דירות מסוג זה תמיד גבוה, שיעור הרווח הממוצע בעת השקעה בדירות הוא עד 12.5% לשנה (בשילוב עליית מחירים ורווח משכירות).

זהו רווח טוב ויציב יותר מסוגי השקעות אחרים כגון מניות, זהב, מטבע חוץ, קרקעות וחסכונות. נתונים אלה נאספו ונותחו על ידי Batdongsan.com.vn, בהשוואה לתקופה שבין 2015 להווה.
על פי סקר שנערך על ידי Batdongsan.com.vn, יותר מ-27% מהסוכנים מאמינים שדירות יהיו סוג הנדל"ן שיתאושש הכי מהר, כפי שצפוי ברבעון הרביעי של 2023; 42% מאמינים שסוג זה יתאושש בששת החודשים הראשונים של 2024.

"באופן כללי, זהו הסוג שצפוי להוביל את מגמת ההתאוששות של שוק הנדל"ן. שוק הדירות צפוי להתאושש מוקדם ביותר בהשוואה לסוגים אחרים, צפוי לרדת ברבעון הראשון של 2024 ולכל המאוחר ברבעון השני של 2024 להתהפך", הוסיף מר דין מין טואן, מנהל Batdongsan.com.vn באזור הדרום .

[מודעה_2]
מָקוֹר