דירות בהאנוי פחות נדירות אבל מחירי המכירה עדיין גבוהים, למה?

(דן טרי) - על פי מומחים, העלות הנוכחית של מס קרקע, בנייה, השקעה וכו' עולה, מה שמקשה על ירידה במחירי הדירות. במקביל, משקיעים מצפים לרווחים גבוהים יותר עקב עלויות ההשקעה הגבוהות.

מחירי הדירות ממשיכים לעלות

על פי נתונים של יחידת מחקרי שוק, רק בתשעת החודשים האחרונים, ההיצע הכולל של דירות שנפתחו לאחרונה בהאנוי הגיע ליותר מ-19,000 יחידות, ועולה על ההיצע הכולל לשנת 2023 כולה. עם היצע שופע זה, השנה ניתן לסיים את מעגל המחסור בדיור בהאנוי בארבע השנים האחרונות. הצפי הוא שהשנה, לכל המדינה יהיה היצע של כמעט 30,000 דירות.

למרות העלייה בהיצע הדירות, רמת מחירי המכירה בהאנוי ממשיכה לרשום מגמת עלייה הן בשוק הראשוני והן בשוק המשני. בשוק הראשוני, מחיר המכירה הממוצע הגיע ל-64 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר (לא כולל מע"מ ודמי תחזוקה), נמוך ב-3% מאשר בהו צ'י מין סיטי.

בשוק המשני, מחיר המכירה הממוצע המשיך לעלות מהרבעון הקודם, והגיע ל-46 מיליון דונג וייט למ"ר (לא כולל מע"מ ודמי תחזוקה), עלייה של 5.5% לעומת הרבעון הקודם וכמעט 26% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. העלייה במחירי המכירה המשנית לא הראתה סימני עצירה, וכרגע רחוקה רק כ-2 מיליון דונג וייט למ"ר ממחיר הדירה המשנית בהו צ'י מין סיטי.

דירות רבות עלו מחירי המכירה שלהן במאות מיליוני דונג לאחר חודש אחד בלבד (איור: דונג טאם).

על פי סקר של כתבי דן טרי , במהלך החודש האחרון, מחירי הדירות בהאנוי המשיכו לעלות ואינם מראים סימני התקררות.

באופן ספציפי, בית בשטח של 64 מ"ר עם 2 חדרי שינה בפרויקט Vinhomes Smart City פורסם למכירה באמצע ספטמבר תמורת כ-4.2 מיליארד וונד. עד כה, אותו בית מפורסם למכירה במחירים הנעים בין 4.5 מיליארד וונד ל-4.7 מיליארד וונד.

או בפרויקט ת'אנג לונג מספר 1, דירה בשטח של 87 מ"ר עם 2 חדרי שינה פורסמה למכירה בסוף ספטמבר תמורת 5.7 מיליארד דונג וייטנאמי. עם זאת, מחיר הדירה הזו עלה כעת ל-6 מיליארד דונג וייטנאמי.

מר נגוין ואן נגו ( מנאם דין ), הזקוק לרכישת בית, אמר שבמשך שלושת החודשים האחרונים משפחתו בוחנת באופן רציף דירות רבות ברובעים נאם טו ליאם והא דונג. עם תקציב של כ-3 מיליארד וונד, מר נגו מתכנן לרכוש דירה בשטח של כ-65-70 מ"ר, עם 2 חדרי שינה.

"ככל שאני מסתכל יותר, כך המחיר שמציע הבעלים נהיה גבוה יותר. לדוגמה, בית בשטח של 68 מטרים רבועים במי דין (נאם טו ליאם, האנוי) פורסם למכירה באוגוסט תמורת כ-3.3 מיליארד דונג וייטנאמי. הבעלים מציע את אותו בית למכירה תמורת 3.7 מיליארד דונג וייטנאמי", אמר.

למה קשה לרדת מחירי דירות?

מומחה הנדל"ן טראן קוואנג טרונג אמר שאנשים רבים עדיין ממתינים לירידת מחירי הדירות, אך המתנה זו נראית בלתי אפשרית. מכיוון שכל גורמי הקלט של מיזמי פיתוח פרויקטים כגון עלויות מס קרקע לפי מחירון חדש, עלויות בנייה, השקעה בעיצוב מוצר... כולם עולים באופן משמעותי.

בהקשר של מחסור הולך וגובר בכספי קרקע, כדי להחזיק במיקום יפהפה, במיוחד במרכז, עסקים צריכים להוציא סכומי כסף גדולים. כאשר מחירי הקרקע גבוהים, משקיעים המייצרים מוצר פופולרי בוודאי יפסידו כסף. במיקומים יפים, יזמי פרויקטים חייבים לייצר מוצרים הראויים למיקום זה, כך שאין מחיר זול.

פרויקט דירות בהאנוי (צילום: דונג טאם).

גב' נגוין הואי אן - מנהלת בכירה של CBRE וייטנאם - אמרה שרוב הפרויקטים החדשים שהושקו ממוקמים באזורים עירוניים קיימים עם מחירים גבוהים. בנוסף, מחירי המכירה הגבוהים נובעים בחלקם מהביקוש הגדול להשקעות, ותזרים המזומנים עדיין זורם למוצרים המשרתים את צרכי הדיור האמיתיים במרכז. לכן, נזילות השוק עדיין נשמרת באופן חיובי.

בעת השקת מוצרים חדשים, משקיעים יחשבו בקפידה את המתאם של מחיר המכירה לאזור, כך שסביר להניח שלא יהיו מחירים נמוכים יותר של בניינים חדשים בהשוואה לשלב הקודם או לפרויקטים הסמוכים. זאת על מנת להבטיח את הרווח הצפוי של המשקיעים בהקשר של עלויות חומרים עולות.

לדברי ד"ר נגוין ואן דין - יו"ר איגוד מתווכי הנדל"ן של וייטנאם (VARS), היצע הדירות בהאנוי גדל לאחרונה אך עדיין אינו יכול לענות על צרכי האנשים. בנוסף, רוב ההיצע החדש ממשיך להתבצע בסטנדרטים גבוהים עם עלויות השקעה ועלויות קרקע גבוהות.

עם עלויות ההשקעה הגבוהות הנוכחיות, משקיעים מצפים גם לרווחים גבוהים יותר מבעבר. לכן, קשה מאוד להוריד את רמת המחירים של דירות ראשוניות. מחירן הגבוה של הדירות בשוק הראשוני גרם לעלייה דרמטית במחיר בשוק המשני.

במסיבת עיתונאים שנערכה לאחרונה במשרד הבינוי , אמר מר וונג דוי דונג - סגן מנהל מחלקת הדיור וניהול שוק הנדל"ן (משרד הבינוי) - כי היצע הנדל"ן הוא רק אחת הסיבות לעלייה במחירי הנדל"ן באזורים ויישובים מסוימים בתקופה האחרונה. בהסבירו מדוע היצע הנדל"ן גדל אך המחירים לא ירדו, אמר מר וונג דוי דונג - סגן מנהל מחלקת השיכון וניהול שוק הנדל"ן (משרד הבינוי) כי היצע הנדל"ן הוא רק אחת הסיבות לעלייה במחירי הנדל"ן באזורים ויישובים מסוימים.

לדבריו, העלייה במחירי הנדל"ן נובעת בין היתר מהעלייה האחרונה בעלויות הקשורות לקרקע, וכן מהשפעת יישום שיטות חישוב חדשות ורשימות מחירי קרקעות. בנוסף, קיימת תופעה של משקיעים רבים היוצרים התאגידים וקבוצות כדי להשתתף במכרזים; משלמים מחירי קרקע גבוהים פי כמה ממחיר ההתחלה, ואז אולי "נוטשים פיקדונות" לאחר שזכו במכרז הקרקע במטרה לקבוע רמת מחירים וירטואלית באזור כדי להרוויח...

"מכירה פומבית של זכויות שימוש בקרקע, כאשר ההצעה הזוכה גבוהה פי כמה ממחיר ההתחלה, תשפיע על העלאת רמת מחירי הקרקע, מחירי הנדל"ן ומחירי הדיור באזור הסמוך. במקביל, הדבר גם מגדיל את עלות יישום פרויקטים של דיור, יגרום לקשיים לעסקים, יפחית את ההיצע ויפגע בשוק הנדל"ן", אמר.

מקור: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/chung-cu-o-ha-noi-bot-khan-hiem-nhung-gia-rao-ban-van-cao-chot-vot-do-dau-20241024155319977.htm