אדמות בפאתי האנוי שקטות כאילו מעולם לא שטפה את הקדחת, הו צ'י מין סיטי מציעה לטפל במעשה השארת האדמות פנויות.

מחירי הקרקעות בפרברי האנוי שקטים ויורדים, הו צ'י מין סיטי מציעה לטפל בהתנהגות של השארת קרקעות פנויות, אי שימוש בקרקעות, תקנות על קרקעות למגורים עירוניות... הן חדשות הנדל"ן האחרונות.

נדל"ן: קרקעות בפרברי האנוי שקטות, מחירי הקרקעות בקרב הציבור ירדו בחדות. (צילום: האי אן)

מכירות פומביות של קרקעות בפרברי האנוי נמצאות בשיאן, בעוד שמחיר הקרקעות בקרב האזרחים צונח.

אחרי טט, שוק הנדל"ן בהואי דוק, האנוי - המקום הפופולרי ביותר למכירות פומביות של קרקעות באוגוסט 2024 - היה שקט כאילו החום מעולם לא שטף אותו.

מחירי הקרקעות למכירה פומבית לא עלו הרבה אך נותרו גבוהים. בינתיים, מחירי הקרקעות המקומיות ירדו בעשרות מיליוני וונד למטר רבוע.

על פי Vietnamnet , בכפר טיאן לה, בקומונה טיאן ין, במחוז הואי דוק, קרקעות למכירה פומבית בשטח של 85 מ"ר עד כמעט 95 מ"ר נסחרות במחיר של 95 ליותר מ-110 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר, גבוה בכ-5-10 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר ממועד המכירה הפומבית.

בשנה שעברה, מחוז הואי דוק קיים שלוש מכירות פומביות של קרקעות בטיין ין, המחיר הזוכה הראשון היה עד 133.3 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר, ושתי המכירות הפומביות הבאות היו בין 91 ל-103 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר.

הסקר מראה כי משקיעים רבים שזכו במכירה הפומבית (F0) העבירו את אדמתם מיד לאחר הזכייה, עם הפרש של 300 מיליון דונג וייטנאמי, למשקיעים F1. מאז, כמעט אף משקיע F2 לא רכש. למשקיעים F0 רבים עדיין יש מגרשים רבים שלא נמכרו מאז הזכייה במכירה הפומבית.

מתווכים עדיין צופים עלייה במחירי הקרקעות כאן, ואומרים שהקרקע המוצעת למכירה ממוקמת במיקום נוח לתנועה, כמה מאות מטרים מכביש הטבעת 4 הנמצא בבנייה.

בנוסף, היקף שטח המכירה הפומבית גדול מאוד, וייתכן שיגיע עד 150 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר בעתיד הקרוב.

בעוד שכמות הקרקעות המוצעות למכירה פומבית לא עלתה בחדות, מחיר הקרקע באזור עבור תושבים מקומיים ירד בחדות, וכיום נע בין 55 ל-70 מיליון וונד רנד למטר רבוע.

מתווך נדל"ן אמר כי מחירי הקרקעות בכפר ירד בהשוואה לתקופה בה קומונת טיין ין ארגנה את המכירה הפומבית. באותה תקופה, הלחץ מהמכירות הפומביות דחף את מחירי הקרקעות כאן ובכפרים הסמוכים ל-85-90 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר, כאשר חלקות של כבישים ברוחב 10 מטרים הגיעו לכמעט 100 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר.

מר לואונג, תושב הכפר טיין לה, בקומונה של טיין ין, אמר שכאשר מחוז הואי דוק ארגן את המכירה הפומבית, חלקת האדמה בגודל 80 מ"ר על שמו, שסווגה כאדמה כפרית למגורים, עלתה בחדות במחיר בעקבות מכירות הפומביות של הקרקעות.

"באותה תקופה, המשקיע הציע לי 85 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר עבור הקרקע שלי, אבל לא מכרתי אותה. עם זאת, לאחרונה, מישהו ביקש לקנות אותה ושילם פחות מ-70 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר", אמר מר לואונג.

הו צ'י מין סיטי ממליצה לטפל בעניין של השארת קרקעות פנויות ואי שימוש בקרקע

לאחרונה, משרד משאבי הטבע והסביבה של הו צ'י מין סיטי שלחה מסמך המדווח למשרד משאבי הטבע והסביבה על הקשיים והבעיות בטיפול בהשארת קרקעות פנויות בעת פתרון רישומי שימוש בקרקע.

במסמך, משרד משאבי הטבע והסביבה ציין כי בתהליך הטיפול בתיקי רישום מקרקעין והרחבת שימושי קרקע, היחידה מצאה כי היו מקרים רבים בהם משתמשי קרקע השאירו קרקע ריקה או נטושה. למרות שבמקרים אלה עדיין מילאו במלואם את התחייבויותיהם הכספיות כלפי המדינה, הם לא מילאו בהתאם למטרת הקצאת הקרקע וחכירת הקרקע, מה שגרם לבזבוז משאבי קרקע.

בפועל, למשרד משאבי הטבע והסביבה אין בסיס לטפל בהפרות חוק על פי צו 123 המסדיר הפרות מנהליות בתחום הקרקעות, ולכן אין בסיס להשבת קרקע על פי סעיף 1, סעיף 81 וסעיף 2, סעיף 82 לחוק הקרקעות משנת 2024.

מקרים אלה מבקשים הכרה בזכויות שימוש בקרקע או הארכת שימוש בקרקע עקב פקיעת תקופת השימוש בקרקע, אך לא לצורך יישום פרויקטי השקעה, ולכן הם אינם כפופים ליישום לפי סעיף 81, 8 בחוק הקרקעות משנת 2024.

לכן, על מנת ליישם באופן אחיד את רישומי המקרקעין, ממליץ משרד משאבי הטבע והסביבה שמשרד משאבי הטבע והסביבה יספק הנחיות שיבהירו האם התנהגותם של משתמשי קרקעות אשר משאירים קרקע פנויה, אינם משתמשים בה; נטישת קרקע, אי ניצול כל השטח שהוקצה, נחשבת להפרת קרקעות או לא, האם היא מהווה עילה להשבת קרקע, ואם כן, כיצד היא מטופלת תחת אילו הוראות חוק?

במקרה של אי יישום בהתאם לתקנות החוקיות הנוכחיות, על מנת ליישם כראוי את התקנות החוקיות ואת החלטה מס' 98 של הממשלה בנושא חסכון ומאבק בבזבוז, יש צורך להוסיף את התקנה "פעולות הגורמות לבזבוז בניהול קרקעות, ניצול ושימוש כגון השארת קרקע ריקה, אי שימוש, נטישה, אי ניצול כל השטחים שהוקצו..." לצו המסדיר את הטיפול בהפרות מנהליות בתחום הקרקעות.

במקביל, הוסיפו מקרים של השבת קרקעות עקב הפרות של חוקי מקרקעין לפי סעיף 81 לחוק המקרקעין משנת 2024, החל על קרקעות שהוקצו על ידי המדינה לניהול אך נותרו ריקות, שלא היו בשימוש ברציפות במשך 12 חודשים, ולאחר שאושרו עליהן מנהלית אך ממשיכות להפר.

11 פרויקטים של נדל"ן בחאן הואה יישארו תקועים

האסיפה הלאומית פרסמה זה עתה את החלטה מס' 170/2024/QH15 (בתוקף החל מ-1 באפריל) על מנגנון מיוחד להסרת מכשולים לפרויקטים וקרקעות במסקנות הפיקוח והבדיקה בהו צ'י מין סיטי, דא נאנג סיטי ומחוז חאן הואה.

מתוכם, במחוז חאן הואה יש 11 פרויקטים הקשורים להקצאת קרקעות וחכירת קרקעות שהוזכרו במסקנת הפיקוח הממשלתי מספטמבר 2020.

באופן ספציפי, 5 הפרויקטים בעיר נה טראנג הם: קומפלקס השירותים המסחרי לונה, מלון, דירות תיירות ומשרדים להשכרה; מלון הורייזון נה טראנג; אזור מגורים יוקרתי הואנג פו; קומפלקס טיאן טריאו ופרויקט המגורים הגבוהים קאט טייגר, משרדים ומלון. הפרויקטים הנ"ל הוקצו על ידי ועדת העם המחוזית חאן הואה, תוך השכרת קרקע ללא מכירת זכות השימוש במכירה פומבית.

ישנם 6 פרויקטים שהוועדה העממית של מחוז חאן הואה הקצתה קרקע וחכרה קרקעות ללא מכרז, ביניהם: הארנה, מועדון היאכטות והנופש קאם ראן, Evason Ana Mandara קאם ראן וספא, Eurowindow Nha Trang, אתר נופש תיירותי אקולוגי יוקרתי (כולם חלק מאזור התיירות של חצי האי קאם ראן הצפוני), ומתחם מלונות דירות יוקרתי Muong Thanh Nha Trang (60 Tran Phu, Nha Trang City).

על פי ההחלטה שפרסמה לאחרונה האסיפה הלאומית, משקיעים בפרויקטים הנ"ל יורשו להמשיך ביישומם אם, לאחר בחינה, הם יעמדו בתנאים של תכנון שימושי קרקע, תכנון עירוני, ביטחון לאומי והגנה. בנוסף, על המשקיעים לעמוד ביכולת ובתנאים ליישום הפרויקט על פי החוק.

על ועדת העם המחוזית של חאן הואה לבחון מחדש את קביעת מחירי הקרקע עבור הפרויקטים הנ"ל, לחשב ולשלם במלואם את התחייבויותיהם הכספיות לתקציב המדינה. במקביל, על המשקיעים למלא את התחייבויותיהם הכספיות לאחר קביעת מחירי הקרקע מחדש. במקרה שהפרויקט לא יעמוד בתנאים לאחר הבדיקה, הרשות המקומית תחזיר את הקרקע לניהול.

במקרה בו לפרויקט הוקצתה קרקע או קרקע חכורה לפני 1 ביולי 2014, מחיר הקרקע וההתחייבויות הכספיות יחושבו לפי מחירון הקרקע בעת הוצאת החלטת הקצאת הקרקע או החכירה.

תקנות על קרקעות מגורים עירוניות

קרקע למגורים עירונית שייכת לקבוצת הקרקעות הלא חקלאיות המשמשות למטרת בניית בתים ומטרות אחרות המשרתות את החיים על אותה חלקת אדמה באזור העירוני. אז כיצד מוסדרות כיום קרקעות למגורים עירוניות?

סעיף 196 לחוק הקרקעות משנת 2024 (בתוקף מאוגוסט 2024) קובע קרקעות למגורים עירוניות כדלקמן:

1. קרקע למגורים עירונית היא קרקע למגורים ולמטרות אחרות המשרתות את החיים על אותה חלקת אדמה באזור עירוני.

2. בהתבסס על קרן הקרקעות והמצב בפועל של היישוב, ועדת העם המחוזית תקבע את המגבלה להקצאת קרקעות ליחידים באזורים עירוניים.

3. יש לארגן קרקעות למגורים עירוניות באופן סינכרוני עם קרקעות המשמשות למטרת בניית עבודות ציבוריות ועבודות ציבוריות, תוך הבטחת תברואה סביבתית ונוף עירוני.

4. המרת קרקע למגורים לקרקע לבניית מתקני ייצור ועסקים חייבת לעמוד בדרישות התכנון, תוכנית השימוש בקרקע ותוכנית הבנייה שאושרו על ידי הרשויות המוסמכות, וכן לעמוד בהוראות החוק בנושא סדר, בטיחות, הגנת הסביבה והוראות חוק רלוונטיות אחרות.

מקור: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-dat-ven-ha-noi-tram-lang-nhu-chua-tung-co-con-sot-quet-qua-tphcm-kien-nghi-xu-ly-hanh-vi-de-dat-trong-305189.html