מהו המחיר הצפוי ממשקיעי קרקעות?

[מודעה_1]

נזילות "קפואה" עקב קושי בהסכמה על מחיר

לדברי חלק מהמשקיעים, הנזילות של מגזר זה לא השתפרה לאחרונה משום שרבים שמו לב שבעלי הקרקעות לא באמת נפלו למצב של "חנק קרקעות". במיוחד במגרשי קרקע הממוקמים במקומות יפים, עם פוטנציאל רווח גבוה בטווח הבינוני ובעלי הקרקעות אינם נתונים ללחץ כלכלי גדול מדי כרגע.

מר פאם קאי - משקיע ותיק בקרקעות באזורים הסמוכים להו צ'י מין סיטי כמו לונג אן , דונג נאי, בין פואוק, בה ריה - וונג טאו, אמר כי בעבר הוא וכמה חברים חיפשו מגרשים במחירים סבירים. אך רוב מגרשים יפים לרוב קשים מאוד לסגירה עקב חילוקי דעות על המחיר.

"בעלי הקרקעות עדיין שומרים על מחיר גבוה למדי בהשוואה להערכתנו, חלק מהאנשים אפילו מסרבים לנהל משא ומתן על מחיר נמוך יותר משום שהם חושבים שהמחיר הנוכחי מתאים. בפרט, בעלי קרקעות רבים חושבים שהשוק יתאושש בקרוב ולכן הם מקצצים הפסדים רק במידה קטנה מאוד. מסיבה זו, בשלושת החודשים האחרונים הצלחתי לקנות רק עוד חלקת אדמה אחת בדאט דו, בה ריה - וונג טאו תמורת יותר ממיליארד", שיתף מר קאי.

משקיע זה אמר גם כי אפילו עם חלקות אדמה המוחזקות כיום בבנק, בעלי הקרקעות טרם הצליחו להחזיר את המחיר לרמה "טובה" לדעתם האישית. בעלי קרקעות רבים אף העלו את המחיר בכמה מאות מיליונים יותר מהערכת השווי של הבנק וכמה חברות הערכת שווי אחרות.

זהו המחיר הצפוי של משקיעי קרקעות באיור 1. — קרקע לפרויקט היא בחירה מועדפת על משקיעים רבים.

העובדה שבעל הקרקע השתמש במחיר השיא של 2022 כמדד לקביעת קיצוץ בהפסד גרמה לאנשים רבים שרוצים לקנות להשקעה אך אינם יכולים לסגור את העסקה. אפילו קיצוץ של 50% בהפסד עבור אנשים רבים שמשקיעים לטווח ארוך הוא רק הפחתה ברווח.

בנוסף, מנקודת מבטו של המוכר, ישנם אנשים הנכנסים לשוק בזמן קדחת הקרקעות, ומחירי הקרקעות יכולים לעלות בכמה מאות אחוזים. שלא לדבר על עמלות תיווך, שכר טרחת עורכי דין והלוואות נושאות ריבית להשקעה בנדל"ן. לכן, לאחר שנה, גם אם הם יסכימו למכור במחיר המקורי, הם עדיין יצטרכו לספוג הפסד כבד של כמה מאות מיליונים. לכן, כאשר הם מתמודדים עם לקוחות ש"לוחצים על המחירים", בעלי קרקעות רבים אינם מסכימים לעסקה, מה שגורם לנזילות השוק להישאר "קפואה".

בנוסף, כמה משקיעים ציינו כי נכון לעכשיו, רק קרקעות ומוצרים חקלאיים במחוזות הסובבים את הו צ'י מין סיטי, במיוחד בשוק הקרקעות שטרם הגיע לשיא, נהנים ממחירי רכישה סבירים. עם זאת, גם הסיכונים העתידיים גבוהים יותר עקב חוסר אוריינטציה לפיתוח. באזורים שעברו את ה"גל", ירידת מחירים של 30-40% היא עדיין מחיר שיש לקחת בחשבון כרגע.

האם המחירים יכולים לרדת עוד יותר?

על פי דיווח על שוק הנדל"ן של Batdongsan.com.vn, מחירי הקרקעות בשנת 2023 נוטים לרדת בחדות בנדל"ן ספקולטיבי, המחזיק במלאי הממתין לעליות מחירים (לא משרת את צרכי הדיור האמיתיים, מנצלים צריכה), בעוד שקרקעות באופן כללי ירדו רק מ-8-12%. מחירי בתים דו-משפחתיים, וילות ודירות עתידיות ירדו הכי הרבה, וצנחו לכ-15-30%, כאשר רק במקרים בודדים יוצאי דופן ירדו למחיר הרצפה של 40% בהשוואה לרבעון השני של 2022.

בינתיים, פלחים המתאימים לקונים עם צרכי דיור אמיתיים וניתנים לשימוש מיידי נמכרים מעט מאוד. חלק מהפרויקטים עדיין רושמים ירידות מחירים עקב ההשפעה הפסיכולוגית של השוק כולו, אך רק בטווח צר. אין מכירות פאניקה כדי לצמצם הפסדים.

על פי סקר פסיכולוגי שנערך על ידי Batdongsan.com.vn בקרב רוכשי דירות, כ-56% חזו שמחירי הדירות ימשיכו לרדת בחודשים האחרונים של השנה, רק 23% אמרו שהם ימשיכו לעלות. בהתאם, 54% מהנשאלים אמרו כי הריביות ימשיכו לעלות בתקופה הקרובה, כ-20% אמרו כי מהרבעון השלישי ואילך, הריביות עשויות לרדת אך קשה לחזור לתקופה שבין 2020 ל-2021.

זהו המחיר הצפוי של משקיעי הקרקע בתמונה 2. — רוב האנשים שנשאלו בחרו בקרקע כסוג שהם רוצים לרכוש בעתיד הקרוב.

להיפך, בקבוצת המוכרים, נתוני הסקר על סיבת המכירה מראים ש-49% נובעים מארגון מחדש של תיק ההשקעות; 23% נובעים מכך שאין צורך להשתמש בו, ולכן הם מוכרים אותו מחדש, ורק 22% נובעים מקשיים כלכליים, הצורך להעביר כדי לפתור בעיות כלכליות . מכיוון שמספר האנשים שצמצמו הפסדים עקב לחץ כלכלי אינו גבוה, רוב המוכרים עדיין נמצאים ברמה של יכולת להחזיק מעמד, בציפייה למכור ברווח.

באופן ספציפי, עד 42% מהאנשים המחזיקים בנכסים רוצים למכור ברווח הגבוה ב-10% לפחות ממחיר הרכישה, 38% מסכימים למכור בהפרש רווח של פחות מ-10%. רק כ-16% מסכימים להנחה של 5-20% כדי להיפטר מהסחורה. אחוז המשקיעים שמסכימים להנחה של יותר מ-20% הוא רק כ-3.

לדברי מר נגוין קווק אן, סגן המנכ"ל של Batdongsan.com.vn, עסקאות הנדל"ן נמצאות בנקודת שפל, הביקוש הספקולטיבי נעלם, ההשקעות פחתו ונותרו רק רכישות נדל"ן. השוק איבד מספר רב של קונים להשקעה, מה שהוביל לפגיעה בנזילות ומחירי הקרקעות בשנת 2023 יושפעו גם הם.

קשה להצליח בעסקאות נדל"ן משום שהציפיות בין מוכרים לקונים עדיין רחוקות זו מזו. נכון לעכשיו, סוגיות משפטיות נפתרות על ידי הממשלה והרשויות המקומיות. גם בנקים רשמו איתותים חיוביים רבים כאשר הריביות ירדו. נדל"ן צרכני המשרת את צרכי הדיור האמיתיים עשוי להתאושש בקרוב.

בינתיים, קונים מעדיפים נדל"ן העומד בקריטריונים של שימוש מיידי, שמירת מחיר טובה, בטיחות ונזילות גבוהה. לכן, קבוצת מוצרים זו תשפר את הנזילות בתקופה הקרובה. בינתיים, קבוצת הנדל"ן הספקולטיבית עשויה להמשיך לרדת במחיר.

[מודעה_2]
מָקוֹר