מחירי הדיור מרקיעי שחקים: העשירים נאחזים בקרקע, הצעירים נאחזים ב... דאגות

(CLO) שוק הנדל"ן של וייטנאם עדיין טומן בחובו פוטנציאל רב ומקום לפיתוח, אך הוא מסתיר את הסיכון לבועה כאשר מחירי הדיור יעלו במהירות, יעלו בהרבה על ההכנסות הריאליות ויגדילו את הפער בין בעלי נדל"ן לבין אלו שאינם יכולים להחזיק בית.

העשירים מחזיקים באדמות, הצעירים מחזיקים... דאגות

על פי דו"ח איגוד סוכני הנדל"ן של וייטנאם (VARS), שוק הנדל"ן הווייטנאמי מדגים יותר ויותר את תפקידו הגדול והחשוב, וזוכה לתשומת לב מיוחדת מצד אנשים, משקיעים וקובעי מדיניות.

על פי הלשכה הכללית לסטטיסטיקה (כיום הלשכה הכללית לסטטיסטיקה, משרד האוצר ), התרומה הממוצעת של ענף הבנייה והנדל"ן לתמ"ג הכולל של המדינה בשנים האחרונות הייתה כ-10%. מתוכם, ענף הנדל"ן מהווה ישירות כ-3.5%, ותורם בממוצע כ-0.5 נקודות אחוז לצמיחת התמ"ג.

עם זאת, התרומה הממוצעת של ענף הבנייה והנדל"ן לתוצר המקומי הגולמי של וייטנאם היא רק כ-50% בהשוואה למדינות אחרות באזור.

חוסר האיזון בין היצע לביקוש גרם לעליית מחירי הדיור, במיוחד דירות בערים גדולות. (צילום: CP)

היקף הנדל"ן בהשוואה לסך הנכסים הכלכליים הגיע רק לכ-21% - נמוך משמעותית משיעור של 35% במדינות מפותחות. לפיכך, לשוק עדיין יש מקום רב להתפתחות בטווח הבינוני והארוך.

עם זאת, תהליך הפיתוח הנוכחי מראה סימנים רבים של חוסר קיימות, במיוחד חוסר האיזון בין מבנה המוצר לבין יכולת התשלום של רוב האנשים. בשלוש השנים האחרונות, למרות שהיצע הדיור גדל, רובו מרוכז במגזר היוקרתי, בעל ערך גבוה ומשרת בעיקר צרכי השקעה, כולל ספקולציות.

אפילו באזורים פרבריים, שבהם צפוי כי הביקוש לדיור בר השגה ייענה, מחירי המכירה בפועל עדיין עולים בהרבה על ההכנסה הממוצעת של האנשים. בינתיים, הביקוש האמיתי בשוק עדיין מרוכז במגזר הדיור בר השגה.

חוסר האיזון בין היצע לביקוש דחף את מחירי הדיור כלפי מעלה, במיוחד את הדירות בערים הגדולות, ויצר רמת מחירים חדשה שעולה בהרבה על קצב צמיחת ההכנסות. זה לא רק מצמצם את הגישה של אנשים לדיור, אלא גם מהווה סיכון להיווצרות בועת מחירים.

בעלות על בית הופכת קשה יותר ויותר עבור אנשים. עבור דירת שני חדרי שינה שעולה כ-5 מיליארד דונג וייטנאמי, משפחה שמרוויחה 50 מיליון דונג וייטנאמי לחודש תצטרך כשמונה שנים אם תבזבז את כל הכנסתה על רכישת בית, ועד 25 שנים אם תפעל לפי העיקרון של עלות הדיור שלא תעלה על שליש מהכנסתה.

אפילו דיור ציבורי, המיועד לבעלי הכנסה נמוכה, כבר אינו "זול". דירה בגודל 60 מ"ר עולה כ-1.5 מיליארד דונג וייטנאמי, מה שאומר שמשק בית עם ההכנסה המקסימלית על פי התקנות (40 מיליון דונג וייטנאמי לחודש) עדיין צריך לחסוך במשך כ-10 שנים, או אפילו יותר אם משתמשים בהלוואה.

כתוצאה מכך, הפער בין הקבוצה שבבעלותה נכסים לקבוצה שאינה מחזיקה בנכסים הולך וגדל. אלו שבבעלותם נדל"ן ממשיכים ליהנות מעליית ערך הקרקע, בעוד שאלו שאין להם בית נמצאים בסיכון להיאלץ לשכור בית למשך זמן רב, למרות מאמצים לשפר את הכנסתם. ללא פתרונות בזמן, הפער בין עשירים לעניים עלול אף להיות "מתוקן" במשך דורות רבים, דבר המשפיע ישירות על הביטחון הסוציאלי ועל עיור בר-קיימא.

יש צורך בפתרונות כדי "לבלם" את הצמיחה החמה של מחירי הדיור.

VARS מאמינה שכדי ששוק הנדל"ן ימשיך לצמוח באופן בר-קיימא, יש צורך בפתרון ש"יבלם" את הצמיחה המהירה של מחירי הדיור, על ידי ניקוי היצע הדיור בר השגה. כאשר ההיצע גדול מספיק, מחירי השוק ייווסתו את עצמם בהתאם לאיזון האמיתי בין היצע לביקוש.

ראשית, יש להאיץ את השלמת המערכת המשפטית ולשפר את יכולת האכיפה ברמה המקומית. הטיפול בצווארי בקבוק בפינוי אתרים צריך להיעשות בצורה שקופה ויעילה, תוך קיצור זמן יישום הפרויקט תוך הבטחת זכויות הציבור.

צריך למצוא פתרון כדי "לבלם" את הצמיחה המהירה של מחירי הדיור. (תמונה: איור/CO)

במקביל, יש לשקול ביטול התקנה הנוגעת לגביית 5.4% נוספים לשנה על אגרות שימוש בקרקע באיחור ולהפיץ בהקדם שיטה ברורה לקביעת אגרות שימוש בקרקע כדי להפחית את עלויות פיתוח הפרויקטים וליצור מקום להפחתת מחירי הדיור.

שנית, יש צורך לגוון את ערוצי ההון עבור שוק הנדל"ן כדי להפחית את התלות באשראי בנקאי. לבנות מחדש את שוק האג"ח הקונצרניות כדי להפוך למקור הון יעיל לטווח בינוני וארוך. במקביל, יש צורך לקדם את הקמתה של קרן דיור לאומית ולפתח קרנות נאמנות להשקעות נדל"ן (REITs).

שלישית, יש לתעדף פרויקטים של דיור ציבורי ודיור בר השגה בתכנון ולצרוך מנגנוני תמריצים. פיתוח עירוני חייב להיות מקושר לתשתיות תחבורה, ובמיוחד כבישי חגורה, מטרו וכבישים מהירים, כדי להרחיב את המרחב העירוני ולהפחית את הלחץ על מחירי הקרקע במרכז. במקביל, יש צורך לפתח שוק שכירות מקצועי, תוך צמצום המנטליות של "צריך להחזיק בית כדי לייצב את החיים".

רביעית, יש צורך לחקור ולפרסם קבוצות של קריטריונים ותקנים לניטור והתרעה מוקדמת על התפתחויות בשוק הנדל"ן, כבסיס להערכה, סיווג וניטור פעילותם של גופי שוק.

באמצעות מערכת אינדקס זו, סוכנויות ניהול יכולות לזהות במהירות סימנים של "סטייה", כגון ספקולציות, חוסר איזון בין היצע לביקוש, עליות מחירים חריגות או ירידה בנזילות מקומית, על מנת לנקוט באמצעי התערבות והתאמה מתאימים.

בניית מנגנון ניטור פרואקטיבי זה תסייע במניעת סיכונים ולייצב את השוק מוקדם ומרחוק, במקום לטפל בבעיות רק כאשר הן הפכו לברורות, גורמות לתגובות שרשרת וקשות לשליטה.

בנוסף, יש צורך להאיץ את הבנייה וההשלמה של מסד נתונים מאוחד, סינכרוני ושקוף על שוק הקרקעות, הדיור והנדל"ן ברחבי הארץ.

זוהי תהיה תשתית מידע חשובה שתסייע לסוכנויות ניהול מדינה, ארגוני מחקר ועסקים לנטר, לנתח, לחזות ולתפעל את השוק במהירות ובדייקנות.

"הקמת מערכת נתונים פתוחה ומקושרת בין משרדים, מגזרים ורשויות מקומיות - כולל מידע על תכנון, עסקאות, ערכים, מעמד משפטי ושינויים בשימוש בקרקע - לא רק מסייעת בשיפור יעילות הניטור וקביעת המדיניות, אלא גם תורמת להגברת השקיפות, מזעור סיכונים, מניעת ספקולציות, מניפולציות מחירים והגנה על זכויותיהם הלגיטימיות של אנשים ועסקים", הדגישה VARS.

מקור: https://congluan.vn/gia-nha-tang-phi-ma-nguoi-giau-om-dat-nguoi-tre-om-noi-lo-10317311.html