עסקי נדל"ן מגייסים אלפי מיליארדי דונג באמצעות אג"ח

מלבד חברות גדולות הרשומות בבורסה, גם כמה חברות לא ציבוריות בענף הנדל"ן גייסו לאחרונה הון גדול מהנפקת אג"ח.

גיוס של 4,000 מיליארד דונג וייטנאמי של תאי סון

חברת Thai Son Construction Investment JSC, חברה לא ציבורית הפועלת בתחום עסקי הנדל"ן, השלימה זה עתה הנפקת אג"ח קונצרניות פרטיות ב-28 באוקטובר.  

ב-28 באוקטובר, תאי סון הנפיקה 40,000 אג"ח, ובכך גייסה 4,000 מיליארד וונד.  

לאיגרת החוב יש תקופה של שנתיים, ופדיונה באוקטובר 2027, עם ריבית של 12.5% ​​לשנה. זוהי איגרת חוב בעלת 3 אפשרויות: לא ניתנת להמרה, ללא כתבי אופציה וללא בטחונות.  

לחברת נדל"ן זו הון ציבורי של 13,500 מיליארד דונג וייטנאמי, שנוסד בשנת 2007. בנוסף לאגרת האג"ח הנ"ל, לתאי סון יש גם אגרת אג"ח שהונפקה באוגוסט 2024, לתקופה של שנתיים ושווי הנפקה של 1,890 מיליארד דונג וייטנאמי.

הדוחות הכספיים של החברה לתקופה החצי-שנתית 2025 מראים כי נכון ל-30 ביוני 2025, להון עצמי של Thai Son עומד על 19,653 מיליארד דונג וייטנאמי. בינתיים, התחייבויותיה גבוהות למדי, עד 82,722 מיליארד דונג וייטנאמי, שווה ערך לפי 4.2 מההון העצמי שלה.  

בנוגע למבנה החוב, התחייבויותיה של תאי סון נכללו בעיקר בהתחייבויות אחרות, לא היו הלוואות בנקאיות והחוב מאג"ח באותה עת עמד על למעלה מ-1,800 מיליארד וונד.

בששת החודשים הראשונים של 2025, דיווחה תאי סון על רווח לאחר מס של 846.6 מיליארד דונג וייטנאמי, רווח חיובי בהרבה בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, אז בששת החודשים הראשונים של 2024 הפסידה החברה יותר מ-236 מיליארד דונג וייטנאמי.  

נכון לעכשיו, ל-Thai Son יש חברת אם ישירה, TS Holding Real Estate Development Company Limited, עם יחס בעלות של 98.4%. בינתיים, TS Holding נמצאת בבעלות Vinhomes JSC בשיעור של 65.71%.  

Thai Son דורגה לראשונה על ידי Saigon Ratings. סוכנות דירוג האשראי הזו מסרה כי פרופיל העסקים של Thai Son נמצא כעת ברמת סיכון נמוכה. בתקופה הקרובה, Thai Son תשקיע במספר פרויקטים וצפויה צמיחה גבוהה בהכנסות וברווחים כגון My Lam - Tuyen Quang Resort Urban Area Project, Tan My New Urban Area, Nham Bien Mountain Golf Course New Urban Area Project ושאר הרכיבים של פרויקט Vinhomes Smart City.  

חברת Saigon Ratings מאמינה שבטווח הקצר והבינוני, חברת Thai Son תתמודד עם לחץ פיננסי גובר. הסיבה העיקרית לכך היא שהחברה מתכננת להנפיק אג"ח/הלוואות (לא כולל הלוואות מצדדים קשורים) בשנת 2025 (13,300 מיליארד דונג וייטנאמי) ובשנת 2026 (10,980 מיליארד דונג וייטנאמי) כדי להבטיח באופן יזום מקורות הון לטווח בינוני וארוך שישרתו פעילויות שיתוף פעולה עסקי ודרישות השקעה לפיתוח פרויקטים נדל"ניים קיימים.  

כמעט 3,000 מיליארד דונג וייטנאמי באג"ח זרמו לפרויקט בהואה

חברת TN Development JSC, הפועלת גם בענף הנדל"ן, גייסה לאחרונה הון באמצעות הנפקת אג"ח. בין ה-22 ל-28 באוקטובר 2025, TN הנפיקה 29,500 אג"ח, ובכך הרוויחה 2,950 מיליארד דונג וייטנאמי.  

לאג"ח של TN יש תקופה של 5 שנים, ריבית של 8.75%. אלו הן אג"ח שאינן ניתנות להמרה, ללא כתבי אופציה ומובטחות לתשלום.  

לתאגיד TN Development Corporation הון של 1,496 מיליארד דונג וייטנאמי והיא פועלת בתחום שירותי הנדל"ן, תוך התמקדות בשירותי תיירות , השכרת משרדים, דירות ווילות, שירותי לינה בבתי מלון ושירותי מזון.  

על פי הערכת יחידת דירוג האשראי FiinRatings, ל-TN היקף פעילות צנוע משום שהחברה התמקדה רק בפיתוח ותפעול של פרויקט יחיד בהאנוי. יעילות התפעול והרווחיות של החברה נמוכות כיום מהממוצע בתעשייה.  

בשנת 2025, TN תכננה להתרחב להשקעות שאינן בליבת הפעילות שלה על ידי חתימה על הסכם שיתוף פעולה עם חברת Tam Giang General Entertainment Joint Stock Company בסכום כולל של 3,100 מיליארד וונד, לפיתוח פרויקט של מלון, שירותי תיירות, וילות נופש ומתחם בידור מקיף ב-Thua Thien Hue. הדבר עלול להוביל לאתגרים וסיכונים פוטנציאליים עבור TN, בהיעדר ניסיון בפיתוח נדל"ן. בנוסף, הפרויקט עדיין נמצא בשלבי יישום מוקדמים ולא צפוי להביא תזרים מזומנים משמעותי ב-12-24 החודשים הקרובים.  

דו"ח דירוג האשראי הוסיף גם כי הנפקת אג"ח בשווי 2,950 מיליארד דונג וייט היא בשיתוף פעולה עם טאם גיאנג. לאחר השלמת ההנפקה וההון יוגדל כמתוכנן, יחס החוב/הון עצמי של טנסי בתקופה 2025-2026 יהיה כ-2.1-2.5 פעמים, גבוה משמעותית מזה של עסקים אחרים באותו ענף.

מקור: https://baodautu.vn/doanh-nghiep-bat-dong-san-huy-dong-hang-nghin-ty-dong-qua-trai-phieu-d425859.html