עסקי נדל"ן סובלים מרווחים והפסדים מעורבים, ומתקשים לפתור חובות.

תמונה של רווחים שלובים זה בזה

שוק הנדל"ן נתמך לאחרונה על ידי גורמים חיוביים רבים, ויצרו קרש קפיצה למחזור חדש. בעיות משפטיות בפרויקטים נפתרו, היצע השוק השתפר והנזילות גדלה, מה שסייע לעסקים רבים לצאת מהספירלה, לשקם את מצבם העסקי ולקצור את "הפירות המתוקים".

התוצאה העסקית האופטימית ביותר עד כה היא של חברת Vinhomes Joint Stock Company (קוד מניה: VHM) עם הכנסות נטו שהגיעו לכמעט 15,698 מיליארד דונג וייטנאמי, כפול מהתקופה המקבילה אשתקד. לאחר ניכוי הוצאות, החברה רשמה רווח מאוחד לאחר מס של 2,652 מיליארד דונג וייטנאמי, כמעט פי 3 גבוה יותר.

הסיבה לעלייה החדה ברווחי התאגידים נובעת מפעילויות הליבה העסקיות. מתוכן, ההכנסות מהעברות נדל"ן גדלו ב-76% לכמעט 7,200 מיליארד דונג וייטנאמי.

הנתונים הכספיים תומכים חלקית גם בהערכתו של מר פאם תיו הואה - יו"ר מועצת המנהלים של Vinhomes - באסיפה הכללית השנתית של בעלי המניות. הוא אמר כי לשוק הנדל"ן יש סיכויים מזהירים רבים, אם כי הוא עדיין מתמודד עם אתגרים ותנודות מסוימים, אך רובם חיוביים.

מר לה טיין קונג - רואה החשבון הראשי של החברה - אמר גם כי המוטיבציה להכנסות ולרווח של המיזם השנה נובעת בעיקר משלושה עמודי תווך עיקריים. הראשון הוא המשך הבנייה, היישום והמסירה של פרויקטים שנפתחו למכירה בשנים קודמות. השני הוא המשך פתיחת כל הפרויקטים הנמצאים בתהליך על ידי המיזם. השלישי הוא המוטיבציה לצמיחה הנובעת מסיטונאות של מגרשים גדולים.

חברת נדל"ן נוספת בצפון עם תוצאות עסקיות חיוביות ברבעון הראשון של השנה היא Van Phu - Invest Joint Stock Company (קוד מניה: VPI).

במסמך, מר טו נהו טואן - יו"ר מועצת המנהלים של Van Phu-Invest - ציין כי תחום הנדל"ן חווה שינויים חיוביים רבים ברוב ההיבטים, כאשר ההתאוששות החזקה ביותר היא במגזר הדירות והקונדומיניום, הפרוסה על פני שלושת האזורים מצפון לדרום.

עם זאת, מר טואן גם ציין בקפידה כי מחזור שוק הנדל"ן הוא בדרך כלל כ-10 שנים, אך עם התנודות של גורמים כלכליים ופוליטיים בשנים האחרונות, מחזור זה השתנה ואינו פועל לפי הכללים המקובלים של העבר. לכן, עסקים תמיד נוקטים בזהירות הנדרשת לפני כל החלטת עסק והשקעה המבוססת על ניתוח סביר של כללי השוק.

ברבעון הראשון של השנה רשמה החברה רווח לאחר מס של יותר מ-142 מיליארד דונג וייטנאמי, יותר מכפול מהתקופה המקבילה אשתקד. החברה הסבירה כי העלייה החדה ברווח נבעה מרישום הכנסות מהשכרת דירות והעברות נדל"ן יחד עם הכנסות משירותים אחרים.

חלק חשוב נוסף הוא שהוצאות הריבית של החברה ירדו בחדות בהשוואה לאותה תקופה, מכיוון ש-Van Phu-Invest וחברות הבת שלה שילמו את הלוואותיהן. לכן, הרווח מפעילות פיננסית נרשם ב-122 מיליארד דונג וייטנאמי, פי 2.5 מאשר בתקופה המקבילה.

Doanh nghiệp bất động sản lỗ lãi đan xen, loay hoay giải quyết nợ - 1 — עסקי הנדל"ן רשמו רווחים והפסדים מעורבים ברבעון הראשון של השנה (צילום: טרין נגוין).

חברת Nam Long Investment Joint Stock Company (קוד מניה: NLG), שחולקת את אותה מגמת צמיחה, רשמה הכנסות גבוהות פי 6 ביותר מ-1,291 מיליארד דונג וייטנאמי (VND), בעיקר מהכנסות ממסירת פרויקטים. לאחר ניכוי הוצאות, הרווח הגיע ליותר מ-108 מיליארד דונג וייטנאמי, הרווח הגבוה ביותר ברבעון מאז 2022 ושיפור משמעותי בהשוואה להפסד בתקופה המקבילה אשתקד.

החברה מסרה כי תוצאותיה העסקיות ברבעון הראשון צמחו בצורה משמעותית, בעיקר הודות להמשך אספקת מוצרים בפרויקטים בהו צ'י מין סיטי, קאן טו ודונג נאי. בנוסף, בארבעת החודשים הראשונים של השנה, החברה השיגה גם מכירות של 2,576 מיליארד דונג וינדי, כמעט פי 2.2 יותר מאשר בתקופה המקבילה אשתקד.

עם זאת, לא כל העסקים השיגו תנופת צמיחה ברבעון הראשון של השנה - שלעתים קרובות נחשב לשפל של השנה, עקב חג הטט. קבוצת הא דו (קוד מניה: HDG) דיווחה כי הרווח לאחר מס שלה ברבעון הראשון הגיע לכמעט 207 מיליארד דונג וייטנאמי, ירידה של 22% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד.

בעבר, בשנת 2024, הרווח לאחר מס של החברה ירד ביותר מ-48% בהשוואה לשנה הקודמת. הא דו הסביר כי תפוקת ההשקעה בשנת 2024 הייתה נמוכה מהמתוכנן מכיוון שלבעיות המשפטיות בפרויקטים קיימים עדיין היו השלכות רבות משינויים במנגנוני המדיניות.

בעיות אלו הן בין היתר הסיבה לכך שתוצאותיה העסקיות של החברה לא השתפרו ברבעון הראשון של השנה. החברה ציינה את אי רישום הכנסות מנדל"ן יחד עם ההפרשה להפרש במחיר מכירת החשמל של פרויקט Hong Phong 4 Solar Power כסיבות לירידה החדה ברווח לאחר מס.

בינתיים, קבוצת נובלנד (קוד מניה: NVL) הודיעה על הפסד של יותר מ-476 מיליארד דונג וייט ברבעון הראשון, בעיקר עקב הפרשי שער חליפין והפסדים תפעוליים אחרים. עם זאת, ההפסד השתפר בהשוואה לרמה השלילית של כמעט 601 מיליארד דונג וייט בתקופה המקבילה אשתקד. ההכנסות היו גבוהות פי 2.5 בהשוואה לתקופה המקבילה, והגיעו ליותר מ-1,778 מיליארד דונג וייט, שנרשמו כתוצאה ממסירת פרויקטים רבים.

נכון ל-31 במרץ, סך נכסי הקבוצה הגיע ליותר מ-234,807 מיליארד דונג וייטנאמי. המלאי נרשם ב-148,639 מיליארד דונג וייטנאמי. מתוכם, שווי הקרקעות והפרויקטים בבנייה היווה 95%, והשאר היה נדל"ן שהושלם, סחורות נדל"ן ונדל"ן שהושלם הממתין למסירה ללקוחות.

מאמצים להתמודד עם חובות

בנוסף לעלייה בהכנסות וברווח, Vinhomes גם הגדילה את חובה ברבעון האחרון כדי לממן פרויקטים. סך החוב לטווח ארוך וקצר של החברה נכון ל-31 במרץ עמד על כמעט 87,950 מיליארד דונג וייטנאמי, עלייה של 8% בהשוואה לתחילת השנה. רוב החוב גדל עקב הנפקת אג"ח. יחס החוב להון עצמי של Vinhomes עלה מ-37% ל-39% בסוף הרבעון הראשון.

במהלך הרבעון, החברה הנפיקה אג"ח בייעוץ של חברת ניירות הערך הטכנולוגיים והמסחריים של וייטנאם, בריבית קבועה של 12% לשנה. אג"ח אלו אינן מובטחות או מובטחות על ידי זכויות שימוש בקרקע ונכסים הקשורים לקרקע של פרויקט נדל"ן של אתר נופש או מניות רשומות לציבור.

בנוסף לצמיחת ההכנסות והרווחים, גם החוב של Van Phu-Invest גדל. באופן ספציפי, סך החוב לטווח ארוך וקצר נכון ל-31 במרץ הגיע לכמעט 5,951 מיליארד דונג וייטנאמי, עלייה של 31% בהשוואה לתחילת השנה. רוב הגידול בחוב נבע מהלוואות בנקאיות לטווח ארוך (כ-1,434 מיליארד דונג וייטנאמי). הלוואות אלו ניתנו על ידי בנקים רבים כגון Vietcombank, MB, SHB, VPBank.

בהשוואה ל-Vinhomes, יחס החוב להון עצמי של Van Phu גבוה למדי, ועולה מ-90% בתחילת השנה ל-114% בסוף הרבעון הראשון.

Doanh nghiệp bất động sản lỗ lãi đan xen, loay hoay giải quyết nợ - 2 — עסקי נדל"ן עדיין נאבקים בחובות (איור: טרין נגוין).

לחברות אחרות יש יחסי חוב ברמות בטוחות או נמוכות, כמו Ha Do ו-Nam Long. סך החוב של Ha Do נכון ל-31 במרץ ירד מעט בכ-2% בהשוואה לתחילת השנה עקב הפחתה בחוב לטווח ארוך. ההלוואות לטווח ארוך של החברה הן בעיקר הלוואות בנקאיות, ללא חוב אג"ח שטרם נפרע. החברה שמרה על יחס חוב להון עצמי של 63% בסוף הרבעון הראשון.

נכון ל-31 במרץ, לנאם לונג היו 4,395 מיליארד דונג וייט במזומנים ושווי מזומנים. החוב הפיננסי הכולל עמד על 7,101 מיליארד דונג וייט, כולל 58% חוב לטווח ארוך, ולא חל שינוי משמעותי בהשוואה לתחילת השנה. יחס החוב להון עצמי עמד על 49% בלבד, ברמה בטוחה.

הסיפור הבולט ביותר הוא חוב קבוצת נובלנד. נכון ל-31 במרץ, סך החוב הפיננסי עמד על 59,258 מיליארד דונג וייט, מתוכם 54% היו חוב לטווח קצר. החוב ירד ביותר מ-2,300 מיליארד דונג וייט בשלושת החודשים הראשונים של השנה, בעיקר בחוב לטווח קצר. יחס החוב להון עצמי עמד על פי 1.2.

עם זאת, הקבוצה מסרה כי החוב ירד בכמעט 4% בהשוואה לסוף 2024 ובכמעט 9% בהשוואה לסוף 2022 - התקופה שלפני ארגון מחדש. בנוגע לאג"ח מקומיות, נובלנד הפחיתה את החוב הסופי של אג"ח שהונפקו באופן פרטי ב-18% והעניקה יותר מ-4,000 מיליארד דונג ואג"ח שהונפקו באופן פרטי ואג"ח שהונפקו לציבור בהשוואה לסוף 2022.

השוק רשם כי מתחילת השנה, מספר עסקים, כולל עסקי נדל"ן, התעכבו בתשלום ריבית על אג"ח, דבר המשקף מצב כלכלי קשה.

בהצהרה שפרסמה לאחרונה, הצהיר נובלנד כי המצב הפיננסי הנוכחי, במיוחד כאשר ההסדר המשפטי של הפרויקט לא עמד בציפיות, השפיע רבות על ההכנסות וכן על התקדמות תשלום ההלוואות. מעתה ועד סוף 2026, הקבוצה לא תוכל לארגן תזרים מזומנים לפירעון חובות.

עם זאת, הנהלת החברה מסרה כי יש לה תוכנית מפורטת ומפת דרכים לתשלום עבור כל קבוצה. נובלנד מתכננת לפרוע את רוב ההלוואות בתוך 3 השנים הקרובות, כגון הארכת תנאי התשלום, משא ומתן על ארגון מחדש של חובות ושינוי תוכניות תשלום ריבית.

לאחרונה, ביקשה נובלנד את חוות דעתם של בעלי המניות על הנפקת מניות להחלפת חובות עבור חלק מהבעלי המניות שמכרו בטוחות לפירעון חובות לקבוצה באמצעות הלוואות ואג"ח, כולל שתיים מבעלי המניות העיקריים, נובה גרופ ודיימונד פרופרטיס.

לחץ פירעון האג"ח מגיע גם לקבוצת הנדל"ן השנה. על פי הערכות איגוד שוק האג"ח של וייטנאם (VBMA), בשמונת החודשים הנותרים של השנה, אג"ח בשווי של כ-163,212 מיליארד וייטנאם יגיעו לפירעון, מתוכם רובן אג"ח נדל"ן, המהוות 53%.

מקור: https://dantri.com.vn/kinh-doanh/doanh-nghiep-bat-dong-san-lo-lai-dan-xen-loay-hoay-giai-quyet-no-20250519113027282.htm