עסקי נדל"ן תקועים בגלל אגרות שימוש בקרקע

למרות שנבנו יותר מ-20 קומות, הפרויקט טרם שילם אגרות שימוש בקרקע למדינה, כך שהוא לא יוכל למכור בתים בעתיד, מה שמציב את העסק במצב קשה.

עסקים כבולים על ידי כסף קרקע

כמיזם גדול במחוז בין דואנג , משנת 2018 ועד היום, קבוצת Bcons הטביעה את חותמה עם עשרות פרויקטים של נדל"ן בטווח הביניים שפותחו, נבנו ונמסרו ללקוחות. עם זאת, משנת 2023 ועד היום, למרות שפרויקטים חדשים קיבלו באופן רציף היתרי בנייה, מיזם זה עדיין מתמודד עם קושי עצום: הפרויקט קיבל היתר בנייה, אך טרם קיבל החלטה לתשלום אגרות שימוש בקרקע.

מנהיג הקבוצה אמר כי ל-Bcons יש פרויקט עם יותר מ-20 קומות, אך מחלקת משאבי הטבע והסביבה של מחוז בין דונג טרם הודיעה על ההחלטה לגבי דמי שימוש בקרקע שעל המיזם לשלם.

אי תשלום אגרת השימוש בקרקע פירושו שהמיזם אינו יכול לבנות בית במחיר המכירה של הפרויקט, אינו יכול להגיש מסמכים למשרד התעשייה והמסחר כדי לקבל אישור לפרויקט כדי שיהיה זכאי למכירת בתים ולחתום על חוזי מכירה עם לקוחות. כאשר התנאים לפתיחת הפרויקט למכירה אינם מתקיימים, המיזם אינו יכול לגייס הון כדי שיהיה לו כסף לבנייה.

ליקויים הקשורים לתעריפי שימוש בקרקע לא רק מבזבזים משאבי קרקע, וגורמים להפסדים כלכליים הן לעסקים והן ללקוחות, אלא גם משפיעים לרעה על שוק הנדל"ן ועל הכלכלה בכלל.

מר לה הואנג צ'או, יו"ר איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי

חברת פו דונג נדל"ן משותפת למניות, לאחר שבנתה גם היא עד הקומה ה-10, מסרה כי בשנת 2022 אושר למיזם מדיניות השקעה, תכנון והיתר בנייה לפרויקט דירות בעיר די אן (מחוז בין דונג). מיד לאחר קבלת היתר הבנייה, קיבל המשקיע תמיכה הונית מהבנק לבנייה. עד כה, הפרויקט נבנה עד הקומה ה-10, אך אגרת השימוש בקרקע טרם שולמה, מכיוון שמשרד משאבי הטבע והסביבה טרם העריך את אגרת השימוש בקרקע.

כמו Bcons, גם פו דונג אינה יכולה לפתוח במכירות של פרויקטים עתידיים עד שתמלא את התחייבויותיה הפיננסיות.

בבינה דואונג, לא רק לשני המפעלים הנ"ל יש פרויקטים שנתקעו עם דמי שימוש בקרקע, אלא גם לפרויקטים רבים אחרים, כמו PiCity Sky Park של קבוצת Pi בעיר די אן, A&T Sky Garden שהושקעה על ידי חברת A&T Vietnam Technical Trading Investment Joint Stock Company... לא רק בינה דואונג, אלא גם לונג אן נמצאת במצב דומה. לדוגמה, פרויקט הדירות Destino Centro ברובע בן לוק קיבל היתר בנייה, אך לא הצליח לשלם דמי שימוש בקרקע.

מר לה ואן טאנג, המנכ"ל של חברת המניות המשותפת לנדל"ן טאן דאי טאן, אמר כי לפני 2022, המחוזות יפרסמו תחילה מדיניות השקעה, לאחר מכן יפרסמו תכנון של 1/500, ולאחר מכן יחשבו את אגרות השימוש בקרקע לעסקים כדי למלא את התחייבויותיהם הפיננסיות לפני הנפקת היתרי בנייה. עם זאת, כיום, המחוזות מנפיקים תחילה היתרי בנייה, בעוד שאגרות השימוש בקרקע מוערכות ועסקים משלימים אותן מאוחר יותר. עם זאת, שלב זה עומד כעת בפני עומס, מה שמציב עסקים במצב קשה.

"אם אנחנו לא יודעים כמה אגרת שימוש בקרקע אנחנו צריכים לשלם, אנחנו לא יכולים לכסות את מחיר הבית עבור הלקוחות. וגם אם נבנה, אם לא שילמנו את אגרת השימוש בקרקע, לא נוכל לפתוח למכירה, לחתום על חוזים או לגבות כסף מלקוחות, כך שלעסקים לא יהיה כסף לבנות. אם נלווה מהבנק, הריבית שנצטרך לשלם עבור ההלוואה תצטרך להתווסף למחיר המכירה של הבית מאוחר יותר, ואם מחיר הבית גבוה מדי, הלקוחות לא יקנו אותו... זו הסיבה שעסקים תקועים עם אגרת השימוש בקרקע", אמר מר טאנג.

צריך להיות "מתנתק"

לדברי גב' נגוין טי ביץ' ת'וי, סגנית מנהלת המחלקה למשאבי טבע וסביבה במחוז בין דואנג, הסיבה לכך שפרויקטים מקומיים של נדל"ן תקועים בשלב תשלום אגרת השימוש בקרקע היא משום שבמחוז חסרים מפעלי שמאות וקשה מאוד לשכור מפעלים להערכת מחירי קרקעות.

מר נגוין ואן דונג, המנכ"ל של חברת הנדל"ן הואנג לונג, אמר כי בעיית העומס בחישוב דמי שימוש בקרקע עבור פרויקטים של נדל"ן עבור מפעלים אינה קשה לטיפול, משום שחוק הקרקעות קובע שכאשר בלתי אפשרי למצוא מיזם להערכת מחירי קרקע, מחלקת משאבי הטבע והסביבה מציעה לוועדת העם המחוזית להקים צוות רב-תחומי להערכת דמי שימוש בקרקע עבור הפרויקט. עם זאת, במציאות, לאחר הפרות רבות בהערכת מחירים שגרמו להפסדים לתקציב המדינה בתקופה האחרונה, פקידים מקומיים חוששים לעשות טעויות, חוששים מאחריות ומחוששים מסיכונים משפטיים. כדי להיות בטוחים בהערכת שווי ולהימנע מהסיכון של מתן דין וחשבון בהמשך, פקידים מקומיים בוחרים לעתים קרובות לאשר מחירי קרקע ברמות גבוהות או לדחות את האישור.

מר דונג אמר כי יש צורך "לשחרר" מחברות נדל"ן באישור אגרות שימוש בקרקע. בפרט, המדינה תבחן ותחשב מחדש את אגרות השימוש בקרקע עבור פרויקטים שאושרו עבור אגרות שימוש בקרקע, אשר חברות דיווחו כי זמני ושיטות חישוב בלתי סבירים היו עבורן. במקביל, לפטור חברות מקנסות על איחור בתשלום אם תגיע למסקנה שמחיר הפרויקט ייקבע כלא סביר.

עבור פרויקטים חדשים אשר משלימים הליכי אישור ועדיין לא שילמו אגרות שימוש בקרקע, על סוכנויות ניהול המדינה לסכם את לוח הזמנים ושיטת החישוב עם עסקים, כך שיוכלו לחשב את העלויות והיעילות של הפרויקט בעת יישומו.

מר לה הואנג צ'או, יו"ר איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי (HoREA), אמר כי אישור מחירי הקרקעות הממושך, שיכול להימשך מספר שנים או אפילו עשרות שנים, לא רק גורם לקיפאון, אלא גם מגדיל את העלויות עבור עסקים, משום שבזמן ההמתנה להערכת שווי, עסקים עדיין צריכים לשאת בעלויות ריבית ועלויות אלטרנטיביות.

לדברי מר צ'או, כאשר תהליך האישור מתארך ולא ניתן לחזות במדויק את ערך השימוש בקרקע, הדבר גורם גם לקשיים לעסקים בתחזיות ובתכנון פיננסי, מה שגורם לעסקים להתמודד עם סיכון של מחסור כלכלי או חוסר יכולת לשלם חובות.

מקור: https://baodautu.vn/batdongsan/doanh-nghiep-dia-oc-mac-ket-vi-tien-su-dung-dat-d230829.html