חברות קונות קרקעות, אנשים לא סובלים הפסד

הממשלה הגיבה להערות הוועדה הקבועה של הוועדה הכלכלית על טיוטת ההחלטה בנושא פיילוט להרחבת קרקעות לדיור מסחרי.

הרחבת קרקעות לדיור מסחרי: עסקים אוספים קרקעות, אנשים לא סובלים הפסדים

הממשלה הגיבה להערות הוועדה הקבועה של הוועדה הכלכלית על טיוטת ההחלטה בנושא פיילוט להרחבת קרקעות לדיור מסחרי.

צילום אילוסטרציה.

בפועל, כדי ליישם פרויקט דיור מסחרי במסגרת מנגנון של הסכם להעברת זכויות שימוש בקרקע, מפעלים יכולים לבצע פעילויות לרכישת קרקע מראש. עם זאת, בעלי הקרקע אינם נמצאים בעמדת נחיתות מכיוון שהעברת זכויות השימוש בקרקע היא הסכם אזרחי על פי מנגנון השוק.

הטיעון הנ"ל מופיע בדוח על קבלת והסבר מסקנת הוועדה הקבועה של האסיפה הלאומית ועל חוות הדעת הסקירה של הוועדה הכלכלית של האסיפה הלאומית על טיוטת החלטה של ​​האסיפה הלאומית בנושא פיילוט ליישום פרויקטים של דיור מסחרי באמצעות הסכמים על קבלת זכויות שימוש בקרקע או החזקת זכויות שימוש בקרקע, שהממשלה שלחה זה עתה לאסיפה הלאומית.

המדינה אינה יכולה לאסור או להגביל רכישת קרקע.

בחתימתו על דו"ח זה מטעם הממשלה, שר משאבי הטבע והסביבה, דו דוק דוי, הגיב לחששות ולדאגות רבות מצד הוועדה הקבועה של סוכנות ההערכה, כולל הצורך לפתח החלטה.

בדוח הסקירה המקדים, ביקשה הוועדה הקבועה של הוועדה הכלכלית מהממשלה לערוך הערכה מפורטת ומקיפה של המצב המעשי של פיתוח דיור מסחרי, ולהעריך את יעילות השימוש בקרקע לפיתוח דיור מסחרי בפרובינציות ובערים המנוהלות במרכז (האם כל הקרקע נוצלה או לא, והאם היא מתאימה לביקוש בפועל לדיור מסחרי באזור או לא).

השר דוי אמר כי הממשלה הכינה דו"ח להערכת המצב המעשי של פיתוח דיור מסחרי; הבהרת נתונים ספציפיים ופרויקטים שעדיין נתקעו לפני כניסתו לתוקף של חוק הדיור משנת 2014 (לפני 1 ביולי 2015) ופרויקטים שנתקעו מאז כניסתו לתוקף של חוק הדיור משנת 2014 ועד עכשיו ביישובים, תוך הבהרת פתרונות להתגברות על השפעות שליליות (אם בכלל) של יישום הפיילוט.

בנוסף, לדברי השר, פיתוח פרויקטים של דיור מסחרי חייב להתבסס על תכנון שימושי קרקע, תכנון בנייה, תכנון עירוני, תוכניות ותוכניות פיתוח דיור מאושרות, כך שקרן הקרקע המוקצאת לפיתוח דיור גדולה יותר מיכולת הביצוע בפועל של פרויקטי השקעה. פרויקטים של דיור מסחרי מתוכננים במסגרת תחום התכנון הנ"ל, ולכן עליהם להיות תמיד עקביים עם הצרכים בפועל לדיור מסחרי ביישוב, שכן במהלך תהליך התכנון, הגוף המוסמך למדינה חישב וקבע מדדי שימושי קרקע בהתאם לצרכים בפועל בתקופת התכנון.

בנוסף, יישום הפיילוט נועד להסיר קשיים ומכשולים בגישה לקרקע עבור משקיעים, שכן כיום, על פי הוראות סעיף 27, סעיף 79 וסעיף 127 לחוק המקרקעין, ניתן ליישם פרויקטים באזור עירוני בקנה מידה של 20 דונם ומעלה, בעוד שלא ניתן ליישם פרויקטים של דיור מסחרי בקנה מידה קטן יותר עקב תקנות על סוגי קרקעות - הסביר השר.

בתגובה לבקשה להעריך את המצב הנוכחי של רכישת קרקעות וספקולציות; פתרונות להגבלת ההשפעות השליליות של הפיילוט על ידי הוועדה הקבועה של ועדת ההערכה, הצהיר השר דוי כי רכישת קרקעות מתבצעת באמצעות עסקאות אזרחיות על זכויות שימוש בקרקע כגון קבלת העברות חוקיות של זכויות שימוש בקרקע, ולכן זיהוי ושליטה על עסקאות אלו קשים מאוד וקשה לדעת אילו עסקאות הן רכישת קרקעות למטרות ספקולציה.

בפועל, כדי ליישם פרויקט דיור מסחרי במסגרת מנגנון של הסכם להעברת זכויות שימוש בקרקע, מפעלים עשויים לנהוג כך שהם רוכשים קרקע מראש. עם זאת, בעלי הקרקע אינם נמצאים בעמדת נחיתות מכיוון שהעברת זכויות השימוש בקרקע היא הסכם אזרחי על פי מנגנון השוק.

לכן, המדינה אינה יכולה לאסור או להגביל עסקאות אלה - הסביר מר דוי.

הימנעו מפרויקטים חדשים ולא יעילים

בדוח הסקירה המקדים, הציעה הוועדה הקבועה של הוועדה הכלכלית גם להשוות את המתאם בין מצבם של פרויקטים של דיור נטוש לבין נגישותם לדיור לצורכי הדיור האמיתיים של האוכלוסייה, כדי למנוע הופעתם של פרויקטים חדשים שאינם יעילים, אינם נותנים מענה לצורכי הדיור האמיתיים של האוכלוסייה (המרוכזים בפלח היוקרתי או הממוקמים באזורים עם ביקוש מועט מצד האוכלוסייה) וגורמים לבזבוז קרקע.

הממשלה הגיבה כי יישום מנגנון הפיילוט בהחלטה זו נועד להסיר קשיים ומכשולים בגישה לקרקע עבור משקיעים המבצעים פרויקטים מסחריים של דיור שאינם כפופים לרכישת קרקע על ידי המדינה.

בנוגע למצבם הנוכחי של כמה פרויקטים של דיור מסחרי נטוש, הדו"ח ציין סיבות רבות כגון: מיקום הפרויקט מרוחק ממרכז העיר, ולוקח זמן נסיעה ארוך; מערכת התשתית הטכנית והתשתית החברתית לא הושקעו באופן סינכרוני, וחסרות שירותים נוחים רבים; פלח המוצר ומחיר המכירה אינם מתאימים לנגישות ויכולת התשלום של רוב האנשים בעלי צרכים אמיתיים; המסמכים המשפטיים של הפרויקט אינם שלמים; למשקיע בפרויקט קיבולת מוגבלת, חסר הון השקעה להשלמת הפרויקט בהתאם לתוכנית...

השר דוי אמר כי התוכן הקשור לצורכי דיור ולגישת אנשים לדיור חושב ואוזן בתהליך הארגון והאישור של תכנון שימושי קרקע, תכנון בנייה, תכנון עירוני, תוכניות ותוכניות פיתוח דיור.

הבעיה היא שיש צורך לעשות עבודה טובה של ארגון היישום. בהתאם לכך, רשויות מוסמכות המאשרות מדיניות השקעה ומשקיעים המפתחים פרויקטים של דיור מסחרי חייבים לעמוד בדרישות תכנון שימושי קרקע, תכנון בנייה, תכנון עירוני, תוכניות ופיתוח דיור, ועליהם לבחור את היקף ההשקעה, התקדמות ההשקעה, פלחי המוצרים ומחירי המוצרים המתאימים לנגישות וליכולת ההשקעה של רוב האנשים בעלי הצרכים האמיתיים.

למעשה, עבור פרויקטים המיישמים את מנגנון הפיילוט, משקיעי הפרויקט נאלצו להוציא עלות ראשונית עצומה כדי להשיג זכויות שימוש בקרקע, כך שהם יצטרכו לבחור תוכנית השקעה מתאימה ובת קיימא כדי להבטיח את יעילות ההשקעה הצפויה - נכתב בדו"ח.

מקור: https://baodautu.vn/batdongsan/mo-rong-dat-cho-nha-o-thuong-mai-doanh-nghiep-gom-dat-nguoi-dan-cung-khong-bi-thiet-d229603.html