פריצת דרך בצמיחת דיור להשכרה

קצת יותר מחצי חודש לאחר הנחייתו של המזכיר הכללי והנשיא טו לאם, הממשלה סיימה את משימת הקצאת היישובים שיתחילו בפרויקטים של דיור להשכרה כדי ליישם את עמוד התווך האסטרטגי של פיתוח דיור לאזרחים.

הפרויקטים יתחילו במהירות ביוני.

בראשות ישיבת עבודה ב-1 ביוני עם מנהיגי העיר האי פונג והמחוזות קוואנג נין, בק נין, נין בין והונג ין בנושא פיתוח דיור להשכרה, כפי שהורה המזכיר הכללי והנשיא טו לאם, הדגיש ראש הממשלה לה מין הונג: "האזור הכלכלי המרכזי הצפוני הוא אזור מרכזי לפיתוח תעשייתי, וחווה כיום שיעור עיור גבוה מאוד וריכוז גבוה של כוח אדם. האי פונג, קוואנג נין, בק נין והונג ין נהנים כולם משיעורי הצמיחה הכלכלית הגבוהים ביותר במדינה, עם מאות אלפי עובדים המועסקים באזורי תעשייה. הלחץ על דיור להשכרה לעובדים דחוף מאוד, ופיתוח דיור להשכרה באזור זה משמש גם כתקדים לפיילוט ולשכפול גישה זו ביישובים אחרים ברחבי הארץ."

הממשלה מיישמת במהירות פרויקטים של דיור להשכרה.

צילום: דין סון

באופן מכריע ודחוף לפעולה, ראש הממשלה הציב אולטימטום חסר תקדים: עד יוני, כל אחת מארבע הפרובינציות והערים הנ"ל חייבת לשאוף להתחיל לפחות פרויקט דיור להשכרה אחד; ובמקביל להשלים את ההליכים ליישום פרויקטים גדולים של דיור להשכרה ברבעונים השלישי והרביעי של השנה. חשוב לציין, שהנחיה זו, שכבר אינה רק הנחיה עם ביטויים כמו "שאיפה" או "מאמץ", מדגישה שמדובר בדרישה דחופה, דוחה דוחות על נייר ודורשת תוצאות קונקרטיות. במקרים בהם יישובים נתקלים בקשיים או מכשולים, על משרדי הממשלה והסוכנויות המרכזיות לספק באופן יזום תמיכה ופתרונות מיידיים.

יצירת מנגנונים למשיכת הון פרטי להשתתפות בפיתוח דיור להשכרה היא דרך טובה ליישם את מדיניות המדינה והעם בשיתוף פעולה.

צילום: דין סון

הנחיית ראש הממשלה היא צעד מהיר וקונקרטי בהגשמת החזון האסטרטגי של המפלגה, קצת יותר מחצי חודש לאחר שהמזכ"ל והנשיא טו לאם פרסם את ההנחיה פורצת הדרך: דיור להשכרה חייב להיות עמוד תווך אסטרטגי. זהו קצב מהיר חסר תקדים, שכן בדרך כלל, לוקח בממוצע 18-24 חודשים לפרויקט דיור ציבורי לעבור מאישור תכנון, אישור מדיניות השקעה, הקצאת קרקע ועד לקבלת היתר בנייה ותחילת בנייה.

עם למעלה מ-40 שנות מחקר על תחום דיור להשכרה, מר לה הואנג צ'או, יו"ר איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי (HoREA), הביע את שמחתו והתרגשותו העצומה לנוכח ההנחיות המהירות וההחלטיות של הממשלה בעקבות השינוי האסטרטגי ההיסטורי בחשיבה של המזכיר הכללי והנשיא בנוגע לתחום דיור להשכרה. הוא הדגיש כי אלו לא רק חדשות טובות לשוק הנדל"ן, אלא גם משפיעות ישירות על חייהם של רוב האנשים בעלי הכנסה בינונית ונמוכה באזורים עירוניים. במקביל, הדבר פותח חזון אסטרטגי חדש, שמטרתו להבטיח את זכויות האזרחים כפי שנקבע בחוקה.

כיום, צעירים, ובמיוחד דור ה-Z, מובילים את המגמה של אי-העדפה של בעלות על בית קבוע. עם התפתחות המהפכה התעשייתית הרביעית, הבינה המלאכותית (AI) והכלכלה השיתופית, הם יכולים לעבוד מרחוק מכל מקום, מהאנוי והו צ'י מין סיטי ועד פו קוק או סא פה. הם נהנים לחקור ולשנות עבודות לעתים קרובות כדי לצבור ניסיון. עבור צעירים, דיור להשכרה גמיש שמתאים לאורח חייהם ולעבודתם הוא בראש סדר העדיפויות. במבט על העולם, במדינות מפותחות כמו יפן והמערב, אחוז האנשים ששוכרים דירות באזורים עירוניים עומד על כ-60%. בסינגפור, נתון זה מגיע לכ-80%.

"הקונגרס הלאומי ה-14 של המפלגה קבע כיעד עבור הו צ'י מין סיטי, כמו גם עבור המדינה כולה, להפוך למדינה תעשייתית מפותחת עד שנת 2045, עם שינוי משמעותי במבנה הכלכלי והחברתי. לכן, הביקוש לדיור להשכרה יגדל וזוהי מגמה בלתי נמנעת", אישר מר לה הואנג צ'או.

דחיפה לשוק הנדל"ן.

בהנחיית הרשויות המקומיות, ציין ראש הממשלה לה מין הונג כי פיתוח דיור להשכרה בר השגה הוא נושא דחוף שיש לטפל בו. על המדינה להוביל ולראות במשאבי המדינה מנוף לתמיכה ולמשיכת משאבים פרטיים; לנצל ביעילות את קרן הדיור הלאומית ואת קרנות הדיור המקומיות כדי להנחות וליצור מומנטום לשוק; ולגייס משאבים מגוונים, לא רק בהסתמך על התקציב, תוך התמקדות בשחרור הון פרטי והון לטווח ארוך.

פיתוח דיור להשכרה תורם לפתרון בעיית הדיור עבור האוכלוסייה.

צילום: דין סון

בתגובה לקריאה מצד המפלגה והממשלה, עסקים רבים הודיעו גם הם על נכונותם להשתתף. בסוף השבוע האחרון, מנהיגי חברת הנדל"ן הואנג קוואן שיתפו כי בפרויקט הדיור הציבורי גולדן סיטי (טיי נין), החברה מקצה מחצית מיחידותיה להשכרה ותחיל יחס זה על כל הפרויקטים הקרובים. באופן ספציפי, בשלב הראשוני של פרויקט גולדן סיטי, הואנג קוואן פיתחה 4 בנייני דירות עם כ-1,000 דירות. החברה חילקה אותם ל-2 בניינים למכירה ו-2 בניינים להשכרה. בעתיד הקרוב, בכל הפרויקטים, הואנג קוואן תקצה לפחות 50% להשכרה. החברה קיבלה גם הצעות משני בנקים המעוניינים לשתף פעולה בבניית דיור להשכרה בתגובה לקריאת הממשלה...

מר לה הואנג צ'או ציין כי זהו כיוון פיתוח סביר והגיוני, משום שבכיוון הפיתוח, השקעות ציבוריות אינן יכולות להתמודד עם הכל אלא משמשות רק כמנוף. עם זאת, אם נסתמך אך ורק על המגזר הפרטי ככוח העיקרי, הדרך קדימה עדיין תהיה רצופה באינספור מכשולים, החל ממנגנונים ועד לפעולות מעשיות.

באופן ספציפי, המכשול הגדול ביותר עבור עסקים המשקיעים בדיור ציבורי ודיור להשכרה הוא האתגר של רכישת קרקעות ונטל עלויות פינוי הקרקעות. לקחים ממדינות אחרות מראים כי המדינה צריכה למלא תפקיד מוביל על ידי שימוש נועז בקרקעות ציבוריות המתוכננות לדיור או שירותים מסחריים בתוך אזורי תעשייה כדי לארגן מכרזים ציבוריים, בחירת משקיעים בעלי מוניטין לבניית דיור להשכרה לעובדים ולמהגרים. במקרה זה, עסקים יהיו פטורים מדמי שימוש בקרקע ודמי חכירת קרקע. במקרים בהם עסקים מנהלים משא ומתן באופן עצמאי לרכישת זכויות שימוש בקרקע חקלאית מתושבים עבור פרויקטים, יש לשנות את מנגנון ניכוי עלויות הפיצוי עבור פינוי קרקעות כך שישקף את הערך בפועל ששולמו על ידי העסקים, במקום להחיל את מחירי הקרקעות החקלאיות הנוכחיים והנמוכים מדי, מה שמוביל להפסדים של משקיעים.

מלבד סוגיית זמינות הקרקעות, פתיחת אשראי לטווח ארוך היא צוואר הבקבוק הבא הדורש התערבות ממשלתית. בהתחשב בתקופת ההחזר הארוכה, שיכולה להימשך עד כמה עשורים, ללא מדיניות אשראי מועדפת המציעה ריביות נמוכות ותנאי הלוואה שווים, עסקים פרטיים לא יוכלו לשאת את לחץ החוב, מה שיאלץ אותם להעלות את מחירי השכירות ויפגע בשוגג בהיבט האנושי של סוג דיור זה.

"יש לממש את הנחיות המדינה בשלב זה על ידי פתרון מיידי של סתירות משפטיות קיימות. לדוגמה, חוק הדיור מאפשר למשקיעים בפרויקטים של דיור ציבורי להשכרה גישה לאשראי מועדף, אך צו ממשלתי 100 קובע כי בנק המדיניות החברתית אינו רשאי להעניק הלוואות לקבוצה זו. חוסר העקביות הזה, 'מסמך המצביע על החוק' הזה, צריך לעבור תיקון דחוף כדי ליצור הרמוניה במערכת המשפטית", ציין מר צ'או כדוגמה.

במקביל, כדי לתמרץ באמת את המגזר הפרטי להשתתף, לדברי מר לה הואנג צ'או, המדינה צריכה לסנכרן את המדיניות בנושא מיסוי ותשתיות עירוניות. למרות שחוק הדיור משנת 2014 קבע כי שיעור המס עבור פרויקטים של דיור ציבורי להשכרה צריך להיות נמוך יותר מאשר למכירה, תקנה זו נותרה על הנייר במשך שנים רבות מכיוון שחוק המס עדיין לא אפשר תיקונים תואמים. יתר על כן, המדינה חייבת למלא תפקיד חלוצי על ידי השקעה יזומה של תקציב לחיבור תשתיות תחבורה וטכניות לגבולות פרויקטים של דיור ציבורי. חיבור מסונכרן זה לא רק מסייע לבעלי הכנסה נמוכה - הקבוצה הפגיעה ביותר בחברה - לקבל הזדמנות לגשת ולהתיישב במודלים עירוניים נוחים, אלא גם משמש כמנוף המעשי ביותר להמרת החשיבה האסטרטגית של חזון המדיניות לפתרונות דיור מוחשיים.

הרשויות המקומיות יוזמות, והרשויות המקומיות עושות את העבודה.

פרופסור דאנג הונג וו, סגן שר המשאבים הטבעיים והסביבה לשעבר, הדגיש כי מדובר במדיניות נכונה לחלוטין, וקבע כי נושא זה טופל בחוק הדיור משנת 2005 - חוק הדיור הראשון של וייטנאם. עם זאת, פיתוח מגזר הדיור להשכרה לא צלח משום שההשקעה במגזר זה דורשת תקופת מחזור הון ארוכה של 40-50 שנה. יתר על כן, שולי הרווח אינם גבוהים במיוחד משום שמחירי השכירות חייבים להיות נמוכים ובמחיר סביר עבור אנשים רבים. לעומת זאת, אם יפותחו דיור מסחרי, משקיעים יכולים להחזיר את מלוא השקעתם תוך 5-7 שנים לאחר מכירת הפרויקט, בתוספת רווח גבוה למדי. לכן, בלתי נמנע שעסקים פרטיים לא יתלהבו. הסתמכות אך ורק על תקציב המדינה להשקעה במגזר זה קשה גם משום שהתקציב מוגבל ויש להשקיע אותו במגזרים כלכליים חיוניים כמו תשתיות...

לכן, פרופסור דאנג הונג וו הציע כי יש צורך ביוזמות רבות כדי ליישם מדיניות זו. ראשית, עסקים ואפילו סוכנויות ניהול המדינה חייבות לשנות את טכנולוגיית הבנייה ואת טכנולוגיית חומרי הבנייה, ולנצל באופן מלא את השטח בבנייני דירות... כדי לסייע בהפחתת עלות בניית דיור להשכרה. שנית, המדינה זקוקה למדיניות ומנגנונים כדי לסלול את הדרך להשתתפות הון פרטי. באופן ספציפי, יש לשקול יישום מודל BOT או PPP של שותפות חברה. במודל זה, המדינה אחראית על הקרקע ועסקים משקיעים בבניית הדיור. במהלך תקופת השכירות, עסקים יקבלו בחזרה את ההון שהושקע בבנייה בתוספת רווח, בדומה למודלים אחרים של ניצול. תמיכה ממשלתית בנוגע לקרקע היא גם קלה וזולה יותר מאשר שחברות פרטיות יטפלו בכל בעצמן. זה נתפס גם כמנוף מצד המדינה לעודד ולמשוך הון פרטי להשתתף בפיתוח שוק דיור להשכרה במהירות המהירה ביותר, תוך השגת המטרות שנקבעו. כתוצאה מכך, עסקים יהיו בטוחים יותר להשתתף ביותר פרויקטים, וליצור דיור להשכרה במחיר סביר עבור רוב האוכלוסייה.

בפרט, פרופסור דאנג הונג וו הדגיש כי כדי לקדם פיתוח דיור להשכרה בפרט, או דיור באופן כללי, עבור הציבור, על היישובים עצמם להיות פרואקטיביים והחלטיים, בעוד שהממשלה המרכזית בונה רק מסגרת משפטית כללית. על היישובים להציע באופן יזום פתרונות המתאימים למציאות שלהם. במהלך היישום, אם יתגלו תקנות כלשהן כלא מתאימות, עליהם להציע תיקונים לממשלה המרכזית.

"מדיניות פיתוח דיור להשכרה נכונה ודחופה שיש להאיץ אותה כדי לסייע בפתרון בעיית הדיור עבור הציבור. עם זאת, הסתמכות אך ורק על תמיכה כספית ממשלתית תהיה קשה עקב משאבי תקציב מוגבלים. רק על ידי יצירת מנגנונים לעידוד עסקים להשתתף יושגו התוצאות במהירות. משמעות הדבר היא גם יצירת קונצנזוס גבוה בחברה. זה משקף גם את הרוח שכאשר המדינה והעם פועלים יחד, כל מדיניות תצליח", הדגיש פרופסור דאנג הונג וו.

היצע הדירות להשכרה אינו מספיק כדי לענות על הביקוש.

בישיבה שנערכה ב-1 ביוני, הצהיר ראש הממשלה לה מין הונג כי הביקוש לדיור להשכרה גבוה מאוד בעוד שההיצע של דיור להשכרה אינו מספק, במיוחד עבור דירות להשכרה לטווח ארוך במחירים סבירים, וזהו צוואר הבקבוק הראשון. רוב העובדים והפועלים בחמשת המחוזות האי פונג, קוואנג נין, בק נין, נין בין והונג ין שוכרים כיום בתים שנבנו באופן לא רשמי על ידי משקי בית - דבר המהווה סיכונים משמעותיים לבטיחות, במיוחד בטיחות אש, היגיינה סביבתית, תנאי מגורים וצרכי ​​תשתית חברתית.

בעבר, משרד הבינוי הודיע, בהתבסס על דיווחים מ-18 יישובים, כי הביקוש הכולל לדיור להשכרה בתקופה 2026-2030 עומד על 71,187 יחידות. ראוי לציין כי מספר יחידות הדיור הציבורי הקיימות הזמינות להשכרה ברחבי הארץ עומד על כ-42,275 יחידות. מבין אלה, דא נאנג מובילה עם למעלה מ-12,400 יחידות, אחריה בק נין עם כמעט 9,850 יחידות והו צ'י מין סיטי עם כ-5,700 יחידות. אלו גם היישובים שפיתחו ויישמו מודלים של דיור לעובדים ולעובדי קרקע להשכרה, מה שיצר הזדמנויות רבות לעובדים להחזיק בבעלות על בתים ולהתיישב.

פיתוח דיור להשכרה תורם להבטחת הביטחון הסוציאלי.

אנו נמצאים בתהליך של תיקון חוק הקרקעות, חוק הדיור וחוק עסקי הנדל"ן. אני מצפה שחוקים אלה יאושרו וייכנסו לתוקף בקרוב, אולי החל מ-1 בינואר 2027, כדי ליצור מסגרת משפטית איתנה. עלינו לפרסם תקנות ותקנים חדשים לדיור להשכרה. במבט לאחור על ההיסטוריה של הו צ'י מין סיטי, היו לנו פעם תאגידים כמו הוי בון הואה (דוד הואה) או מידין שסיפקו דיור להשכרה באופן בר-קיימא במשך מאות שנים, לאורך דורות רבים. אני מאמין שעם ההכוונה הנכונה של המזכיר הכללי והנשיא טו לאם, יחד עם פעולות מהירות והחלטיות של הממשלה, נוכל להקים תאגידים פרטיים גדולים ומקצועיים בתחום דיור להשכרה, ולתרום להבטחת ביטחון סוציאלי בר-קיימא בעידן החדש.

מר לה הואנג צ'או, יו"ר איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי

מקור: https://thanhnien.vn/dot-pha-toc-do-nha-o-cho-thue-18526060222145342.htm